Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 12
(Değişik: 14/11/2007-5711/5 md.) Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir:
a) (Değişik: 15/2/2018-7099/5 md.) Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi.
b) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı.
c) (Mülga: 23/6/2009-5912/2 md.)
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesi, kat mülkiyetinin kurulabilmesi için yerine getirilmesi gereken usul ve belgeleri açıklar. Bir apartman ya da sitenin hukuken kat mülkiyetine geçirilmesi yalnızca fiili kullanım ile olmaz; resmi başvuru, onaylı belgeler ve tapu tescili ile mümkündür. Bu nedenle madde, kat maliklerinin haklarını güvence altına almak ve tapu sicilinde şeffaflık sağlamak amacıyla ayrıntılı hükümler getirmiştir.
Kat Mülkiyetinin Kurulması İçin İstem
Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için öncelikle anagayrimenkulün maliki veya tüm paydaşların tapu idaresine başvuruda bulunması gerekir. Başvurunun bireysel olarak tek malik tarafından yapılması yeterlidir; ancak taşınmaz birden çok kişiye aitse, tüm paydaşların birlikte başvurması zorunludur.
Bu başvuru sırasında, bağımsız bölümlerin ve ortak alanların düzenli şekilde belirlenmesi için gerekli belgeler tapu müdürlüğüne sunulur.
Gerekli Belgeler
Mimari Proje ve Yapı Kullanma İzin Belgesi
Kanunun 2018 yılında yapılan değişiklikle güncellenmiş hükmüne göre, kat mülkiyetinin kurulması için en önemli belgelerden biri mimari projedir.
Bu projede:
- Yapının dış cepheleri,
- İç taksimatı,
- Bağımsız bölümler, eklentiler ve ortak yerlerin ölçüleri,
- Bağımsız bölümlerin konumları ve büyüklüklerine göre hesaplanan arsa payları,
- Kat, daire, iş bürosu gibi kullanım türleri,
- Her bağımsız bölüm için sıra numarası,
- Bağımsız bölümlerin inşaat alanı
açıkça gösterilmelidir.
Projenin, proje müellifi mimar tarafından hazırlanması, ilgili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanması ve maliklerin imzalarının alınması gerekir. Günümüzde bu proje, elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilmektedir.
Buna ek olarak, yapı kullanma izin belgesi de başvuruya eklenmelidir. Bu belge, binanın mevzuata uygun şekilde inşa edildiğini ve kullanılmaya elverişli olduğunu gösterir.
Yönetim Planı
Kat mülkiyetinin kurulması için gerekli diğer belge, yönetim planıdır. Bu plan, bağımsız bölümlerin kullanım şekline ve yapının özelliklerine göre düzenlenir. Kanunun 28. maddesinde belirtilen esaslara uygun olarak hazırlanmalı ve kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmalıdır.
Yönetim planı, apartman veya sitenin “anayasası” gibidir. Ortak alanların kullanımı, aidat ve giderlerin paylaşımı, yöneticinin görevleri gibi birçok husus bu planla düzenlenir. Kat mülkiyeti kurulduktan sonra tüm maliklere bağlayıcı hale gelir.
Belgelerin Hukuki Önemi
Bu belgelerin hazırlanması ve tapuya sunulması, yalnızca şekli bir zorunluluk değildir. Aynı zamanda maliklerin haklarının netleşmesi, bağımsız bölümlerin hukuki statüsünün belirlenmesi ve olası uyuşmazlıkların önlenmesi açısından kritik öneme sahiptir.
Örneğin, arsa paylarının bağımsız bölümlere oranlı şekilde belirlenmesi, aidat yükümlülüklerinde adaleti sağlar. Yönetim planının açık ve düzenli olması, maliklerin sorumluluklarını netleştirir. Mimari projenin onaylı şekilde tapuya işlenmesi ise bağımsız bölümlerin ve eklentilerin sınırlarını tartışmasız hale getirir.
Uygulamadaki Önemi
Kat mülkiyetinin kurulması, özellikle yeni yapılan apartmanlarda ve kentsel dönüşüm projelerinde büyük önem taşır. Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, maliklerin bağımsız bölümler üzerinde tam mülkiyet hakkı kazanmasını sağlar.
Pratikte çoğu malik, kat mülkiyeti kurulmadan dairelerini kullanmaya başlasa da, tapuda kat mülkiyetine geçilmemesi ileride ciddi sorunlara yol açabilir. Örneğin, daire satışı, ipotek tesisi veya miras paylaşımı gibi işlemlerde kat mülkiyeti kurulmamışsa büyük belirsizlikler ortaya çıkar.
Bu nedenle Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesi, maliklerin mutlaka yerine getirmesi gereken bir prosedürü ortaya koyar.
Sonuç
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesi, kat mülkiyetinin nasıl kurulacağını ve hangi belgelerin sunulacağını ayrıntılı şekilde düzenler. Mimari proje, yapı kullanma izin belgesi ve yönetim planı, kat mülkiyetinin olmazsa olmaz belgeleridir.
Bu belgeler sayesinde bağımsız bölümler, ortak alanlar ve arsa payları hukuken güvence altına alınır. Ayrıca maliklerin sorumlulukları netleşir ve apartman ya da site yaşamı düzenli bir çerçeveye kavuşur.
Sonuç olarak, kat mülkiyetinin sağlıklı şekilde kurulması, yalnızca bireysel mülkiyet hakkını değil, ortak yaşamın düzenini de güvence altına alır.
