TMK Madde 713 Madde Metni
TMK Madde 713
Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.
Davanın konusu, mahkemece bir gazete ve bir internet haber sitesinde ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur. Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.
Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler.
Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir.
Özel kanun hükümleri saklıdır.
Giriş
Mülkiyet hakkı, eşya üzerindeki en geniş ve mutlak ayni hak olmasına rağmen, hukuk düzeni, bu hakkın statik ve değişmez bir yapıya sahip olmadığını kabul eder. Hukuki güvenlik, ekonomik istikrar ve toplumsal barışın sağlanması gibi üstün amaçlar, mülkiyetin belirli koşullar altında el değiştirmesini veya yeniden tesis edilmesini gerektirebilir. Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 713. maddesinde düzenlenen “olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyetin kazanılması” kurumu, bu felsefenin en çarpıcı ve tartışmalı örneklerinden biridir. Bu müessese, tapu sicilindeki kayıtların gerçeği yansıtmadığı veya hukuken bir boşluk barındırdığı durumlarda, fiili durumu (zilyetliği) belirli nitelik ve süre koşulları altında hukuki duruma (mülkiyete) dönüştürerek, eşya hukuku alanında istikrarı sağlamayı hedefler.
TMK Madde 713, bir yandan tapu siciline duyulan güven ilkesine istisna getirirken, diğer yandan uzun yıllar boyunca bir taşınmazı kendi malı gibi kullanan, ona emek harcayan ve ekonomik bir değer katan zilyedi koruma altına alır. Bu kurum, tapu sicilinin hukuki geçerliliğini yitirdiği veya malikin kim olduğunun anlaşılamadığı hallerde, mülkiyet hakkının belirsizlik içinde kalmasını önleyen bir “tedavi edici” mekanizma işlevi görür. Ancak, Anayasa ile güvence altına alınmış mülkiyet hakkına doğrudan bir müdahale teşkil etmesi nedeniyle, uygulanma koşulları kanunda son derece sıkı ve dar yorumlanması gereken şartlara bağlanmıştır. Bu makale, TMK m. 713’ün hukuki çerçevesini, uygulanabilmesi için aranan pozitif ve negatif şartları, yargılama sürecindeki usuli güvenceleri ve bu kurumun mülkiyet hakkının dokunulmazlığı ilkesi karşısındaki yerini doktrin ve Yargıtay uygulamaları ışığında derinlemesine analiz edecektir.
Olağanüstü Zamanaşımının Hukuki Niteliği ve Amacı
Olağanüstü zamanaşımı, TMK m. 712’de düzenlenen “olağan zamanaşımı”ndan temel bir noktada ayrılır. Olağan zamanaşımında, tapu sicilinde yolsuz bir tescil vardır ve zilyet, bu yolsuz tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyeti kazanır. Olağanüstü zamanaşımında ise durum daha radikaldir; ortada ya bir tescil hiç yoktur (tapusuz taşınmazlar) ya da tescil vardır ancak bu tescil hukuken bir anlam ifade etmemektedir (malikin kim olduğu anlaşılamıyor veya gaiplik kararı verilmiş). Bu nedenle olağanüstü zamanaşımı, “tescilsiz iktisap” hallerinden biridir ve mülkiyet, mahkeme kararının kesinleşmesiyle kazanılır.
Bu kurumun temel amaçları şunlardır:
- Hukuki Güvenliği Sağlamak: Fiili durum ile hukuki durum arasındaki uyumsuzluğu uzun bir süre sonunda gidererek, hukuki belirsizliği ortadan kaldırmak.
- Ekonomik Verimliliği Artırmak: Yıllarca kimsenin ilgilenmediği, atıl durumdaki bir taşınmazı, onu işleyen ve ekonomik hayata kazandıran zilyedin mülkiyetine geçirerek ekonomik verimliliği teşvik etmek.
- Zilyedi Korumak: Bir taşınmaza uzun yıllar boyunca malik sıfatıyla emek ve para harcayan, onu koruyup gözeten zilyedin bu fiili durumunu hukuken tanımak.
- Tapu Sicilini Temizlemek: Hukuki geçerliliğini yitirmiş, “ölü” kayıtları sicilden temizleyerek tapu sicilinin güncel ve gerçeğe uygun hale gelmesine hizmet etmek.
