GİRİŞ
Kiracıyı tahliye etmek, özellikle kiracı kira ödemelerini düzenli yapıyorsa veya belirli bir gerekçe olmadan çıkmayı reddediyorsa, ev sahipleri için hukuki bir süreç gerektirir. Türkiye’de kiracı tahliyesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve ilgili mevzuatlar çerçevesinde düzenlenmiştir. Kiraya verenin hakları kadar kiracının da korunması gerektiğinden, tahliye süreci belirli kurallara tabidir.
Bu makalede, kira sözleşmesinin olup olmaması, kontrat süresinin bitmesi, kiracının 5 yılını doldurması gibi farklı senaryolara göre tahliye yöntemleri detaylandırılacaktır. Ayrıca, avukatsız tahliye süreçleri ve ev sahibinin kendisi oturmak istemesi halinde uygulanan hukuki prosedürler ele alınacaktır.
KİRACI TAHLİYESİNE İLİŞKİN GENEL HUKUKİ ÇERÇEVE
Kiracının tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu ve ilgili mevzuat çerçevesinde belirli şartlara bağlanmıştır. Ev sahibi, keyfi olarak kiracıyı çıkaramaz; tahliye için haklı gerekçeler ve yasal süreçler gereklidir. En yaygın tahliye nedenleri arasında kira bedelinin ödenmemesi, ihtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinin yenilenmemesi ve 10 yıllık uzama süresinin dolması yer alır. Tahliye için genellikle noter aracılığıyla yazılı bildirim yapılmalı ve belirli süreler gözetilmelidir. Kiracı evi boşaltmazsa, ev sahibi icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir. Tahliye sürecinde yasal prosedürlere uyulmaması halinde kiracı hukuki koruma altına alınır ve tahliye gerçekleşmeyebilir. Bu nedenle, ev sahiplerinin süreci dikkatli yürütmesi önemlidir.
KİRACIYI TAHLİYE ETMENİN YOLLARI
Kiracı tahliyesi için en hızlı ve en kolay yöntemler şunlardır:
- Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye
- Kira Borcunun Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye
- Kira Sözleşmesinin Süresinin Dolması
- Ev Sahibinin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
- Kiracının 10 Yılı Aşkın Süredir Oturması
- Kiracının 5 Yılı Doldurması Nedeniyle Kira Artışı ve Tahliye
Her bir yöntemin uygulanabilirliği, sözleşme koşulları ve hukuki mevzuata göre değişmektedir.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İLE KİRACI TAHLİYESİ
Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte evi boşaltacağını yazılı olarak beyan ettiği bir belgedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesine göre, kiracı bu taahhütnameyi verdiyse ve belirtilen tarihte evi boşaltmazsa, ev sahibi mahkeme kararı olmadan icra yoluyla tahliye sürecini başlatabilir.
Ancak taahhütnamenin geçerli olması için şu şartlar sağlanmalıdır:
- Kiracı tarafından kiraya başladıktan sonra imzalanmalıdır (Sözleşme yapılırken alınan taahhütler geçersiz sayılabilir).
- Tarih net bir şekilde belirtilmelidir.
- Kiracının baskı altında olmadan imzaladığı ispat edilebilir olmalıdır.
Kiracı evi boşaltmazsa, ev sahibi icra dairesine başvurarak tahliye işlemini başlatabilir. Kiracı haksız bir gerekçeyle direnirse, mahkeme sürecine gidilebilir.
KİRA BORCUNUN ÖDENMEMESİ NEDENİYLE KİRACININ TAHLİYESİ
Kiracının kira borcunu ödememesi, ev sahibine tahliye hakkı tanıyan en önemli sebeplerden biridir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca, ev sahibi kiracıya noter, iadeli taahhütlü mektup veya icra dairesi aracılığıyla yazılı ödeme ihtarı göndermelidir.
Bu ihtarda, kiracıya en az 30 günlük süre verilerek borcunu ödemesi talep edilir. Eğer bu süre içinde ödeme yapılmazsa, ev sahibi icra takibi başlatarak tahliye sürecini başlatabilir veya mahkemeye başvurarak tahliye davası açabilir.
