Kat Mülkiyeti Kanunu Madde18
Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.
Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.
(Mülga son fıkra: 14/11/2007-5711/24 md.)
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesi, kat maliklerinin bağımsız bölümlerini, eklentilerini ve ortak alanları kullanırken uymakla yükümlü oldukları temel kuralları düzenler. Bu madde, apartman ve site yaşamında huzurun, düzenin ve adaletin sağlanması için çok önemlidir.
Her malik, yalnızca kendi bağımsız bölümü üzerinde değil, aynı zamanda ortak yaşamın bir parçası olan ortak yerlerde de sorumluluk taşır. Bu sorumluluklar, yalnız maliklere değil; bağımsız bölümleri fiilen kullanan kiracılara, oturma hakkı sahiplerine ve diğer sürekli kullanıcılara da yüklenmiştir.
Kat Maliklerinin Temel Borçları
Doğruluk Kurallarına Uyma Yükümlülüğü
Kat malikleri, bağımsız bölümlerini ve ortak alanları kullanırken dürüstlük kurallarına (Medeni Kanun’un genel ilkelerine) uymak zorundadır. Bu, maliklerin hem hukuken hem de ahlaken birbirlerine karşı iyi niyetle davranmalarını gerektirir.
Örnek: Bir daire sahibi evinde yüksek sesle müzik dinleyemez, gece yarısı tamirat yapamaz. Bu tür davranışlar diğer maliklerin huzurunu bozacağı için doğruluk kuralına aykırıdır.
Diğer Maliklerin Haklarını Çiğnememe
Her malik, bağımsız bölümünü kullanırken diğer maliklerin haklarına zarar veremez. Ortak alanları işgal etmek, başkalarının kullanımını engellemek veya komşuların yaşam kalitesini düşürmek bu kurala aykırıdır.
Örnek: Bir malik, apartmanın ortak bahçesine kendi özel eşyalarını (bisiklet, sandalye, masa) koyarak diğer maliklerin kullanımını engelleyemez.
Rahatsızlık Vermeme
Kat malikleri birbirini rahatsız etmeme borcu altındadır. Bu rahatsızlık yalnız gürültüyle sınırlı değildir; kötü koku, duman, görüntü kirliliği veya binanın genel düzenini bozacak her türlü davranış bu kapsamdadır.
Örnek: Bir malik, dairesinde sürekli ağır yemek kokusu yayacak şekilde havalandırma sistemini uygunsuz kullanırsa, bu diğer maliklerin yaşamını olumsuz etkiler ve rahatsızlık oluşturur.
Yönetim Planına Uyma
Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda yönetim planı, adeta apartmanın anayasasıdır. Kat malikleri, yönetim planında öngörülen kurallara uymakla yükümlüdür. Yönetim planı, aidatların ödenmesi, ortak alanların kullanımı, yöneticinin yetkileri ve sorumlulukları gibi birçok hususu düzenler.
Örnek: Yönetim planında “ortak otoparkta daire başına yalnızca bir araç park edilebilir” hükmü varsa, malik ikinci aracı park edemez.
Kat Maliklerinin Borçlarının Diğer Kullanıcılara Uygulanması
Maddenin en önemli hükümlerinden biri, kat maliklerinin borçlarının yalnızca maliklere değil, bağımsız bölümü fiilen kullanan kiracılara, oturma (sükna) hakkı sahiplerine ve diğer sürekli kullanıcılara da yüklenmiş olmasıdır.
Bu kişiler, bağımsız bölümü kullanırken kat maliklerinin uymak zorunda olduğu kurallara aynen uymak zorundadır. Eğer bu yükümlülüklere uymazlarsa, kat malikleriyle birlikte müteselsilen sorumlu olurlar.
Örnek: Bir daireyi kiralayan kiracı, sürekli gürültü yaparsa bundan hem kiracı hem de malik birlikte sorumlu olur. Yönetim, doğrudan malike de başvurabilir.
Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar
Gürültü ve Rahatsızlık Şikayetleri
En çok karşılaşılan sorun, apartmanlarda gürültü ve rahatsızlık verilmesidir. Yargıtay kararlarında da, gece geç saatte yüksek sesle müzik çalmak veya dairede işyeri faaliyeti yürütmek maliklerin borçlarına aykırı davranış olarak değerlendirilmiştir.
Ortak Alanların İşgali
Bazı maliklerin ortak alanları (koridor, bahçe, otopark) özel kullanımına ayırması sıkça dava konusu olur. Kanun, bu tür ihlallerde diğer maliklere müdahale ve dava hakkı tanır.
Yönetim Planına Aykırılık
Maliklerin yönetim planına aykırı davranışları da sık rastlanan sorunlardandır. Örneğin konut olarak belirlenen bağımsız bölümün işyeri yapılması, yönetim planına aykırı sayılabilir.
Sonuç
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesi, kat maliklerinin en temel yükümlülüklerini düzenleyerek apartman yaşamının barış içinde sürmesini amaçlamaktadır. Malikler; doğruluk kurallarına uymak, birbirlerini rahatsız etmemek, haklarını çiğnememek ve yönetim planına riayet etmekle yükümlüdür.
Bu borçlar yalnız maliklere değil, kiracılara ve bağımsız bölümleri sürekli kullananlara da yüklenmiştir. İhlaller halinde malik ve kullanıcılar birlikte sorumlu tutulur. Böylece hem bireysel mülkiyet hakkı korunur hem de toplu yaşamın düzeni güvence altına alınır.
