Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20
(Değişik birinci fıkra: 13/4/1983-2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
(Değişik: 13/4/1983-2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.
14/11/2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanunun 9 uncu maddesiyle bu bentte yer alan “koruma” ibaresinden
sonra gelmek üzere “, güçlendirme” ibaresi eklenmiştir.14/11/2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanunun 9 uncu maddesiyle bu fıkrada yer alan “yüzde on” ibaresi
“yüzde beş” olarak değiştirilmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, apartman ve site yönetiminin en kritik sorunlarından birini çözmek için düzenlenmiştir: genel giderlerin paylaşımı. Apartman ve site yaşamında kapıcı, güvenlik, bakım, sigorta, onarım ve diğer ortak giderler düzenli şekilde karşılanmadığında huzur ve düzen bozulur. Bu nedenle kanun, kat maliklerinin hangi giderlere hangi oranda katılacağını açıkça belirlemiştir.
Bu düzenleme ile hem adalet sağlanmış hem de ortak yaşamın mali temeli güvence altına alınmıştır.
Kat Maliklerinin Genel Giderlere Katılma Yükümlülüğü
Kapıcı, Kaloriferci, Bahçıvan ve Bekçi Giderleri
Maddenin ilk fıkrasına göre, kat malikleri bu giderlere eşit şekilde katılmak zorundadır. Yani maliklerin arsa payı veya bağımsız bölümlerinin büyüklüğü önemli değildir; herkes aynı miktarda ödeme yapar.
Örnek: Apartmanda 10 daire varsa ve kapıcı için aylık 10.000 TL gider oluşmuşsa, her malik 1.000 TL öder.
Sigorta Primleri, Bakım ve Onarım Giderleri
Anagayrimenkulün sigorta primleri, ortak alanların bakım ve onarımı, güçlendirme çalışmaları, yönetici aylığı ve tesislerin işletme giderleri ise maliklerin arsa payları oranında paylaştırılır.
Örnek: Apartmanda 100 arsa payı varsa, 20 arsa payına sahip malik giderlerin %20’sini ödemekle yükümlüdür.
Kullanımdan Feragat Etme Hakkı Yoktur
Bir malik, “ben otopark kullanmıyorum” veya “asansöre ihtiyacım yok” diyerek giderlere katılmaktan kaçınamaz. Çünkü bu alanlar ortak yaşamın bir parçasıdır ve herkes bu giderlere katılmak zorundadır.
Örnek: Zemin kattaki bir malik, asansörü hiç kullanmasa bile bakım ve elektrik giderlerine katılmak zorundadır.
Giderleri Ödemeyen Malik
Kanun, giderleri ödemeyen malikler hakkında ciddi yaptırımlar öngörmüştür.
- Yönetici veya diğer maliklerden herhangi biri ödemeyen malike karşı dava açabilir veya icra takibi başlatabilir.
- Ödemelerini yapmayan malik, ayrıca gecikme tazminatı ödemek zorundadır. Bu oran aylık %5 olarak belirlenmiştir.
Örnek: 1.000 TL aidat borcunu ödemeyen malik, 2 ay sonra yalnızca ana parayı değil, %10 (iki ay için) gecikme tazminatı ile birlikte ödemek zorundadır.
Kusurlu Maliklere Rücu Hakkı
Maddenin son fıkrası, önemli bir adalet kuralı getirir. Eğer ortak giderlerden biri, bir malik veya onun kiracısının kusurlu hareketinden kaynaklanıyorsa, diğer maliklerin yaptığı ödemeler ona rücu edilir.
Örnek: Bir daire sahibinin dikkatsizliği yüzünden çıkan yangında apartman giriş kapısı zarar görmüşse, onarım masrafları önce tüm maliklerden toplanır. Ancak daha sonra bu giderler, zarara sebep olan malikten tahsil edilir.
Uygulamada Ortaya Çıkan Sorunlar
Aidatların Yanlış Hesaplanması
Örnek olarak 20 daireli bir apartmanda yapılan işletme projesinde, giderlerin nasıl paylaştırıldığı şu şekilde açıklanabilir:
- Apartmanda 20 daire bulunmaktadır. Bunların 10’u küçük arsa payına (5 birim), diğer 10’u büyük arsa payına (10 birim) sahiptir.
- Kapıcı gideri (20.000 TL) bütün dairelere eşit dağıtıldığında, her daire için 1.000 TL düşmektedir.
- Sigorta, bakım ve onarım gideri (30.000 TL) ise arsa payına göre bölüştürülmüştür.
- Küçük arsa payına sahip daireler (5 birim) bu gider için 1.000 TL ödemektedir.
- Büyük arsa payına sahip daireler (10 birim) ise bu gider için 2.000 TL ödemektedir.
Öncelikle kapıcı gideri ele alındığında, toplam 20.000 TL’lik bu kalem normal şartlarda kanun gereği tüm dairelere eşit şekilde paylaştırılmaktadır. Dolayısıyla her bir daire kapıcı gideri için 1.000 TL ödemekle yükümlüdür. Ancak uygulamada birçok apartman ve sitede kapıcı, güvenlik ve benzeri hizmet giderleri de arsa payı esas alınarak dağıtılmakta, bu yöntem daha adil bir paylaşım olarak görülmektedir.
Sonuç Olarak;
- Küçük arsa paylı dairelerin toplam gideri: 1.000 TL (kapıcı) + 1.000 TL (sigorta/bakım) = 2.000 TL
- Büyük arsa paylı dairelerin toplam gideri: 1.000 TL (kapıcı) + 2.000 TL (sigorta/bakım) = 3.000 TL
Böylece toplam 50.000 TL’lik gider (20.000 TL kapıcı + 30.000 TL sigorta/bakım) adaletli şekilde dairelere
Aidat Ödememek
En sık karşılaşılan sorun, malikin aidat ödememesi veya eksik ödemesidir. Bu durumda yönetici, KMK m. 20’ye dayanarak icra takibi başlatabilir. Yargıtay kararları da aidat borcunun ödenmemesinin tahliye davasına kadar gidebileceğini kabul etmiştir.
Ortak Alanlardan Yararlanmama İtirazı
Bazı malikler, “ben bahçeyi kullanmıyorum” veya “asansör kullanmıyorum” diyerek giderlere katılmak istemez. Ancak kanun açık: faydalanmasa bile tüm maliklerin bu giderlere katılması zorunludur.
Arsa Payına Göre Dağılım
Bakım, onarım ve sigorta gibi giderlerin arsa payına göre paylaştırılması bazen tartışma yaratır. Özellikle dükkânların bulunduğu apartmanlarda, dükkân sahipleri yüksek arsa payı nedeniyle daha fazla ödeme yapmak durumunda kalabilir.
Sonuç
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, apartman ve site yaşamının ekonomik dengesini kuran en önemli hükümlerden biridir. Malikler; kapıcı, güvenlik ve benzeri giderlere eşit, sigorta, bakım ve onarım gibi giderlere ise arsa payları oranında katılırlar.
Hiçbir malik, ortak yerleri kullanmadığını öne sürerek bu yükümlülükten kaçınamaz. Aidat ve giderleri ödemeyen malik, icra takibi ve dava yoluyla zorlanır, ayrıca aylık %5 gecikme tazminatı öder.
Bu düzenlemeler, apartman ve site yaşamında adil paylaşımı sağlamakta ve toplu yaşamın mali yükünü düzenli şekilde dağıtmaktadır.
