Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 19
Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.
Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi, apartman ve site yaşamında en kritik düzenlemelerden biridir. Bir apartmanın ya da sitenin yalnızca bağımsız bölümlerden ibaret olmadığı, aynı zamanda ortak mimari ve yapısal bir bütün olduğu unutulmamalıdır. Bu nedenle her kat maliki, yalnızca kendi dairesinden değil, bütün anagayrimenkulün bakımından ve korunmasından da sorumludur.
Bu madde ile hem yapının estetik görünümü hem de sağlamlığı güvence altına alınır. Ayrıca maliklerin ortak alanlarda ve bağımsız bölümlerde yapabileceği değişiklikler sınırlandırılarak, diğer maliklerin haklarının zarar görmesi engellenir.
Anagayrimenkulün Bakımı ve Korunması
Bakım ve Mimari Bütünlüğün Korunması
Kat malikleri, anagayrimenkulün mimari durumunu, estetik güzelliğini ve yapısal sağlamlığını titizlikle korumak zorundadır. Bu, binanın yalnızca dış görünüşüyle ilgili değil, aynı zamanda teknik güvenliğiyle de ilgilidir.
Örnek: Bir malik, balkonunu izinsiz kapatarak binanın estetik görünümünü bozarsa, bu maddeye aykırı hareket etmiş olur. Aynı şekilde, dış cepheye klima motoru takarken yapıya zarar verilmesi de sorumluluk doğurur.
Ortak Yerlerde Değişiklik Yasağı
Kanun, maliklerin ortak alanlarda keyfi değişiklik yapmasını engellemiştir. Kat maliklerinden biri, tüm maliklerin beşte dördünün yazılı rızası olmadan ortak alanlarda inşaat, onarım veya tesisler yaptıramaz. Ayrıca farklı renkte boya, badana veya kaplama da yapılamaz.
Bu hüküm, apartmanların dış cephesinde uyumsuz görüntülerin ve bina bütünlüğünü bozan değişikliklerin önüne geçmeyi amaçlar.
Örnek: Bir malik, binanın dış cephesini diğerlerinden farklı bir renge boyatamaz. Aynı şekilde ortak bahçeye izinsiz bir yapı ekleyemez.
İstisnai Durumlar – Acil Onarım ve Güçlendirme
Maddenin ikinci fıkrasında önemli bir istisna düzenlenmiştir. Eğer ortak yerlerdeki bir bozukluk:
- Ana yapıya zarar veriyorsa,
- Bağımsız bölümlere zarar veriyorsa,
- Acilen onarılması gerekiyorsa,
- Yapının güçlendirilmesi zorunluysa,
bu durumda kat maliklerinin rızası aranmaz. Mahkemece tespit edilen bu zorunluluk üzerine onarım veya güçlendirme, projeye ve tekniğe uygun şekilde yapılabilir.
Örnek: Binada taşıyıcı kolonlarda çatlak oluşmuşsa, maliklerin onayına gerek kalmadan güçlendirme yapılabilir. Bu tür müdahaleler, kamu güvenliği açısından zorunludur.
Bağımsız Bölümlerde Yapılacak Onarımlar
Kat malikleri, kendi bağımsız bölümlerinde değişiklik yapabilirler. Ancak bu değişiklikler, ana yapıya zarar verecek nitelikte olamaz.
Örnek: Bir malik, dairesinin taşıyıcı duvarını yıkarak salonu genişletemez. Çünkü bu hem ana yapının güvenliğini tehlikeye atar hem de diğer maliklerin haklarını zedeler.
Bağımsız bölümlerin tavan, taban ve duvarları birbirine bağlıdır. Bu bağlantılı yerlerde yapılacak değişiklikler için ilgili bölüm maliklerinin ortak rızası gerekir.
Örnek: Alt kat malikinin tavanına, üst kat malikinin tabanına müdahale edecek bir tadilat, her iki tarafın da rızasıyla yapılabilir.
Zararlardan Sorumluluk
Her kat maliki, ana gayrimenkule veya diğer bağımsız bölümlere kendi kusuruyla verdiği zarardan sorumludur. Bu sorumluluk, diğer maliklere karşı tazminat yükümlülüğü doğurur.
Örnek: Bir daire sahibi, dairesinde yaptığı su tesisatı değişikliği nedeniyle alt kattaki daireyi su basmasına sebep olursa, bu zararı karşılamak zorundadır.
Bu hüküm, maliklerin yalnızca kendi daireleriyle sınırlı olmadığını, tüm apartmanın düzeni ve güvenliği için sorumluluk taşıdığını gösterir.
Uygulamada Sık Karşılaşılan Sorunlar
- Dış cephe değişiklikleri: Balkon kapatma, klima montajı, farklı renk boya gibi müdahaleler sıkça uyuşmazlık konusu olur.
