Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 15
Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartiyle, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 15. maddesi, apartman ve site yaşamının en önemli ilkelerinden birini ortaya koyar: kat maliklerinin kendi bağımsız bölümleri üzerindeki hakları. Bu maddeye göre her kat maliki, sahip olduğu bağımsız bölüm üzerinde Medeni Kanun’un maliklere tanıdığı tüm hak ve yetkilere sahiptir. Ancak bu hakların kullanılmasında Kat Mülkiyeti Kanunu’nun özel hükümleri saklıdır.
Başka bir ifadeyle, bir daire, işyeri veya dükkân sahibinin hakları normal bir taşınmaz sahibinin haklarına eşittir; fakat apartman yaşamının doğası gereği bazı sınırlamalara tabidir.
Kat Maliklerinin Bağımsız Bölüm Üzerindeki Hakları
Medeni Kanun Çerçevesinde Sahip Olunan Haklar
Türk Medeni Kanunu, mülkiyet hakkını çok geniş kapsamlı bir hak olarak düzenler. Malik, hukuk düzeninin sınırları içinde olmak kaydıyla, eşyanın kullanımını, yararlanılmasını ve tasarrufunu dilediği gibi gerçekleştirebilir.
Kat mülkiyeti sisteminde de aynı kural geçerlidir. Kat maliki, bağımsız bölümünü:
- Kullanabilir, oturabilir veya kiraya verebilir,
- Satabilir veya bağışlayabilir,
- İpotek tesis edebilir,
- Miras yoluyla devredebilir,
- Hukuki tasarruf işlemlerine konu edebilir.
Yani bağımsız bölüm, müstakil bir gayrimenkul gibi sahibine tüm bu hakları sağlar.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Getirdiği Sınırlamalar
Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman ve site yaşamının düzenini korumak için maliklerin haklarını sınırsız bırakmamıştır. Malik, bağımsız bölümünü dilediği gibi kullanabilir ama bu kullanım diğer maliklerin haklarına zarar veremez.
Örneğin:
- Bir daire sahibi evini yüksek sesle eğlence mekânına çeviremez, çünkü bu diğer maliklerin huzurunu bozar.
- Bir işyeri sahibi, yönetim planında konut olarak belirlenmiş bağımsız bölümü izinsiz işyeri olarak kullanamaz.
- Bir malik, dairesinde binanın güvenliğini tehdit edecek değişiklikler yapamaz.
Dolayısıyla Medeni Kanun’un tanıdığı haklar, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun özel hükümleriyle sınırlandırılmıştır.
Uygulamada Kat Maliklerinin Hakları
Kullanma ve Yararlanma Hakkı
Kat maliki, bağımsız bölümünü bizzat kullanabileceği gibi kiraya vererek ekonomik fayda da sağlayabilir. Bu kullanım, binanın mimari bütünlüğüne veya komşuların huzuruna aykırı olmadığı sürece sınırsızdır.
Tasarruf Hakkı
Kat maliki, bağımsız bölümü üzerinde ipotek tesis edebilir, devredebilir veya üçüncü kişilere satabilir. Bu işlemler için diğer maliklerden izin almasına gerek yoktur. Ancak satış sonrasında yeni malik, yönetim planına ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uymak zorundadır.
Miras Hakkı
Bağımsız bölüm, malikinin vefatı halinde mirasçılara intikal eder. Mirasçılar arasında paylı mülkiyet doğabilir. Bu durumda bağımsız bölüm üzerindeki ortaklık, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 7. maddesi gereği ancak bağımsız bölüm özelinde giderilebilir.
Hakların Sınırlandırılmasına İlişkin Örnekler
- Komşuluk hukuku: Kat maliki, bağımsız bölümünü kullanırken diğer maliklerin huzurunu bozacak davranışlarda bulunamaz. Gürültü, kötü koku, aşırı duman gibi durumlar yasaktır.
- Yönetim planı: Yönetim planı, apartmanın anayasası niteliğinde olup tüm maliklere bağlayıcıdır. Malik, yönetim planına aykırı şekilde bağımsız bölümünü kullanamaz.
- Mimari bütünlük: Bağımsız bölümde yapılacak tadilat ve değişiklikler binanın genel mimarisini bozuyorsa, diğer maliklerin rızası gerekir.
Bu sınırlamalar, bireysel mülkiyet hakkıyla toplu yaşam düzeni arasında denge kurmayı amaçlar.
Uyuşmazlıklar ve Çözüm Yolları
Uygulamada en çok karşılaşılan sorunlardan biri, bağımsız bölümün amaç dışı kullanılmasıdır. Örneğin konut olarak tasarlanmış dairenin izinsiz ofis veya depo olarak kullanılması sıkça dava konusu olur. Yargıtay kararları, yönetim planına aykırı kullanımların engellenebileceğini ve maliklerin dava açabileceğini ortaya koymuştur.
Bir diğer uyuşmazlık türü, bağımsız bölümde yapılan tadilatların binanın genel yapısına zarar vermesidir. Örneğin, taşıyıcı duvarın izinsiz yıkılması veya balkonun kapatılması gibi değişiklikler, diğer maliklerin rızası olmadan yapılamaz.
Sonuç
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 15. maddesi, kat maliklerinin kendi bağımsız bölümleri üzerindeki haklarını Medeni Kanun hükümlerine paralel şekilde tanır. Kat maliki, dairesini veya işyerini müstakil bir taşınmaz gibi kullanabilir, devredebilir, kiralayabilir veya üzerinde tasarrufta bulunabilir.
Ancak bu haklar sınırsız değildir. Apartman ve site yaşamının düzeni için Kat Mülkiyeti Kanunu, komşuluk hukuku ve yönetim planı hükümleriyle sınırlandırılmıştır. Böylece bireysel mülkiyet hakkı ile toplu yaşam düzeni arasındaki hassas denge korunmuş olur.
