Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 16
Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.
Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme
olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 16. maddesi, apartman ve site yaşamının temel düzenlemelerinden birini içerir: kat maliklerinin ortak yerler üzerindeki hakları. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda yalnızca bağımsız bölümler değil, aynı zamanda tüm maliklere ait ortak yerler de vardır. Bu ortak yerlerin mülkiyeti ve kullanımı, kanun koyucu tarafından özel kurallara bağlanmıştır.
Maddeye göre kat malikleri, anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Ayrıca bu yerlerden yararlanma hakkına da sahiptirler.
Ortak Yerler Üzerindeki Mülkiyet
Arsa Payı Oranında Ortaklık
Her kat maliki, sahip olduğu arsa payı oranında ortak yerlere de maliktir. Yani bağımsız bölümün büyüklüğü veya değeri arttıkça malikinin ortak yerler üzerindeki payı da artar.
Örneğin, 100 dairelik bir sitede 1/100 arsa payına sahip olan malik ile 1/50 arsa payına sahip malik ortak yerlerde eşit paya sahip değildir. Arsa payı daha yüksek olan malik, ortak yerlerde daha fazla pay sahibidir.
Ortak Mülkiyet Hükümlerine Tabi Olma
Ortak yerler üzerindeki haklar, Türk Medeni Kanunu’nun ortak mülkiyet hükümlerine tabidir. Bu da şu anlama gelir:
- Kat malikleri, ortak yerler üzerinde tek başına tasarruf edemez.
- Ortak yerlerin kullanımı ve tasarrufu, bütün maliklerin katılımıyla alınacak kararlarla belirlenir.
- Her malik, ortak mülkiyet oranında hak sahibidir ama bu hakkını diğer maliklerin haklarını engelleyerek kullanamaz.
Ortak Yerlerde Kullanma Hakkı
Kullanım Hakkının Niteliği
Madde 16, kat maliklerinin yalnızca ortak yerlerde malik olduğunu değil, aynı zamanda kullanma hakkına sahip olduğunu da belirtir. Yani maliklerin ortak yerlerden fiilen yararlanma hakkı vardır.
Örneğin, apartmandaki merdivenler, asansörler, otopark, bahçe veya çatı tüm maliklerin ortak kullanımına açıktır. Hiçbir malik, diğerlerini bu alanlardan dışlayamaz.
Kullanım Ölçüsü
Kanun, kullanım hakkının ölçüsünü de belirlemiştir. Ortak yerlerdeki kullanımın ölçüsü, aksi kararlaştırılmadıkça, maliklerin arsa payı oranına göre belirlenir.
Buna göre:
- Ortak kömürlük, garaj, çamaşırhane veya çatı gibi alanların kullanımında, maliklerin payları dikkate alınır.
- Ancak kat malikleri kendi aralarında farklı bir sözleşme yaparak kullanım oranlarını değiştirebilirler.
Örneğin, apartmandaki 20 araçlık otopark, maliklerin arsa payına göre paylaştırılabilir. Fakat maliklerin oybirliği ile alacağı bir karar doğrultusunda otopark eşit şekilde de tahsis edilebilir.
Uygulamada Ortak Yerlerin Kullanımı
Otopark ve Garaj
En çok uyuşmazlık çıkan ortak yerlerden biri otoparktır. Kat malikleri, arsa payı oranında bu yerlerden yararlanabilir. Ancak yönetim planında veya genel kurul kararında farklı bir düzenleme yapılabilir.
Çatılar ve Teraslar
Çatı ve teras gibi alanlar da ortak yerdir. Hiçbir malik bu alanları münhasıran kullanamaz. Örneğin, bir dairenin çatı katında bulunması, o daire sahibine çatıyı tek başına kullanma hakkı vermez. Ancak diğer maliklerin rızasıyla özel kullanım tahsis edilebilir.
Çamaşırhane ve Depolar
Apartmanlarda yer alan ortak çamaşırhane, kurutma odası veya depolar da kat maliklerinin ortak kullanımına açıktır. Bu alanların paylaşımı, arsa payına göre veya kat maliklerinin anlaşmasıyla yapılır.
Hakların Sınırları
Kat maliklerinin ortak yerlerdeki hakları sınırsız değildir. Bu hakların kullanımı sırasında şu hususlara dikkat edilmelidir:
- Kullanım, diğer maliklerin haklarını engelleyemez.
- Ortak yerler amacı dışında kullanılamaz.
- Ortak yerlerde yapılacak değişiklikler, diğer maliklerin rızasına bağlıdır.
Örneğin, bir malik apartmanın merdiven boşluğunu depo haline getiremez. Ya da çatıyı izinsiz şekilde teras olarak kullanamaz.
Sonuç
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 16. maddesi, kat maliklerinin ortak yerler üzerindeki haklarını düzenleyerek toplu yaşamın en kritik sorunlarından birine çözüm getirmektedir. Malikler, ortak yerlerin mülkiyetinde arsa payları oranında ortak malik olmakta, aynı zamanda bu yerleri kullanma hakkına da sahip olmaktadır.
Bu düzenleme, bireysel mülkiyet hakkı ile toplu yaşamın gereklerini dengeler. Ortak yerlerin doğru ve adil şekilde kullanılması, apartman ve site yaşamında huzuru ve düzeni sağlamanın temel şartıdır.
