Kat Mülkiyeti Kanununda belirtildiği üzere 8 ve daha fazla bağımsız bölümden oluşan apartmanların yönetici seçmesi ve genel kurul ile karar alması zorunludur. Bu nedenledir ki kararların alınması için belirli zamanlarda yada durumlarda toplantılar yapılması gerekmektedir. Bu yazıda Olağan ve Olağanüstü toplantıların yapılması hakkında kısa açıklamalar yazılacaktır.
Apartman Olağan Toplantı Çağrısı Usulü
Kat Mülkiyeti Kanunu olağan toplantıya çağrı usulünü düzenlememiş olup yalnızca olağanüstü çağrının usulünü düzenlemiştir. Kanun: ”Kat malikleri kurulunun yıllık olağan toplantısı yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde yapılır.” diyerek yalnızca olağan toplantının ne zaman yapılacağını düzenlemiş olup çağrı usulünü hükme bağlamamıştır. Yönetim planında toplantının ne zaman, nerede yapılacağı düzenlenmişse olağan toplantı için çağrı yapılmasına lüzum yoktur. Bu halde toplantı yönetim planında gösterilen yer ve zamanda yapılır ve yönetim planına uyulmadan yapılan olağan toplantı geçersizdir.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/2584 E. – 2018/5078 K.
Dosya içerisinde bulunan yönetim planında kat malikleri kurulunun Haziran ayı içerisinde toplanacağı belirtildiğinden 13/06/2015 tarihli toplantının olağan toplantı olduğu kabul edilmiştir. Olağan toplantı olması sebebi ile bu maddeye göre kat maliklerinin toplantıdan belli bir süre önce haberdar edileceğine dair bir hükme yer verilmediğinden davacının bu toplantıya katılmış olması TMK’nın 2. maddesi dürüstlük kuralı gereğince çağrı eksikliği nedeni ile toplantının iptali mümkün olmadığından bu toplantının iptaline yönelik talebin reddine karar verilmiştir. bilirkişi raporları KMK’nın 34, 41 ve 19/2. maddeleri ile birlikte değerlendirilerek davaya konu 13/06/2015 tarihli kat malikleri kurul kararında 6. maddenin KMK’nın 34 ve 41. maddelerine aykırı olması 10 ve 12. maddelerinin KMK’nın 19/2. maddesine aykırı olması nedeni ile karar yeter sayılı sağlanamadığından iptaline, diğer taleplerin reddine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Takvim yılının ilk ayı içinde yapılacak olan toplantı için çağrı yapılmasına gerek var mıdır ?
Elbette kat maliklerinin hangi gün yapılacağı belli olmayan toplantının gününü bilmesi olanaksızdır. Bu halde yöneticinin toplantının gününü, saatini ve yerini, toplantı öncesi tüm kat maliklerine bildirmesi gerekir. Ancak çağrının nasıl yapılacağı kanunda düzenlenmediğinden olağanüstü toplantıya çağrı usulü gibi yöneticinin 15 gün öncesinden kat maliklerine çağrı kağıdı veya taahhütlü mektupla bildirmesi gerekmez. Yönetici, tüm kat maliklerin görebileceği bir biçimde ana gayrimenkulde bulunan ilan tahtasında toplantının ne zaman yapılacağını bildirmesi yeterlidir. Bu halde kat maliklerinin olağan toplantının kendilerine çağrı kağıdı ile veya taahhütlü mektupla bildirilmediğinden bahisle dava açma hakları yoktur. Böyle bir dava açılsa dahi hakim tarafından dinlenmez.
Yönetim planında veya kanunda belirtilen zamanda yapılmayan olağan toplantı ise olağanüstü toplantının yöntemine bağlıdır. Her ne kadar böyle bir toplantı yönetici veya kat maliki tarafından olağan toplantı olarak anılsa da bu toplantı yasaya göre olağanüstü toplantıdır.
