Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 9
Kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kaydında veya kat malikleri arasındaki sözleşmede veya yönetim planında veya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doğan anlaşmazlıklar, Medeni Kanun ve ilgili diğer kanunlar hükümlerine göre karara bağlanır.
Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman ve site yaşamını düzenleyen özel bir kanundur. Ancak her ihtimali kapsaması mümkün değildir. Bazı durumlarda kat maliklerinin aralarında çıkabilecek uyuşmazlıklar kanunda açıkça düzenlenmemiş olabilir. İşte bu noktada 9. madde devreye girer ve kanunda hüküm bulunmayan hallerde hangi kaynaklara başvurulacağını belirtir. Bu hüküm, kat mülkiyeti hukukunun yalnız başına değil, genel hukuk düzeniyle birlikte işlerlik kazanmasını sağlar.
Kanunda Hüküm Bulunmayan Haller
Maddenin açık ifadesiyle, kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kayıtlarında, kat malikleri arasındaki sözleşmede, yönetim planında veya Kat Mülkiyeti Kanunu’nun kendisinde hüküm bulunmayan hallerde devreye genel hükümler girer. Yani çözüm yolu tıkanmaz; Medeni Kanun başta olmak üzere ilgili diğer kanunların hükümleri uygulanır.
Örneğin, Kat Mülkiyeti Kanunu aidat ödemelerinin usulünü düzenlemiş olsa da, ödenmeyen aidatların icra takibine konu edilmesinde borçlar hukuku ve icra hukuku hükümleri devreye girer. Böylece Kat Mülkiyeti Kanunu’nun eksik bıraktığı noktalarda genel hukuk kuralları tamamlayıcı rol oynar.
Medeni Kanun’un Rolü
Kat Mülkiyeti Kanunu, aslında Türk Medeni Kanunu’nun taşınmaz mülkiyetine ilişkin genel hükümlerine dayanır. Bu nedenle kanunda açıklık bulunmayan hallerde Medeni Kanun’a başvurulması doğaldır. Özellikle paylı mülkiyet, elbirliği mülkiyeti, komşuluk hukuku ve taşınmaz mülkiyetine ilişkin düzenlemeler Kat Mülkiyeti Kanunu’nu tamamlar.
Örneğin, komşuluk hukukuna ilişkin gürültü, duman, koku gibi rahatsızlıklar Kat Mülkiyeti Kanunu’nda özel olarak düzenlenmemiştir. Bu durumda Türk Medeni Kanunu’nun 737. maddesi uyarınca komşuluk hukukuna başvurularak çözüm sağlanır.
Yönetim Planı ve Sözleşmelerin Etkisi
Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda yönetim planı, adeta bir sözleşme hükmündedir ve tüm maliklere bağlayıcıdır. Ancak yönetim planı da her ayrıntıyı kapsayamaz. Örneğin, otopark kullanım esasları yönetim planında belirlenmiş olabilir ama bu alanın bakım masrafları için ayrıntılı bir hüküm bulunmuyorsa, genel hükümler devreye girer.
Aynı şekilde kat malikleri arasında yapılan sözleşmeler de uyuşmazlıkların çözümünde önemli rol oynar. Ancak bu sözleşmelerde düzenlenmemiş konularda yine Medeni Kanun ve diğer kanunlar uygulanır.
Diğer Kanunların Uygulanması
Kat mülkiyetinden doğan anlaşmazlıkların çözümünde sadece Medeni Kanun değil, Borçlar Kanunu, İcra ve İflas Kanunu, Türk Ceza Kanunu ve hatta İmar Kanunu gibi farklı mevzuatlar da devreye girebilir. Örneğin, bir kat maliki aidat borcunu ödemezse İcra ve İflas Kanunu hükümleri uygulanır. Apartman giderlerine katılmayan malik hakkında icra takibi yapılması bunun en somut örneğidir.
Bir diğer örnek, apartmanda gürültü yapan veya ortak alanları amacı dışında kullanan malik hakkında hem Medeni Kanun’un komşuluk hükümleri hem de Türk Ceza Kanunu’nun ilgili hükümleri devreye girebilir. Böylece Kat Mülkiyeti Kanunu tek başına değil, diğer kanunlarla birlikte uyum içinde çalışır.
Sonuç
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 9. maddesi, apartman ve site yaşamında çıkabilecek uyuşmazlıklarda çözüm yollarının tükenmemesini sağlar. Kanunda, yönetim planında veya sözleşmelerde açık hüküm bulunmayan hallerde Medeni Kanun ve diğer ilgili mevzuat devreye girer. Bu hüküm, kat mülkiyeti hukukunun genel hukuk sistemiyle bütünleşmesini sağladığı gibi, kat maliklerinin hak arama özgürlüğünü de güvence altına alır.
