Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 10
Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.
(Değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/3 md.) Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan aynı nevideki birden fazla bağımsız bölüm veya bir yapının otel, iş veya ticaret yeri gibi iktisadî açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok katı veya bölümü, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir. Böyle bir tescilin yapılabilmesi için, buna uygun değişiklik projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiş olması gereklidir.
(Değişik dördüncü fıkra: 15/2/2018-7099/4 md.) Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmî senet uyarınca veya aşağıdaki fıkralara göre yapılabilir.
(Ek fıkra: 15/2/2018-7099/4 md.) Hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması şartıyla arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kat karşılığı temlik sözleşmesi veya bağımsız bölümlerin taksimine ilişkin noterlik sözleşmesine istinaden inşa edilecek olan binaya ilişkin (…)2 kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi işlemi, yüklenici tarafından talep edilmesi halinde ilgili idare tarafından yapılır. Tapuya
tescil işlemlerinde elektronik ortamda düzenlenen ve ilgili idare tarafından onaylı mimari proje ile yönetim planı esas alınır. Mimari proje ile yönetim planında malik imzası aranmaz.
(Ek fıkra: 15/2/2018-7099/4 md.) (Değişik altıncı fıkra:9/6/2021-7327/11 md.) Yapı kullanma izin belgesi düzenlenen tüm yapıların cins değişikliği işlemleri resen yapılır. Yapı kullanma izin belgesini düzenlemeye yetkili idare tarafından Mekânsal Adres Kayıt Sistemine yüklenerek elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderilen yapı kullanma izin belgesi ile yapı aplikasyon projesine göre kadastro müdürlüğünce tescil bildirimi düzenlenir. Tapu müdürlüğüne gönderilen tescil bildirimi üzerine başkaca bir belge aranmaksızın cins değişikliği resen tescil edilir. Cins değişikliği yapılmış taşınmaz kat irtifakı tesisli ise, kat irtifakının tesciline ait resmî senede ve 12 nci maddede yazılı belgelere dayalı olarak başkaca bir belge aranmaksızın resen kat mülkiyetine çevrilir. Bu işlemler, döner sermaye hizmet bedelinden muaftır.Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.
(Ek fıkra: 14/11/2007-5711/3 md.) Gelirinin ortak giderlere harcanması için veya başka bir amaçla ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine, bunlardan yararlanan “bağımsız bölümlerin numaraları” yazılmak suretiyle kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Bu husus bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde gösterilir.9/6/2021 tarihli ve 7327 sayılı Kanunun 11 inci maddesiyle, bu fıkranın birinci cümlesinde yer alan “kat karşılığı temlik sözleşmesi ve” ibaresi “kat karşılığı temlik sözleşmesi veya” şeklinde değiştirilmiş, cümlede yer alan “cins değişikliği,” ibaresi madde metninden çıkarılmıştır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. maddesi, kat mülkiyeti ve kat irtifakının resmî senet ve tapu siciline tescil ile doğacağını düzenleyen temel hükümdür. Bu madde, apartman ve site yaşamında mülkiyetin güvence altına alınmasını sağlayan ana çerçeveyi çizer. Bir taşınmazın yalnızca bir kısmı üzerinde kat mülkiyeti kurulması mümkün değildir; mutlaka anagayrimenkulün tamamının kat mülkiyetine çevrilmesi gerekir.
Bu madde ayrıca, bağımsız bölümlerin birleştirilmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, elektronik tescil işlemleri ve cins değişikliği gibi güncel uygulamalara da özel hükümler getirmiştir.
Kat Mülkiyetinin Kurulması
Kanuna göre kat mülkiyeti veya kat irtifakı, tapu memurunca düzenlenen resmî senet ve tapu siciline yapılan tescil ile doğar. Yani fiilen binanın tamamlanmış olması tek başına yeterli değildir; kat mülkiyetinin hukuken geçerli olması için resmi işlemlerin yapılması gerekir.
Kat mülkiyeti kurulmadan, yalnızca belirli bir daire veya bağımsız bölüm için ayrı mülkiyet oluşturulamaz. Anagayrimenkulün tamamı kat mülkiyetine çevrilmeden, tekil bağımsız bölümler üzerinde kat mülkiyeti kurulması mümkün değildir.