Apartman Olağanüstü Toplantı Çağrı Usulü
Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine olağanüstü toplantı yapılması mümkündür. Ancak olağanüstü toplantının yapılabilmesi için çağrı usulüne uyulması gerekmektedir. Aksi takdirde yapılan olağanüstü toplantının çağrı usulüne uyulmadığından iptali gündeme gelir.
Olağanüstü toplantı çağrısının; toplantı için belirlenen veya istenen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalatılacak bir çağrı kağıdı veya taahhütlü mektupla bildirilmesi gerekmektedir. Çağrı kağıdında veya mektupta şu hususların da yer alması zorunludur: Toplantı sebebi ve ilk toplantının yeter sayısının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı.
KMK’da belirtilen çağrı usulüne uyulmadan yapılan olağanüstü toplantıda alınan kararlar iptal ile karşı karşıya kalması olasıdır.
Yönetici, tarafından toplantının nerede ve ne zaman yapılacağı tüm kat maliklerinin görebileceği bir biçimde ilan panosunda gösterilmişse dahi, kanunun aradığı çağrı usulünün gerçekleştirilmesi gerekmektedir.
Olağanüstü toplantıya çağrı kimlere yapılabilir ?
Yönetici, olağanüstü toplantıya çağrıyı, bağımsız bölümde oturan tüm kat maliklerine veya haleflerine çağrı yazısını imzalatmak suretiyle yapabilir. Aynı şekilde taahhütlü mektupla da bildirim ana taşınmazın bağımsız bölümünde oturan kat maliklerinin haleflerine yapılabilir. Ancak tebligatın haleflerine yapılabilmesi için malikin yönetime adres olarak başka bir yer bildirmemesi gerekir. Eğer malik yönetim işleri ile ilgili yönetime farklı bir adres bildirmişse bu halde bildirimin bu adrese yapılması gerekmektedir. Tebligat Kanunu da bu durumu özel olarak düzenleyerek yönetim işleri ile ilgili tebligatın kat malikine , maliki olduğu bağımsız bölüme yapılmasına izin vermiştir. Bağımsız bölümde malik oturmasa dahi görünüşe nazaran on sekiz yaşından aşağı olmayan birine tebligatın yapılması mümkündür. Bu durumun yalnızca yönetim işleri ile ilgili tebligatlar için mümkün olduğu unutulmamalıdır.
Kat maliki çağrı kağıdını imzalamaktan imtina ediyorsa ne yapılabilir?
Kat maliki, olağanüstü çağrı için hazırlanan çağrı kağıdını imzalamaktan imtina ediyorsa, yöneticiye tavsiyemiz bildirinin taahhütlü mektupla yaptırılmasıdır. Böyle bir durumda taahhütlü mektupla yapılmayan bildirinin; kat maliki tarafından toplantının çağrı usulüne uygun yapılmadığından bahisle iptali istendiğinde, çağrı kağıdının malik tarafından imzadan imtina ettiğinin ispat yükü yöneticidedir. Yöneticinin olağanüstü toplantıya çağrı bildiriminde son derece dikkatli olması gerekmektedir.
Olağanüstü toplantı gününü ve gündemini öğrenerek toplantıya katılan ve alınan kararlara karşı çıkmayan kat malikinin, toplantıya çağrının usulüne uygun yapılmadığından bahisle dava açma hakkı var mıdır ?
Çağrı usulüne uygun yapılmamış ancak kat maliki bir şekilde toplantıdan haber almış ve toplantıya katılmışsa; çağrının usulüne uygun yapılmadığından bahisle bu toplantının iptalini istemesi iyi niyet kurallarıyla bağdaşmaz. Aynı şekilde toplantıya bu şekilde katılmış ve alınan kararlara da olumlu oy vermiş olan kat malikinin toplantının çağrı usulüne uygun olmadığından iptali istemiyle açacağı dava, hakim tarafından objektif iyi niyet kurallarına aykırılıktan dinlenmez.