Bir kira yılı içinde iki ayrı haklı ihtar gönderilmişse, ev sahibi yeni dönem sonunda tahliye davası açma hakkına sahip olur. Süreç yasal prosedürlere uygun yürütülmezse, kiracının tahliyesi zorlaşabilir.
SÖZLEŞMESİ OLMAYAN KİRACININ TAHLİYESİ
Kiracılar ve ev sahipleri arasında zaman zaman çeşitli anlaşmazlıklar yaşanabilir. Özellikle kira sözleşmesi olmadan bir mülkün kullanılması, hem ev sahibi hem de kiracı açısından hukuki belirsizlikler doğurabilir. Peki, sözleşmesi olmayan bir kiracının tahliyesi nasıl gerçekleştirilir? İşte yasal süreçler ve dikkat edilmesi gereken noktalar:
Kira Sözleşmesi Olmadan Kiracılık İlişkisi Geçerli midir?
Kira sözleşmesi, yazılı veya sözlü olarak yapılabilir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, bir taşınmazın belirli bir bedel karşılığında kullanıma verilmesi, kira sözleşmesinin varlığı için yeterlidir. Bu sözleşmenin yazılı olması şart değildir; ancak yazılı sözleşme taraflar arasındaki uyuşmazlıkların önüne geçmek için önemlidir.
Sözleşme olmasa bile, kiracının düzenli olarak kira bedelini ödemesi ve ev sahibinin de bunu kabul etmesi, taraflar arasında fiili bir kira ilişkisi doğurur. Bu durumda, kiracı yasal olarak korunmaya devam eder ve keyfi olarak tahliye edilemez.
Sözleşmesiz Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Eğer bir kiracı, yazılı bir kira sözleşmesi olmadan bir mülkü kullanıyorsa, ev sahibinin tahliye işlemi için belirli hukuki adımları takip etmesi gerekir.
İhtar Gönderme
Ev sahibi, kiracıya yazılı bir ihtarname göndererek mülkü boşaltmasını talep edebilir. Bu ihtarnamenin noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü mektupla gönderilmesi önemlidir. İhtarnamede şu hususlar yer almalıdır:
- Kiracının hangi mülkü kullandığı,
- Kiracının hangi tarihten beri mülkü kullandığı,
- Tahliye talebinin nedeni,
- Kiracıya tanınan tahliye süresi.
Genellikle, ihtarnamede kiracıya en az 15 ila 30 gün süre verilmesi makuldür.
Tahliye Davası Açma
Tahliye için aşağıda yazılı nedenlerin muhakkak olması gerekmektedir. Salt olarak sözleşme-kontrat olmaması tahliye nedeni sayılmaz.
10 YILDIR OTURNA KİRACININ TAHLİYESİ
Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre, konut veya işyeri kiracısı, 10 yıl boyunca aynı yerde oturduysa, ev sahibi herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. Ancak tahliye için belirli kurallar izlenmelidir.
Ev sahibi, 10 yıllık sürenin bitimine en az 3 ay kala kiracıya yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi yenilemeyeceğini bildirmelidir. Eğer bu süre kaçırılırsa, kira sözleşmesi 1 yıl daha uzamış sayılır. Kiracı evi tahliye etmezse, ev sahibi sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir.
Bu tahliye hakkı yalnızca ev sahibine tanınmış bir hak olup, kiracı kendi isteği dışında sözleşmeye devam etmek zorunda değildir.
5 YILINI DOLDURAN KİRACININ TAHLİYESİ
Türk Borçlar Kanunu’na göre, 5 yılını dolduran kiracının tahliyesi için ev sahibi, kira bedelinde güncelleme talep edebilir ancak doğrudan tahliye hakkına sahip değildir. Ancak, 10 yılını dolduran kiracılar için ev sahibi, haklı bir gerekçe göstermeksizin tahliye talebinde bulunabilir. 5 yılı dolduran kiracı için tahliye ancak ihtiyaç nedeniyle, kira bedelinin ödenmemesi veya tahliye taahhüdü gibi geçerli hukuki nedenlere dayanılarak mahkeme kararıyla sağlanabilir. Tahliye sürecinde ihtarname gönderilmesi ve yasal prosedürlerin eksiksiz uygulanması önemlidir.
