Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 7
Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez.
Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 7. maddesi, apartman ve site yaşamında önemli bir konuya açıklık getirir: ortaklığın giderilmesi davası. Genel hükümler uyarınca paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda her paydaş, diğerlerinden bağımsız olarak ortaklığın sona erdirilmesini ve malın paylaşılmasını isteyebilir. Ancak kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda bu kural uygulanmaz. Kanun koyucu, apartmanların ve sitelerin ayakta kalmasını, ortak yaşamın devamını sağlamak amacıyla bu özel düzenlemeyi getirmiştir.
Kat Mülkiyetine Tabi Taşınmazlarda Ortaklığın Giderilmesi Yasağı
Maddenin ilk hükmü, kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi davasının açılamayacağını düzenler. Bunun sebebi, kat mülkiyeti rejiminin doğası gereği bir apartman ya da sitenin bütünlüğünün korunmasıdır. Eğer maliklerden biri ortaklığın giderilmesini isteyebilseydi, apartmanın tamamının satışı veya yıkılması gibi pratikte uygulanması imkânsız sonuçlar doğabilirdi. Bu nedenle kanun, kat mülkiyetine geçmiş taşınmazlarda ortaklığın sona erdirilmesini yasaklamıştır.
Bu düzenleme, apartman yaşamında hukuki güvenliği sağlar. Hiçbir kat maliki, diğerlerini ortaklığın sona erdirilmesine zorlayamaz. Kat mülkiyeti rejimi, ortak kullanım alanlarıyla bağımsız bölümlerin birbirine sıkı sıkıya bağlı olduğu bir sistemdir. Bu nedenle ortaklığın giderilmesi mümkün değildir.
Bağımsız Bölümlerde Ortaklığın Giderilmesi
Maddenin ikinci kısmı, bağımsız bölümlerin durumunu açıklığa kavuşturur. Her bağımsız bölüm, hukuken ayrı bir gayrimenkul gibi değerlendirilir. Dolayısıyla bir bağımsız bölüm üzerinde paylı mülkiyet varsa, paydaşlardan biri ortaklığın giderilmesini talep edebilir.
Örneğin bir daire üç kardeşin miras yoluyla ortak mülkiyetine geçmişse, kardeşlerden biri bu dairenin ortaklığının giderilmesi için dava açabilir. Mahkeme bu durumda daireyi satışa çıkararak bedelini paydaşlar arasında paylaştırabilir veya fiziken bölünebilir bir taşınmazsa bölünmesine karar verebilir.
Uygulamadaki Önemi
Bu madde, özellikle miras hukukunda büyük önem taşır. Çünkü miras yoluyla geçen dairelerde paylı mülkiyet sıkça görülür. Maliklerden biri diğerleriyle birlikte daireyi kullanmak istemediğinde, ortaklığın giderilmesi yoluna başvurabilir. Ancak bu talep sadece bağımsız bölüm için mümkündür; tüm apartman veya site için böyle bir dava açılamaz.
Bir diğer önemli nokta, kat irtifakına tabi taşınmazlardır. İnşaatı devam eden veya ileride kat mülkiyetine geçecek yapılar üzerinde de ortaklığın giderilmesi istenemez. Çünkü henüz tamamlanmamış projelerde ortaklığın sona erdirilmesi, tüm yapının hukuki ve fiili olarak çökmesine sebep olurdu.
Sonuç
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 7. maddesi, ortaklığın giderilmesi konusunda özel bir istisna getirerek apartmanların ve sitelerin bütünlüğünü korur. Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi taşınmazlarda ortaklığın sona erdirilmesi mümkün değildir. Buna karşılık, bağımsız bölümler hukuken ayrı bir gayrimenkul gibi kabul edildiğinden, bu bölümler üzerindeki paylı mülkiyetlerde ortaklığın giderilmesi talep edilebilir.
Bu düzenleme, apartman yaşamında istikrar ve süreklilik sağlarken, bireysel mülkiyet hakkını da bağımsız bölümler üzerinden güvence altına alır.
