Kira sözleşmesine göre kiracının ödeme yükümlülüklerini yerine getirmemesi, Türk Borçlar Kanunu’na göre kiralayanın sözleşmeyi feshetme ve kiracıyı tahliye etme hakkını doğurabilir. Kiracının kira ödemelerindeki gecikmeler veya ödememeler, kiralayanın hukuki yollara başvurmasına neden olabilir.
Öncelikle, kiralayan kiracıya bir ihtarname göndererek borcunu belirli bir süre içinde ödemesini talep eder. Bu süre genellikle 30 gün olarak belirlenir. İhtarname, noter aracılığıyla gönderilebilir ve kiracının borcunu ödemesi için son bir fırsat sunar. Ya da ödeme yapması için icra takibi yapılır.
Eğer kiracı, ihtarnameye ya da icra takibine rağmen kira borcunu ödemezse, kiralayan, tahliye davası açma hakkına sahip olur. Davanın açılabilmesi için kiracının iki defa ihtar edilmiş olması ve bu ihtarların ardından kira borcunun ödenmemiş olması gerekmektedir. Ayrıca, kiralayanın, kiracının kira ödemelerindeki gecikmeleri nedeniyle uğradığı zararları da talep etme hakkı vardır.
Tahliye davası, kiracının bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Mahkeme, davanın şartlarını ve delilleri değerlendirerek bir karar verir. Eğer mahkeme, kiralayanın lehine karar verirse, kiracı mahkeme kararıyla tahliye edilir. Kiracı, mahkeme kararına itiraz etmez veya itirazı reddedilirse, tahliye işlemi icra yoluyla gerçekleştirilir.
Bu süreç, kiralayanın haklarını korurken, aynı zamanda kiracıya da borcunu ödeme ve mülkü boşaltma konusunda adil bir süre tanır.
Temerrüt Sebebiyle Tahliye Davası
Kiracı, kira bedelini veya yan giderleri ödemezse, kiraya veren TBK’nın 315. maddesi uyarınca yazılı olarak bir süre vererek bu sürede borcun ödenmesini talep edebilir. Bu süre, çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün, diğer kiralarda ise en az 10 gün olmalıdır. Kiracı bu süre içinde borcunu ödemezse, kiraya veren temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir. İki Haklı İhtar ve Tahliye Davası TBK’nın 352. maddesi gereğince, ev sahibi bir kira yılı içinde iki defa kira borcunu ödemeyen kiracıyı haklı ihtar ederse, ev sahibi tahliye davası açabilir. Bu süreç, sadece konut veya çatılı işyeri kiralarında uygulanır.
Tahliye Talepli İcra Takibi
Kirayı ödemeyen kiracının tahliyesi için seçeneklerden biri de, dava açmadan İcra ve İflas Kanunu’nun ilgili maddeleri gereği tahliye talepli icra takibi başlatmaktır. Bu takip de ihtar yerine geçecek olup aynı süreç yürütülebilir.
