Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 8
(Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 – 2814/3 md.) Kat mülkiyeti kurulmuş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya kat irtifakı bağlanmış arsa payının satılması halinde diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur.
Bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması halinde öteki paydaşlar, öncelikle satınalma hakkını kullanabilirler.
Sözleşmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 8. maddesi, apartman ve site yaşamında sıkça merak edilen konulardan birini düzenler: öncelikle satın alma hakkı (şufa hakkı). Genel hükümlere göre paylı mülkiyette bir paydaş, payını üçüncü kişiye sattığında diğer paydaşların öncelikle satın alma hakkı vardır. Ancak kat mülkiyeti sisteminde bu hak farklı şekilde düzenlenmiştir.
Kat Maliklerinin Öncelikle Satın Alma Hakkı Bulunmaması
Kanuna göre kat mülkiyeti kurulmuş bir taşınmazda bağımsız bölümlerden biri satıldığında, diğer kat maliklerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur. Yani apartmandaki dairelerden biri satıldığında, diğer daire sahipleri “öncelikli alıcı” sıfatıyla satışa müdahale edemez. Bu düzenlemenin sebebi, apartman yaşamında mülkiyetin serbestçe devredilebilmesini sağlamak ve maliklerin kendi mülkiyet haklarını kısıtlayacak şekilde birbirine bağlı hale gelmesini engellemektir.
Aynı kural, kat irtifakına bağlanmış arsa paylarının satışı için de geçerlidir. Bir arsa üzerinde henüz kat mülkiyeti kurulmamış ama kat irtifakı tesis edilmişse, bu arsa payının satılması durumunda da diğer maliklerin öncelikle satın alma hakkı bulunmaz.
Paylı Mülkiyet Halinde Öncelikle Satın Alma Hakkı
Maddenin ikinci fıkrasında ise farklı bir durum düzenlenmiştir. Eğer bir bağımsız bölüm birden fazla kişiye aitse ve bunlar paydaş sıfatıyla malikse, bu durumda paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye sattığında diğer paydaşlar öncelikle satın alma hakkını kullanabilir.
Örneğin, bir apartmandaki 12 numaralı daire üç kardeşe paylı mülkiyetle ait olsun. Kardeşlerden biri kendi hissesini satmak isterse, diğer kardeşler öncelikli alıcı olabilir. Burada şufa hakkı yalnızca bağımsız bölüm içindeki paydaşlara tanınmıştır, diğer daire sahiplerine değil.
Sözleşme ile Farklı Düzenleme
Kanun ayrıca, tarafların sözleşme ile bu maddenin aksini kararlaştırabileceklerini belirtmiştir. Yani yönetim planı veya kat malikleri arasında yapılan bir sözleşme ile, bağımsız bölümlerin satışında diğer maliklere öncelikle satın alma hakkı tanınabilir. Bu durumda maliklerden biri dairesini satmak istediğinde önce diğer maliklere teklif götürmek zorunda kalır.
Uygulamadaki Önemi
Bu madde özellikle apartman ve site yaşamında taşınmaz satışlarını doğrudan etkiler. Malikler arasında sürekli ön alım hakkının bulunmaması, gayrimenkul piyasasında serbestliği sağlar. Aksi halde her daire satışı diğer maliklerin onayına veya müdahalesine açık olurdu ki bu durum hukuki istikrarı zedelerdi. Ancak aynı bağımsız bölüm içindeki paydaşların şufa hakkı korunarak paydaşlar arası denge sağlanmıştır.
Örneğin, tek dairede hissedar olan kardeşlerden biri payını yabancı birine satmak istediğinde, diğer kardeşlerin hakları korunur. Fakat apartmandaki diğer kat maliklerinin böyle bir hakkı yoktur.
Sonuç
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 8. maddesi, öncelikle satın alma hakkı konusunda özel bir düzenleme getirerek kat mülkiyeti rejimini paylı mülkiyetten ayırır. Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümlerin satışında diğer maliklerin şufa hakkı bulunmaz. Ancak aynı bağımsız bölümde paydaş olanlar için öncelikle satın alma hakkı geçerlidir. Ayrıca taraflar sözleşme ile farklı bir düzenleme yapabilir. Bu hüküm, hem mülkiyet serbestisini korur hem de paydaşların haklarını güvence altına alır.
