Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 11
(Değişik: 14/11/2007-5711/4 md.) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur. Bu Kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de uygulanır.
Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğündeki formüle göre, ayrıca tutulacak Kat Mülkiyeti Zabıt Defterine tescil olunur.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 11. maddesi, kat mülkiyeti sisteminin bel kemiğini oluşturan kat mülkiyeti kütüğünün nasıl tutulacağını ve hangi işlemlere konu olacağını düzenler. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, ancak resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. Bu tescilin yapılacağı yer ise kat mülkiyeti kütüğüdür. Böylece bağımsız bölümler, arsa payları, eklentiler ve maliklerin hakları tapu sicilinde güvence altına alınmış olur.
Bu madde, hem tapu sicil sistemine özel bir defter kazandırmış hem de kat mülkiyetine konu taşınmazların hukuki güvenlik çerçevesinde korunmasını sağlamıştır. Özellikle apartman ve site yaşamında sıkça karşılaşılan mülkiyet ihtilaflarının çözümünde, kat mülkiyeti kütüğü belirleyici rol oynamaktadır.
Kat Mülkiyeti Kütüğünün Amacı
Kat mülkiyeti kütüğü, taşınmazların bağımsız bölümlere ayrılmış şekilde kaydının yapıldığı özel bir tapu defteridir. Burada amaç, bir apartman ya da sitenin tüm bağımsız bölümlerini tek tek görünür hale getirmek ve her birinin hukuki statüsünü şeffaflaştırmaktır.
Örneğin, normal bir tapu kaydında yalnızca arsa veya bina bilgisi yer alırken; kat mülkiyeti kütüğünde her daire, işyeri veya bağımsız bölüm ayrı ayrı gösterilir. Bu sayede hangi daireye hangi arsa payının düştüğü, hangi eklentilerin o daireye ait olduğu ve kimin malik olduğu açıkça kayıt altına alınır.
Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakının Kütüğe Tescili
Maddenin ilk fıkrasına göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğü’ne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Burada dikkat edilmesi gereken nokta, kütüğün sadece kat mülkiyetine özgü olmasıdır.
Bu tescil sayesinde:
- Bağımsız bölümler hukuken ayrı bir mülkiyet konusu olur.
- Kat maliklerinin kimlikleri ve mülkiyet oranları netleşir.
- Ortak yerler ve eklentiler beyanlar hanesinde gösterilir.
- Bağımsız bölümler üzerinde ipotek, haciz veya intifa hakkı gibi ayni haklar tesis edilebilir.
Kat mülkiyeti kütüğü, maliklerin haklarının korunmasını sağladığı gibi, üçüncü kişilere karşı da şeffaflık sağlar. Bir kişi daire satın almak istediğinde, tapu kütüğünde o daireye ilişkin tüm bilgileri görebilir.
Genel Hükümlerin Uygulanması
Kanun, kat mülkiyeti kütüğünde yapılacak tescillerin, aksi düzenlenmedikçe tapu siciline ilişkin genel hükümlere tabi olduğunu belirtir. Yani tapu kayıtlarının açıklığı, herkesin inceleme hakkı, tescil ile kazanma ilkesi, güven ilkesi gibi tapu hukukunun temel prensipleri kat mülkiyeti kütüğü için de geçerlidir.
Bu düzenleme, kat mülkiyeti sisteminin genel tapu sicil sistemiyle uyumlu şekilde işlemesini sağlar.
Kadastro Çalışması Yapılmamış Yerler
Maddenin ikinci fıkrası, henüz kadastro yapılmamış bölgeler için özel bir düzenleme getirmiştir. Kadastro çalışması tamamlanmamış yerlerde kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğü’nde öngörülen formüle göre ayrıca tutulacak Kat Mülkiyeti Zabıt Defteri’ne tescil edilir.
Bu hüküm, ülkenin her bölgesinde mülkiyetin güvence altına alınmasını sağlamayı amaçlar. Kadastro işlemleri tamamlanmamış olsa bile, maliklerin bağımsız bölümler üzerindeki hakları bu defter sayesinde korunur. Daha sonra kadastro tamamlandığında, bu kayıtlar ana sicile aktarılır.
Uygulamada Kat Mülkiyeti Kütüğünün Önemi
Kat mülkiyeti kütüğü, apartman ve site yaşamında birçok açıdan hayati rol oynar:
- Satış işlemleri: Bir daire satın almak isteyen kişi, kütükten dairenin arsa payını, eklentilerini ve üzerindeki ipotek ya da haciz gibi kısıtlamaları görebilir.
- Aidat ve ortak giderler: Kütükteki arsa payı oranları, maliklerin ortak giderlere katılım oranını belirler.
- Uyuşmazlıkların çözümü: Kat malikleri arasındaki anlaşmazlıklarda tapu kayıtları belirleyici olur.
- Kentsel dönüşüm: Dönüşüm projelerinde maliklerin hakları, kütükteki kayıtlara göre hesaplanır.
Bu nedenle kat mülkiyeti kütüğü, yalnızca bir defter değil, apartman yaşamının düzenli işlemesini sağlayan temel araçtır.
Sonuç
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 11. maddesi, kat mülkiyeti ve kat irtifakının hukuken geçerli hale gelebilmesi için kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilmesi gerektiğini düzenler. Bu kütük, bağımsız bölümlerin ayrı ayrı gösterildiği ve maliklerin haklarının güvence altına alındığı özel bir tapu defteridir. Kadastro yapılmamış yerlerde ise Kat Mülkiyeti Zabıt Defteri kullanılmaktadır.
Kat mülkiyeti kütüğü sayesinde mülkiyet ilişkileri şeffaflaşır, maliklerin hakları korunur ve apartman ile site yaşamı hukuki güvenlik çerçevesinde devam eder. Bu nedenle, kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda en temel dayanaklardan biri her zaman bu kütük kayıtlarıdır.
