Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 13
(Değişik birinci fıkra: 13/4/1983-2814/5 md.) Tapu memuru kendisine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin veya istemde bulunanların yetkili olduklarına kanaat getirdikten sonra, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır.
(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/6 md.) Sözleşme düzenlenince kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesinde kat irtifakının kayıtlı olduğu kat mülkiyeti kütüğü sayfasındaki, doğrudan doğruya kat mülkiyetinin kurulması halinde ise anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki mülkiyet hanesine “Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir.” ibaresi yazılarak, sayfa anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları dışındaki işlemlere kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir; anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütükler arasında bağlantı sağlanır.
(Değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/6 md.) Anagayrimenkulün sayfasında evvelce mevcut olan haklara ait sicil kaydı, irtifak hakları hariç, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına geçirilir. Anagayrimenkulün mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesinden sonra, anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları da anagayrimenkulün tapu kütüğü sayfasına tescil edilir ve kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir. Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul niteliğini kazanır ve kütükte o bölümün tasdikli planındaki numarayı alır.
(Değişik: 13/4/1983-2814/5 md.) Kat malikine, anagayrimenkulun çaplı tasarruf belgesinden başka, istem halinde, 12 nci maddenin (a) bendinde belirtilen projeden kendi bağımsız bölümüne ait olan kısmının tasdikli bir örneği de verilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 13. maddesi, kat mülkiyeti veya kat irtifakının resmî sözleşme ve tescil yoluyla nasıl kurulacağını ayrıntılarıyla düzenler. Tapu memurunun rolü, belgelerin incelenmesi, resmi sözleşmenin hazırlanması ve bağımsız bölümlerin ayrı ayrı kaydedilmesi bu madde kapsamında güvence altına alınmıştır.
Bu düzenleme, kat mülkiyetinin yalnızca fiili değil, aynı zamanda hukuki güvenceye dayalı bir sistem olmasını sağlar. Böylece her bağımsız bölüm ayrı bir taşınmaz niteliği kazanır ve mülkiyet hakkı tapu sicilinde şeffaf şekilde korunur.
Resmî Sözleşmenin Düzenlenmesi
Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için gerekli belgeler (mimari proje, yapı kullanma izin belgesi, yönetim planı) tapu müdürlüğüne sunulduktan sonra, tapu memuru bu belgelerin tam ve usulüne uygun olup olmadığını inceler. Ayrıca başvuruyu yapan kişilerin yetkili olup olmadığına kanaat getirir.
Belgeler tamamsa tapu memuru, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır. Yani sözleşme yapılır yapılmaz tapuda tescil süreci başlamış olur.
Kat İrtifakının Kat Mülkiyetine Çevrilmesi
Maddeye göre sözleşme düzenlenince, kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi için şu işlem yapılır: Kat irtifakının kayıtlı bulunduğu kat mülkiyeti kütüğü sayfasına, “Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir.” ibaresi yazılır. Bu ibare, anagayrimenkulün artık kat mülkiyetine geçtiğini resmî olarak gösterir.
Aynı şekilde, doğrudan kat mülkiyeti kuruluyorsa, anagayrimenkulün tapu kütüğündeki mülkiyet hanesine bu ibare işlenir. Böylece taşınmazın bütününe ait sayfa, bağımsız bölümler için yeni kayıtların açılması dışında işlemlere kapatılır.
Bağımsız Bölümlerin Ayrı Sayfalara Kaydı
Kat mülkiyetine geçildikten sonra, her bağımsız bölüm için kat mülkiyeti kütüğünde ayrı bir sayfa açılır. Bu sayfalarda:
Bağımsız bölüme bağlı arsa payı,
Anagayrimenkulün tapudaki pafta, ada, parsel numaraları,
Genel kütük defter ve sayfa numaraları
gösterilir. Ayrıca, anagayrimenkulün genel kütük sayfasına da her bağımsız bölümün kat mülkiyeti kütüğündeki numaraları işlenir. Böylece kütükler arasında bağlantı sağlanır ve her dairenin hangi taşınmaza bağlı olduğu şeffaf biçimde görülür.
Önceki Hakların Devamı
Anagayrimenkulün sayfasında daha önce mevcut olan haklar (örneğin ipotek, intifa hakkı) bağımsız bölümlerin sayfalarına geçirilir. Ancak irtifak hakları hariç tutulur. Kat mülkiyeti kurulduktan sonra, anagayrimenkul lehine veya aleyhine yeni irtifak hakları tesis edilecekse, bu haklar anagayrimenkulün sayfasına işlenir ve bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde belirtilir.
Bu düzenleme, maliklerin ve üçüncü kişilerin haklarının korunmasını sağlar. Önceden tanınmış bir hak, kat mülkiyetine geçişle birlikte kaybolmaz; ilgili bağımsız bölümlere taşınır.
Bağımsız Bölümlerin Gayrimenkul Niteliği
Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm artık ayrı bir gayrimenkul niteliği kazanır. Bu bölüm, tapuda kendi numarası ile görünür ve mülkiyet hakkı bireysel olarak korunur. Artık daire veya işyeri yalnızca bir “arsa payı” değil, müstakil bir taşınmaz olarak işlem görür.
Bu durum maliklere büyük avantaj sağlar. Bağımsız bölümler üzerinde ipotek, satış, miras gibi her türlü hukuki işlem, normal bir taşınmaz gibi yapılabilir.
Maliklere Verilecek Belgeler
Kanuna göre, kat malikine anagayrimenkulün çaplı tasarruf belgesi verilir. Ayrıca istem halinde, mimari projeden kendi bağımsız bölümüne ait kısmın tasdikli örneği de maliklere sunulur. Bu belgeler, maliklerin haklarını daha kolay kullanabilmesi ve gerektiğinde üçüncü kişilere karşı ispat edebilmesi açısından önemlidir.
Uygulamadaki Önemi
Madde 13’te düzenlenen prosedür, kat mülkiyetinin güvenli şekilde kurulmasını sağlar. Eğer bu kayıt ve tescil yapılmazsa, daireler yalnızca “arsa payı” üzerinden işlem görebilir. Bu durum satışlarda, ipotek tesisinde ve miras paylaşımında ciddi sorunlara yol açabilir.
Örneğin, bir apartman kat irtifakı aşamasında kalmışsa, daire sahipleri fiilen dairelerini kullanabilse de hukuken bağımsız mülkiyet hakları oluşmamış olur. Kat mülkiyetine geçiş için resmi sözleşme ve tescil şarttır.
Sonuç
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 13. maddesi, kat mülkiyetinin veya kat irtifakının resmî sözleşme ve tescil yoluyla kurulacağını hükme bağlar. Tapu memuru gerekli belgelerin tam olduğunu denetler, resmi sözleşmeyi düzenler ve bu sözleşme tescil istemi sayılır. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçişte, bağımsız bölümler ayrı sayfalara kaydedilerek her biri müstakil bir taşınmaz niteliği kazanır.
Bu hüküm, hem maliklerin mülkiyet haklarını güvence altına alır hem de taşınmaz piyasasında hukuki güvenliği sağlar.