Aynı Nitelikteki Bağımsız Bölümlerin Tek Bölüm Olarak Tescili
2007 yılında yapılan değişiklikle, aynı katta bitişik bulunan ve aynı nitelikte olan bağımsız bölümlerin veya ekonomik ve kullanım açısından bütünlük arz eden otel, işyeri gibi yapılardaki katların tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilmesi imkânı tanınmıştır. Bu işlem için uygun bir değişiklik projesinin hazırlanması ve yapı kullanma izin belgesinin Tapu Sicil Müdürlüğü’ne sunulması şarttır.
Örneğin, bir iş merkezinde yan yana bulunan ve tek işletme olarak kullanılan ofislerin tek bağımsız bölüm halinde kaydedilmesi bu hüküm sayesinde mümkündür.
Kat Karşılığı İnşaat ve Elektronik Tescil
2018 yılında getirilen düzenlemeler, özellikle inşaat sektöründe büyük kolaylık sağlamıştır. Artık arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kat karşılığı temlik sözleşmesi veya bağımsız bölümlerin taksimi sözleşmesi ile doğrudan kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulabilir.
Bu işlemlerde elektronik ortamda düzenlenen ve ilgili idare tarafından onaylanan mimari proje ile yönetim planı esas alınır. Maliklerin ayrıca imzası aranmaz. Böylece sürecin hızlanması ve bürokrasinin azaltılması amaçlanmıştır.
Cins Değişikliği ve Resen Tescil
2021 yılında yapılan değişiklikle, yapı kullanma izin belgesi düzenlenen tüm yapılarda cins değişikliği işlemleri resen yapılmaya başlanmıştır. Artık yapı kullanma izin belgesi, Mekânsal Adres Kayıt Sistemi üzerinden kadastro müdürlüğüne elektronik ortamda gönderilmekte, kadastro müdürlüğü tescil bildirimini hazırlayarak tapu müdürlüğüne iletmektedir. Böylece başka bir belgeye gerek kalmaksızın taşınmazın cins değişikliği otomatik olarak tapuya işlenmektedir.
Eğer taşınmaz üzerinde kat irtifakı mevcutsa, bu cins değişikliğinin ardından taşınmaz doğrudan kat mülkiyetine çevrilir. Üstelik bu işlemler döner sermaye hizmet bedelinden muaftır.
Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Kat Mülkiyeti
Madde, ayrıca ortaklığın giderilmesi davaları için de özel bir düzenleme içermektedir. Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerinde mirasçılar veya ortak maliklerden biri paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi yoluyla yapılmasını talep edebilir. Bu durumda mahkeme, gerekli belgelerle birlikte taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesine ve bağımsız bölümlerin paylaştırılmasına karar verebilir.
Bu hüküm, ortak taşınmazların satılmak yerine maliklere fiilen dağıtılmasına imkân tanır ve özellikle miras paylaşımında önem taşır.
Ortak Kullanıma Tahsis Edilen Bağımsız Bölümler
Maddenin son kısmı, ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümler için özel bir düzenleme getirir. Gelir elde edilmesi veya ortak giderlere katkı sağlanması amacıyla ortak kullanım için ayrılan bağımsız bölümler, kat mülkiyeti kütüğüne bu durum belirtilerek tescil edilir. Bu tescilde, bu bölümden yararlanan bağımsız bölümlerin numaraları malik hanesine yazılır ve beyanlar hanesinde gösterilir.
Örneğin bir apartmanda yer alan dükkânın kira gelirinin site aidatlarına aktarılması amacıyla ortak kullanıma ayrılması, bu hüküm uyarınca mümkündür.
Sonuç
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. maddesi, kat mülkiyetinin nasıl kurulacağını ve hangi belgelerle geçerlilik kazanacağını düzenleyen temel hükümdür. Kat mülkiyeti ancak resmi senet ve tapu siciline tescil ile doğar; anagayrimenkulün tamamı kat mülkiyetine çevrilmeden tekil bağımsız bölümler üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz. Elektronik tescil, cins değişikliği, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve ortak kullanım alanlarının kaydı gibi düzenlemelerle madde, modern uygulamalara da uyum sağlamaktadır.
Bu hüküm, hem maliklerin mülkiyet haklarını güvence altına almakta hem de tapu sicilinde şeffaflık sağlayarak apartman ve site yaşamında hukuki güvenliği temin etmektedir.