- Taşıyıcı sisteme müdahale: Taşıyıcı kolon veya kirişlere izinsiz müdahale, hem hukuken hem teknik açıdan yasaktır.
- Bakım ihmali: Bir malikin dairesindeki bakımsızlık nedeniyle diğer bağımsız bölümlere zarar vermesi durumunda sorumluluk doğar.
Yargıtay kararları da bu maddeyi destekler nitelikte olup, maliklerin anagayrimenkulün mimari bütünlüğünü ve sağlamlığını koruma yükümlülüğünü titizlikle uygulamaktadır.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2022/1045 E., 2022/4750 K. Kararı
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtay’ca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle, dosya incelendi, gereği düşünüldü:
– K A R A R –
Davacılar vekili, projeye aykırı yapılan bina balkonlarının yıkılmaması için binanın fiilen mevcut halinin projelendirilmesi gerektiğini beyanla, tadilat projesi için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesinin 2. fıkrası gereğince kat maliklerinden 4/5 çoğunluğu aranmaksızın onay verilmiş sayılmasına, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesinin 2. fıkrası gereğince ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmesine karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, davacılar vekili kararı temyiz etmiştir.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici sebeplere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre; mahkemece kat maliklerinin yerine geçerek tadilat projesine onay verilmiş sayılmasına karar verilemeyeceği ve ana yapının güçlendirilmesini gerektiren bir bozukluğun bulunmadığı bilirkişi raporu ile tespit edildiği gibi tadilat projesi ile yapılabilecek değişikliklerin, güçlendirme projesi ile de yapılamayacağı anlaşılmakla, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usul ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA, peşin alınan temyiz harcının Hazineye irad kaydedilmesine, 16/03/2022 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Olayın Konusu
- Davacılar, apartmandaki projeye aykırı balkonların yıkılmaması için binanın fiilen mevcut halinin projelendirilmesini istemiştir.
- Bunun için KMK m. 19/2 uyarınca tadilat projesine kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu aranmasına gerek kalmadan onay verilmiş sayılmasını talep etmişlerdir.
- Ayrıca bina için “anayapıya zarar veren bir bozukluk” bulunduğunu ve bu nedenle güçlendirme yapılmasının zorunlu olduğunun tespitini istemişlerdir.
İlk Derece Mahkemesi Kararı
- Mahkeme, davanın reddine karar vermiştir.
- Gerekçe: Kat maliklerinin yerine geçerek mahkemenin tadilat projesine onay vermesi mümkün değildir. Ayrıca bilirkişi raporuna göre binada anayapıya zarar veren ya da güçlendirme gerektiren bir bozukluk da bulunmamaktadır.
Yargıtay’ın Değerlendirmesi
- Yargıtay, yerel mahkemenin kararını ONAMIŞTIR.
- Gerekçeler:
- KMK m. 19/2, ancak ortak yerlerdeki bozuklukların anayapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiği, acil onarım gerektiği veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğu hallerde maliklerin rızasının aranmayacağını öngörür.
- Bu olayda, tadilat projesi basit bir fiili duruma uyum sağlamak için hazırlanmış olup, güçlendirme veya acil onarım kapsamında değildir.
- Bu nedenle mahkemenin kat maliklerinin yerine geçerek proje onaylaması mümkün değildir.
- Balkonların projeye aykırı yapılmış olması, tek başına KMK 19/2’nin uygulanmasına gerekçe teşkil etmez.
Kararın Önemi
- KMK 19/2’nin sınırlarını belirler: Yargıtay, bu hükmün yalnızca zorunlu ve acil onarım/güçlendirme hallerinde uygulanabileceğini vurgulamıştır.
- Tadilat projeleri için malik rızası aranır: Mevcut hali projeye uygun hale getirmek amacıyla yapılan değişikliklerde 4/5 çoğunluk şartı geçerlidir.
- Mahkeme maliklerin yerine geçemez: Kat maliklerinin rızası yerine mahkeme kararıyla onay verilmesi mümkün değildir.
Bu karar, uygulamada sık karşılaşılan balkon kapatma, dış cephe değişikliği veya projeye aykırı tadilatların sonradan projeye işlenmesi gibi durumlarda yol göstericidir. Kat maliklerinin rızası olmadan bu tür işlemler yapılamaz. Mahkeme de maliklerin yerine geçerek onay veremez.
Sonuç
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi, kat maliklerine yalnızca bireysel daireleriyle ilgili değil, tüm anagayrimenkulün korunmasıyla ilgili önemli yükümlülükler yüklemektedir. Malikler, binanın mimari durumunu ve sağlamlığını korumak, ortak alanlarda izinsiz değişiklik yapmamak, acil onarımlarda işbirliği yapmak ve verdikleri zararlardan sorumlu olmakla yükümlüdür.
Bu düzenleme, apartman ve site yaşamında hem güvenliğin hem de estetik düzenin sağlanması için kritik öneme sahiptir.