KONTRATI BİTEN KİRACI NASIL ÇIKARILIR?
Kira kontratı süresi dolsa bile, ev sahibi tek taraflı olarak kiracıyı çıkaramaz. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiracı tahliye talebi olmazsa sözleşme aynı şartlarla otomatik olarak 1 yıl uzar. Kiracının çıkarılması için ev sahibinin ihtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar veya 10 yıllık uzama süresi gibi hukuki sebeplerden birine dayanması gerekir. Kiracıya noter aracılığıyla en az 3 ay önceden yazılı bildirim yapılmalı, tahliye gerçekleşmezse mahkeme yoluyla tahliye davası açılmalıdır.
KİRAYI DÜZENLİ ÖDEYEN KİRACI TAHLİYE EDİLEBİLİR Mİ?
Kiracının kirayı düzenli ödemesi, tahliyeyi tamamen engellemez. Ev sahibi, ihtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdü, 10 yıllık uzama süresi dolması, yenileme döneminde yazılı bildirimle fesih gibi hukuki gerekçelerle tahliye talebinde bulunabilir. Ancak, kira ödemelerinde aksama yoksa, keyfi olarak kiracıyı çıkarmak mümkün değildir. Ev sahibinin, mahkemeye başvurarak haklı bir neden sunması gerekir. Tahliye süreci yasal prosedürlere uygun şekilde yürütülmeli, aksi halde kiracının yasal olarak korunma hakkı bulunur.
EV SAHİBİ KENDİ OTURACAĞIM DİYE KİRACIYI ÇIKARABİLİR Mİ?
Evet, ev sahibi, konutu kendisi veya birinci derece yakınları kullanacaksa kiracıyı tahliye edebilir. Ancak bu tahliye işlemi belirli yasal şartlara bağlıdır ve doğrudan, keyfi bir şekilde gerçekleştirilemez.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Şartları
Ev sahibinin gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyacının bulunması gerekir. Yani, ev sahibi yalnızca “evimi kullanacağım” diyerek kiracıyı çıkaramaz; bunu mahkemede ispat etmesi gerekebilir.
Kiracıya Yazılı Bildirim Zorunluluğu
Ev sahibi, sözleşme bitiminden en az 3 ay önce kiracıya noter aracılığıyla yazılı ihtar göndermelidir. Bu ihtarda, ev sahibinin konutu kendisinin kullanacağını belirtmesi gerekir.
Tahliye Davası Açma Süreci
Eğer kiracı evi boşaltmazsa, ev sahibi sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açmalıdır. Bu süre geçerse, tahliye hakkı bir yıl boyunca kaybolur.
Tahliye Sonrası 3 Yıl Kullanım Şartı
Ev sahibi tahliye ettirdiği konutu en az 3 yıl boyunca başkasına kiraya veremez. Aksi takdirde, eski kiracı tazminat davası açabilir.
Sonuç olarak, ev sahibi gerçekten ihtiyacı varsa ve yasal süreci takip ederse, “kendi oturacağım” gerekçesiyle kiracıyı tahliye edebilir.
AVUKATSIZ KİRACI TAHLİYESİ MÜMKÜN MÜ?
Evet, avukatsız kiracı tahliyesi mümkündür. Ancak sürecin hukuka uygun yürütülmesi gerekir. Ev sahibi, kiracıya noter veya iadeli taahhütlü mektupla tahliye ihtarı gönderebilir. Kiracı belirtilen sürede çıkmazsa, icra dairesi veya sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılabilir. Kiracının kira borcu varsa icra takibi de başlatılabilir. Hukuki bilgi eksikliği hatalara yol açabileceğinden, süreç karmaşıklaştığında bir avukattan destek almak faydalı olabilir. Özellikle kira sözleşmesi, tahliye taahhüdü veya ihtar süreçlerinde hata yapmamak için dikkatli olunmalıdır.
SONUÇ VE ÖNERİLER
Kiracı tahliyesi, hukuki süreçlere bağlı bir işlemdir ve keyfi olarak gerçekleştirilemez. Ev sahiplerinin, yasal yolları izlemesi, ihtarname, tahliye taahhüdü veya mahkeme yoluyla işlem yapması gerekmektedir.