TMK Madde 713 Kapsamında Mülkiyetin Kazanılmasının Şartları
TMK Madde 713, olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyetin kazanılabilmesini hem pozitif (bulunması gereken) hem de negatif (bulunmaması gereken) bir dizi sıkı şarta bağlamıştır. Bu şartların tamamının bir arada bulunması zorunludur.
Taşınmazın Niteliğine İlişkin Şartlar
Olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanıma konu olabilecek taşınmazlar kanunda sınırlı olarak belirtilmiştir.
- Tapu Kütüğünde Kayıtlı Olmayan Taşınmazlar: Tapuya hiç kaydedilmemiş, kadastro görmemiş özel mülkiyete konu olabilecek yerler bu kapsama girer. Ancak, orman, mera, yaylak, kışlak gibi kamu malı niteliğindeki veya devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler bu yolla kazanılamaz.
- Tapu Kütüğünden Maliki Anlaşılmayan Taşınmazlar: Tapuda bir kayıt mevcuttur, ancak malik sütunundaki isim ve kimlik bilgileri o kadar eksik, belirsiz veya geneldir ki (örneğin, “Ali’nin oğlu Mehmet”, “Halil Efendi” gibi), bu bilgilere dayanarak malikin kim olduğunun tespit edilmesi imkânsızdır. Yargıtay, bu durumda nüfus kayıtları dahil her türlü araştırmanın yapılmasına rağmen malikin kimliğinin tespit edilememesi gerektiğini vurgulamaktadır.
- Hakkında Gaiplik Kararı Verilmiş Bir Kimseye Ait Taşınmazlar: Maliki tapuda belli olmakla birlikte, bu kişi hakkında TMK m. 32 ve devamı uyarınca gaiplik kararı verilmiş ve bu karar kesinleşmiş olmalıdır. Gaiplik kararı, kişinin hukuken ölmüş gibi kabul edilmesine yol açtığından, bu taşınmaz da sahipsiz kalmış sayılır.
Zilyetliğin Niteliğine İlişkin Şartlar (Pozitif Şartlar)
Kanun, mülkiyeti kazandıracak zilyetliğin belirli nitelikleri taşımasını aramıştır. Bu nitelikler, zilyedin taşınmaz üzerindeki fiili hakimiyetinin mülkiyet iddiasını yansıtıp yansıtmadığını gösterir.
- Malik Sıfatıyla Zilyetlik: Bu, en temel şarttır. Zilyet, taşınmazı kira, ariyet, intifa gibi sınırlı bir ayni veya şahsi hakka dayanarak değil, “ben bu yerin sahibiyim” düşüncesi ve niyetiyle elinde bulundurmalıdır. Zilyedin bu içsel niyetinin dış dünyaya yansıyan eylemlerle de desteklenmesi gerekir. Örneğin, taşınmazın vergilerini ödemesi, üzerine yapı yapması, etrafını çitle çevirmesi, tarım arazisi ise ekip biçmesi gibi eylemler, malik sıfatıyla zilyetliğin göstergeleridir.
- Davasız Zilyetlik: Zilyetlik süresi boyunca, taşınmazın mülkiyetine veya zilyetliğine ilişkin olarak zilyede karşı bir istihkak, elatmanın önlenmesi veya tapu iptal ve tescil davası açılmamış ve bu dava zilyedin aleyhine sonuçlanmamış olmalıdır. Devam eden bir dava, bu şartın gerçekleşmesine engel olur.
- Aralıksız Zilyetlik: Zilyetliğin, kanunda öngörülen 20 yıllık süre boyunca kesintisiz bir şekilde devam etmesi gerekir. Zilyetliğin irade dışı kısa süreli kaybedilmesi (örneğin sel baskını) kesinti sayılmazken, zilyedin kendi iradesiyle taşınmazı terk etmesi veya bir başkasının zilyetliği ele geçirip uzun süre elinde tutması süreyi keser. Zilyet, kendisinden önceki zilyedin süresini, onun da aynı şartları taşıması kaydıyla kendi süresine ekleyebilir (TMK m. 996).
