Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 14
(Değişik birinci fıkra: 23/6/2009-5912/3 md.) Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12 nci maddenin birinci fıkrasının (a) bendine uygun olarak düzenlenen, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen proje ile (b) bendindeki yönetim plânını tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez.
Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir.
15/2/2018 tarihli ve 7099 sayılı Kanunun 6 ncı maddesiyle; bu fıkrada yer alan “12 nci maddenin (a) bendine uygun olarak düzenlenen” ibaresi “12 nci maddenin birinci fıkrasının (a) bendine uygun olarak düzenlenen, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen” şeklinde değiştirilmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 14. maddesi, henüz inşaatı başlamamış veya tamamlanmamış bir arsa üzerinde kurulan kat irtifakını düzenler. Kat irtifakı, ileride kat mülkiyetine geçilmek üzere şimdiden yapılan hukuki bir hazırlıktır. Yani maliklere, yapının tamamlanmasından sonra doğacak bağımsız bölümlere ilişkin şimdiden bir hak sağlar.
Bu sistem, özellikle konut projeleri ve kentsel dönüşüm uygulamalarında büyük önem taşır. Çünkü alıcılar, inşaat bitmeden bağımsız bölüm satın alabilir ve bu hakkını tapu siciline tescil ettirebilir.
Kat İrtifakının Kurulması İçin İstem
Bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulabilmesi için arsa maliki veya tüm paydaşların birlikte tapu müdürlüğüne başvurması gerekir. Tek malik varsa kendi başvurusu yeterlidir, ancak taşınmaz paylı mülkiyete tabi ise tüm paydaşların imzası şarttır.
Başvuruda, kat irtifakının hangi bağımsız bölümler için kurulacağı ve bu bağımsız bölümlere hangi arsa paylarının tahsis edildiği belirtilmelidir.
Gerekli Belgeler
Kat irtifakının kurulabilmesi için 12. maddede sayılan belgelerin bir kısmı da aranır. Bunlar arasında en önemlileri:
Onaylı Mimari Proje
Başvuruya eklenecek mimari projede:
- Bağımsız bölümlerin konumları,
- Arsa payları,
- Bağımsız bölümlerin ileride alacağı numaralar,
- Bu bölümlere ait eklentiler
açıkça gösterilmelidir.
Bu proje, proje müellifi mimar tarafından hazırlanmalı, yetkili kamu kurumları tarafından onaylanmalı ve maliklerin imzaları alınarak elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilmelidir.
Yönetim Planı
Başvuruya ayrıca yönetim planı da eklenir. Bu plan, ileride kurulacak kat mülkiyeti için temel teşkil eder. Kat mülkiyetine geçildiğinde ayrıca yeni bir yönetim planı sunulması gerekmez. Bu plan, bağımsız bölümlerin kullanım tarzı, ortak giderlerin paylaşımı ve apartman ya da site yaşamına ilişkin kuralları içerir.
Kat İrtifakının Tescili
Kat irtifakları, sözleşmede veya dilekçede belirtilen bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa paylarıyla birlikte kurulur. Tapu sicilinde, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün “beyanlar” hanesine bu bilgiler işlenir.
Yapı tamamlandığında, projeye göre bağımsız bölümlerin numaraları ve eklentileri de yine tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir. Böylece kat irtifakı, binanın tamamlanmasıyla birlikte kat mülkiyetine dönüşmeye hazır hale gelir.
Kat İrtifakının Amacı
Kat irtifakı, hukuki açıdan geçici bir mülkiyet türüdür ve temel amacı, henüz tamamlanmamış yapılar üzerinde gelecekte kurulacak kat mülkiyetine hazırlık sağlamaktır. Yani bir anlamda kat mülkiyetine geçişin ön aşamasıdır. Bu sayede hem arsa malikleri hem de bağımsız bölüm satın alan kişiler, ilerideki mülkiyet haklarını şimdiden güvence altına alırlar.
