Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 21
Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlaştırılabilir.
Sigorta yapılması halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa payları oranında, katılmakla yükümlüdürler.
Anagayrimenkulün tümünün harap olması halinde alınacak sigorta bedeli, aksine sözleşme olmadıkça, kat maliklerine, arsa payları oranında, paylaştırılır.
Yalnız bir veya bir kaç bağımsız bölüm veya eklentisi veya ortak yerlerden bir kısmı hasara uğramışsa, alınacak sigorta bedeli hasara uğrayan yerlerin onarımına arsa payları oranında harcanır.
Kat malikleri anagayrimenkulün sigortasıyla giderilemeyecek olan zararlarını karşılamak üzere, kendi bağımsız bölümlerini ayrıca kendi ad ve hesaplarına sigorta ettirebilirler; bu halde alınacak sigorta bedeli, anagayrimenkulün sigorta bedelindeki payları da ayrıca saklı kalmak üzere, yalnız kendilerine ait olur.
Sigorta hakkındaki emredici hükümler saklıdır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 21. maddesi, apartman ve site yaşamında önemli bir güvence sağlayan sigorta konusunu düzenler. Anagayrimenkulün tamamının veya bağımsız bölümlerin hasar görmesi, maliklerin büyük maddi kayıplar yaşamasına neden olabilir. Bu nedenle kanun, kat malikleri kuruluna apartmanın sigortalanmasına karar verme yetkisi vermiştir.
Maddede ayrıca, sigorta giderlerine katılım, sigorta bedelinin paylaştırılması ve bağımsız bölümler için ayrıca sigorta yaptırma hakkı gibi hususlar ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.
Anagayrimenkulün Sigortalanması
Kat Malikleri Kurulunun Yetkisi
Anagayrimenkulün sigortalanması, kat malikleri kurulunun kararına bağlıdır. Kurul, apartmanın değerini belirleyerek bu değer üzerinden sigorta yapılmasına karar verebilir. Bu karar, genellikle oy çokluğuyla alınır.
📌 Örnek: Apartman yönetim kurulu, binanın toplam değerini 20 milyon TL olarak belirleyip bu değer üzerinden yangın ve doğal afet sigortası yaptırmaya karar verebilir.
Sigorta Giderlerine Katılım
Sigorta yapılmasına karar verilirse, giderler arsa payı oranında dağıtılır. Yani bağımsız bölümün arsa payı ne kadar fazlaysa, malik de o oranda sigorta giderine katılmak zorundadır.
📌 Örnek: 5 arsa payı olan malik 500 TL katkı yaparken, 10 arsa payı olan malik 1.000 TL katkı yapar.
Sigorta Bedelinin Paylaştırılması
Anagayrimenkulün Tamamen Harap Olması
Eğer anagayrimenkul tamamen yıkılır veya kullanılamaz hale gelirse, sigortadan alınacak bedel kat maliklerine arsa payı oranında paylaştırılır.
📌 Örnek: Deprem sonrası binanın tamamen yıkılması halinde 10 milyon TL’lik sigorta bedeli, maliklerin arsa payı oranına göre dağıtılır.
Kısmi Hasarlar
Yalnızca bir veya birkaç bağımsız bölüm, eklenti ya da ortak yer zarar görmüşse, sigorta bedeli bu kısımların onarımı için kullanılır. Bu onarım masrafları da maliklerin arsa payına göre karşılanır.
📌 Örnek: Apartmanın çatısı hasar görmüşse, sigorta bedeli bu onarım için harcanır ve tüm maliklerden arsa payına göre katkı alınır.
Bağımsız Bölümler İçin Ayrı Sigorta
Kanun, kat maliklerine kendi bağımsız bölümlerini ayrıca sigortalama hakkı da tanımıştır. Bu sigorta, ortak apartman sigortasına ek olarak yapılır ve yalnızca ilgili bağımsız bölüme aittir.
📌 Örnek: Bir daire sahibi, binanın genel sigortasına ek olarak kendi dairesi için eşya ve konut sigortası yaptırabilir. Bu sigortadan doğacak tazminat yalnızca ona ödenir.
Bu düzenleme, özellikle binanın ortak sigortasının kapsamına girmeyen zararların teminat altına alınması açısından önemlidir.
Emredici Hükümler
Kanun, sigortaya ilişkin emredici hükümleri saklı tutmuştur. Yani taraflar, sigorta konusundaki bazı temel yükümlülükleri değiştiremez. Özellikle zorunlu deprem sigortası (DASK) gibi emredici düzenlemeler bu kapsamda değerlendirilir.
Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar
Sigorta Bedelinin Düşük Gösterilmesi
Bazı apartmanlarda primleri düşük tutmak için sigorta bedeli gerçeğin altında gösterilmektedir. Bu durum, hasar halinde eksik ödeme yapılmasına yol açar.
Kat Maliklerinin Katılmaktan Kaçınması
Bazı maliklerin “benim dairem zarar görmez” düşüncesiyle sigorta giderine katılmak istemediği görülmektedir. Ancak kanuna göre maliklerin bu giderlere katılmaktan kaçınması mümkün değildir.
Bağımsız Bölüm Sigortası ile Genel Sigortanın Karışması
Genel sigortadan ödenecek tazminatın bağımsız bölümlere mi yoksa ortak alanlara mı harcanacağı bazen tartışma yaratmaktadır. Yargıtay kararları da bu ayrımı netleştirmekte ve maddenin uygulanmasına yön vermektedir.
Sonuç
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 21. maddesi, apartman ve site yaşamında sigorta konusunu ayrıntılı şekilde düzenleyerek maliklerin haklarını güvence altına alır. Kat malikleri kurulunun kararıyla anagayrimenkul sigortalanabilir; giderler arsa payı oranında paylaştırılır. Hasar halinde alınacak sigorta bedeli, ya maliklere paylaştırılır ya da doğrudan onarım için kullanılır.
Malikler ayrıca kendi bağımsız bölümlerini ek olarak sigortalayabilirler. Böylece hem ortak yaşam alanları hem de bireysel daireler sigorta güvencesi altına alınmış olur.