TMK Madde 713 Süre Şartı
Olağanüstü zamanaşımı için aranan süre yirmi yıldır. Bu süre, hak düşürücü bir süre olup, mahkeme tarafından re’sen (kendiliğinden) dikkate alınır. Sürenin başlangıcı, zilyetliğin yukarıda sayılan niteliklerle (malik sıfatıyla, davasız, aralıksız) başladığı andır. Gaiplik kararına dayalı durumlarda ise süre, gaiplik kararının kesinleştiği tarihten itibaren işlemeye başlar.
İyiniyet Şartının Aranmaması
Olağanüstü zamanaşımının en belirgin özelliklerinden biri, zilyedin iyiniyetli olmasının aranmamasıdır. Zilyet, taşınmazın başkasına ait olduğunu bilse dahi, diğer tüm şartlar gerçekleşmişse mülkiyeti kazanabilir. Bu durum, kurumun amacının zilyedin sübjektif durumunu ödüllendirmekten ziyade, fiili durumu hukuki duruma dönüştürerek hukuki istikrarı sağlamak olduğunu gösterir.
Tescil Davası Süreci ve Usuli Güvenceler
TMK Madde 713’e dayalı mülkiyet kazanımı kendiliğinden gerçekleşmez. Şartları yerine getiren zilyedin, Hazine’ye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı “tapu iptali ve tescil” veya “tescil” davası açması gerekir. Bu dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde görülür.
Yargılama süreci, mülkiyet hakkına olası müdahalenin ağırlığı nedeniyle ciddi usuli güvenceler içerir:
- İlan Yükümlülüğü: Mahkeme, davayı en az üç ay arayla üç kez ilan etmek zorundadır. Bu ilanlar, taşınmazla ilgili hak iddiasında bulunabilecek kişilere (gerçek malik, mirasçılar vb.) davadan haberdar olma ve itiraz etme imkânı tanır. İlan metninde, taşınmazın nitelikleri, konumu ve itiraz süresi (son ilandan itibaren üç ay) açıkça belirtilir.
- İtiraz Hakkı: İlan süresi içinde, taşınmazın gerçek maliki veya mirasçıları davaya müdahale ederek itirazda bulunabilirler. Geçerli bir itiraz, davanın reddedilmesine neden olur. İtirazın haklılığı, itiraz edenin mülkiyet hakkını ispatlamasına bağlıdır.
- Re’sen Araştırma İlkesi: Hâkim, tarafların iddialarıyla bağlı kalmaksızın, davanın şartlarının (özellikle taşınmazın niteliği ve zilyetliğin koşulları) oluşup oluşmadığını kendiliğinden araştırmakla yükümlüdür. Bu kapsamda keşif yapar, tanık dinler, bilirkişi raporları alır ve ilgili kurumlardan (kadastro, tapu, nüfus müdürlüğü) kayıtları getirtir.
Dava sonunda, mahkeme tüm şartların gerçekleştiği kanaatine varırsa, davanın kabulüne ve zilyet adına tescile karar verir. Mülkiyet, bu kararın kesinleştiği anda kazanılmış olur. Tescil, kurucu değil, açıklayıcı (bildirici) niteliktedir.
Sonuç
Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesi, eşya hukukunun en hassas ve karmaşık kurumlarından biridir. Bir yanda Anayasa ile korunan ve tapu sicili ile güvence altına alınan mülkiyet hakkının dokunulmazlığı, diğer yanda ise hukuki ve ekonomik istikrarın sağlanması gerekliliği bulunmaktadır. Kanun koyucu, bu iki temel değer arasında bir denge kurmaya çalışarak, olağanüstü zamanaşımını son derece istisnai ve sıkı koşullara bağlamıştır.
Bu kurum, atıl mülkiyeti cezalandırırken, emeği ve fiili hakimiyeti ödüllendiren bir işleve sahiptir. Ancak, mülkiyet hakkına getirdiği bu köklü istisna nedeniyle, uygulama alanı dar tutulmalı ve kanunda aranan şartlar (taşınmazın niteliği, zilyetliğin vasıfları, süre, usuli güvenceler) en küçük bir esnemeye yer vermeyecek şekilde titizlikle uygulanmalıdır. Yargıtay’ın bu konudaki yerleşik içtihatları da bu dar yorum ilkesini benimsemiştir. Nihayetinde TMK Madde 713, hukukun bazen görünenin (kaydın) değil, yaşananın (fiiliyatın) yanında yer alarak adaleti ve istikrarı tesis etme çabasının somut bir örneğidir.