Kat irtifakının başlıca amaçlarını şu şekilde açıklayabiliriz:
Mülkiyet Hakkını Güvence Altına Almak
Henüz inşaat tamamlanmamışken yapılan daire satışlarında en büyük sorun, alıcının “Bu daire gerçekten bana mı ait olacak?” kaygısıdır. Kat irtifakı, bu endişeyi ortadan kaldırır. Tapuda yapılan tescil sayesinde, alıcı gelecekteki dairesine dair hakkını şimdiden kazanır.
İnşaat Finansmanını Kolaylaştırmak
Kat irtifakı, özellikle büyük konut projelerinde inşaat şirketlerine finansman kaynağı sağlar. Müteahhitler, bağımsız bölümler için kat irtifakı kurarak daireleri satışa sunabilir. Alıcılar da güvenle yatırım yapar çünkü hakları tapuda kayıt altına alınmıştır.
Banka Kredileri ve İpotek İşlemleri İçin Güvence
Bankalar, inşaat halindeki projelere kredi verirken kat irtifakını önemli bir güvence kabul eder. Kat irtifakı kurulmamış bir taşınmazda kredi kullanmak güçleşir. Kat irtifakı sayesinde hem alıcı konut kredisi kullanabilir hem de müteahhit finansman desteği sağlayabilir.
Bağımsız Bölümlerin Şimdiden Belirlenmesi
Kat irtifakı ile daire, işyeri veya bağımsız bölümlerin ileride alacağı numaralar, konumları, arsa payları ve eklentileri tapuda kayda geçirilir. Böylece daha inşaat bitmeden hangi bağımsız bölümün kime ait olacağı netleşir. Bu, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkları önler.
Kat Mülkiyetine Geçişi Kolaylaştırmak
Kat irtifakı, kat mülkiyetine geçişin doğal hazırlığıdır. Yapı tamamlandığında, kat irtifakı resen kat mülkiyetine çevrilir. Yeni bir yönetim planı veya ek işlem gerekmez. Bu durum hem maliklere hem de idareye kolaylık sağlar.
Alıcıyı Kötü Niyetli İşlemlerden Korumak
Kat irtifakı sayesinde arsa sahibi veya müteahhit, aynı bağımsız bölümü birden fazla kişiye satamaz. Çünkü tapuda hangi bölümün hangi kişiye ait olduğu açıkça bellidir. Bu kayıt, alıcıyı dolandırıcılık ihtimaline karşı korur.
Uygulamada Kat İrtifakı
Kat irtifakı, özellikle konut projelerinde ve büyük site inşaatlarında en sık kullanılan hukuki araçlardan biridir. Alıcıların parasını yatırdığı dairenin gerçekten kendisine ait olup olmayacağı konusundaki tereddütler, kat irtifakı ile büyük ölçüde ortadan kalkar.
Ayrıca kat irtifakı, bankalardan kredi kullanımı açısından da önemlidir. Bankalar, henüz tamamlanmamış binalar için ipotek tesis ederken kat irtifakını hukuki güvence olarak kabul eder.
Bir başka önemli nokta da, yapının tamamlanmasının ardından kat irtifakının resen kat mülkiyetine çevrilmesidir. Bu dönüşüm için yeni bir yönetim planı gerekmez, mevcut belgeler yeterlidir.
Sonuç
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 14. maddesi, henüz tamamlanmamış yapılar için kurulan kat irtifakını düzenleyerek maliklerin ve alıcıların haklarını güvence altına alır. Onaylı mimari proje ve yönetim planı ile birlikte yapılan başvuru sonucunda tapuya tescil edilen kat irtifakı, inşaat tamamlandığında kat mülkiyetine dönüşür.
Bu düzenleme, gayrimenkul piyasasında güven ortamı sağlar, alıcıları korur ve apartman yaşamının daha inşaat aşamasında düzenli bir hukuki çerçeveye kavuşmasını temin eder.
