Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 17
Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler.
(Değişik: 13/4/1983 -2814/7 md.) Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır.
(Ek: 13/4/1983 – 2814/7 md.) Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 17. maddesi, kat irtifakı sahiplerinin hak ve yükümlülüklerini düzenleyen önemli hükümlerden biridir. Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış yapılarda bağımsız bölümlere şimdiden hak tanıyan bir hukuki kurumdur. Bu aşamada maliklerin hem yükümlülükleri hem de birbirlerinden talep edebilecekleri haklar doğar.
Maddenin temel amacı, inşaatın zamanında başlamasını ve tamamlanmasını güvence altına almak, kat irtifakı sahipleri arasında ortak yönetim düzeni kurmak ve fiilen kullanıma geçildiğinde apartman yaşamını Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri çerçevesine oturtmaktır.
Kat İrtifakı Sahibinin Temel Hakları
İnşaatın Başlamasını ve Bitirilmesini Talep Etme Hakkı
Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının sözleşmede belirtilen süre içinde başlamasını ve tamamlanmasını talep etme hakkına sahiptir. Eğer taraflardan biri kendi payına düşen yükümlülüğü yerine getirmezse, diğer maliklerin onu buna zorlamak veya dava açmak hakkı vardır.
Bu hüküm, özellikle inşaat şirketlerinin yükümlülüklerini zamanında yerine getirmemesi halinde alıcıların haklarını güvence altına alır.
Örnek: Bir arsa üzerinde 20 daireli apartman yapılması planlanmış ve kat irtifakı kurulmuşsa, müteahhit binayı zamanında yapmazsa maliklerden biri inşaatın başlaması veya bitirilmesi için dava açabilir.
Yöneticinin Atanması
Kat irtifakı sahipleri, inşaat sürecinde işlerin yürütülmesi için kendi aralarından veya dışarıdan bir kişiyi yönetici olarak seçebilirler. Bu yönetici, kat mülkiyeti yöneticisiyle aynı yetki, görev ve sorumluluklara sahiptir.
Bu düzenleme, inşaatın koordineli şekilde ilerlemesi için büyük önem taşır. Çünkü kat irtifakı döneminde maliklerin ortak kararlar alması ve yükümlülüklerini yerine getirmesi gerekir.
Kat Mülkiyeti Hükümlerinin Uygulanması
Maddeye eklenen hükümle, kat irtifakı kurulmuş taşınmazlarda yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.
Bu, apartman yaşamında düzeni sağlamak için getirilen pratik bir çözümdür. Kat mülkiyeti resmen kurulmasa bile, maliklerin ilişkileri ve yönetim usulleri kat mülkiyeti hükümlerine göre yürütülür.
Uygulamada Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları
İnşaat Sürecinde Hakların Kullanımı
Kat irtifakı sahiplerinin en önemli hakkı, inşaatın sözleşmeye uygun şekilde yapılmasını istemektir. Eğer inşaat gecikir veya proje dışında değişiklik yapılırsa, maliklerin dava açma hakkı vardır. Bu sayede inşaat şirketleri keyfi davranamaz.
Yönetim ve Ortak Kararlar
Kat irtifakı döneminde maliklerin yönetici ataması uygulamada sık görülür. Örneğin, arsa payı karşılığı müteahhit ile sözleşme yapan maliklerin, inşaatın gidişatını denetlemek için aralarından birini yönetici seçmesi mümkündür. Bu yönetici, aidatların toplanması, yüklenici ile iletişim ve resmi kurumlarla yazışmalar gibi görevleri üstlenir.
Kat Mülkiyeti Hükümlerinin Erken Uygulanması
Fiilen yaşam başlamış apartmanlarda, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile kat mülkiyeti hükümlerinin uygulanması, özellikle aidat toplanması, ortak giderlerin paylaşılması ve apartman yönetimi açısından büyük kolaylık sağlar. Böylece maliklerin hak ve yükümlülükleri netleşir.
Hakların Sınırları
Kat irtifakı sahiplerinin hakları sınırsız değildir. Her malik, inşaatın yapılmasına katkı sağlamak zorundadır. Kendi payına düşen yükümlülükleri yerine getirmeyen malik, diğer maliklerin zararına sebep olamaz.
Ayrıca yönetici atama hakkı olsa da, yönetici diğer maliklerin haklarını ihlal edecek kararlar alamaz; yalnızca kanunun verdiği yetkiler çerçevesinde hareket edebilir.
Sonuç
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 17. maddesi, kat irtifakı sahiplerinin haklarını ve yükümlülüklerini düzenleyerek toplu yaşamın daha inşaat aşamasında düzenli işlemesini sağlar. Kat irtifakı sahipleri inşaatın başlamasını ve tamamlanmasını talep edebilir, dava açabilir, yönetici seçebilir ve yapı fiilen tamamlandığında kat mülkiyeti hükümlerine göre yönetimi sürdürebilir.
Bu hükümler, hem maliklerin haklarını güvence altına almakta hem de inşaat sürecinde ortaya çıkabilecek belirsizlikleri önlemektedir. Kat irtifakı aşamasında dahi apartman düzeninin bozulmaması, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun öngördüğü bu sistem sayesinde mümkün olmaktadır.
