Kat Mülkiyeti KanunuKat Mülkiyeti Kanunu Madde 3 Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Niteliği

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 3 – Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.
(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/1 md.) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.
(Değişik üçüncü fıkra: 23/6/2009-5912/1 md.) Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi, sistemin en temel ilkelerinden birini ortaya koyar: Kat mülkiyeti, arsa payı ve ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet türüdür. Yani bir apartman dairesine veya işyerine sahip olmak yalnızca dört duvar üzerinde hak sahibi olmak değil; aynı zamanda arsa payına ve ortak alanlara ilişkin hak ve sorumlulukları da beraberinde getirir.

Bu madde, hem kat mülkiyetinin kuruluş esaslarını hem de kat irtifakının kat mülkiyetine dönüşme sürecini açıklığa kavuşturur.

Kat Mülkiyetinin Özel Niteliği

Maddeye göre kat mülkiyeti, klasik anlamda “mülkiyet” kavramından ayrılır. Çünkü kat mülkiyeti yalnızca bağımsız bölüm üzerinde değil, aynı zamanda:

• Arsa payı,
• Ortak yerler (merdiven, asansör, otopark, bahçe gibi),

ile bağlantılıdır.

Bu nedenle, bir daire sahibi olan kişi aynı zamanda binanın arsasında belirli bir paya sahiptir ve ortak alanlardan da paydaş sıfatıyla yararlanır.

Arsa Payı ve Bağımsız Bölümler Arasındaki İlişki

Kanun, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının mutlaka arsa payı ile bağlantılı şekilde kurulacağını öngörür.

• Arsa payları, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile orantılı olarak belirlenir.
• Tapuda düzenlenen resmi belgelerde, her bağımsız bölüme düşen arsa payı açıkça gösterilmek zorundadır.

Önemli Nokta:

Eğer arsa payları yanlış veya orantısız şekilde belirlenmişse, her kat maliki veya kat irtifak sahibi mahkemeye başvurarak yeniden düzenleme talep edebilir.

Örneğin, aynı değerdeki iki daireye farklı arsa payları tahsis edilmişse bu durum hukuka aykırıdır ve dava yoluyla düzeltilebilir.

Arsa Payının Sonradan Değiştirilememesi

Maddeye göre, bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa payları sonradan dairenin değerindeki artış veya azalışa göre değiştirilemez.

• Örneğin bir daireye sonradan balkon eklense veya tadilatla değeri artsa bile arsa payı değişmez.
• Aynı şekilde dairede değer kaybı olsa da arsa payı sabit kalır.

Bu düzenleme, arsa payının istikrarını korumak ve sürekli uyuşmazlıkların önüne geçmek için getirilmiştir. Yalnızca kanunun 44. maddesinde belirtilen özel hallerde değişiklik yapılabilir.

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyetine Dönüşüm

Madde 3’ün üçüncü fıkrası, uygulamada çok önemli bir süreci düzenler: kat irtifakının kat mülkiyetine dönüşmesi.

• Kat irtifakı, henüz inşaat halindeki yapılarda kurulan bir irtifak hakkıdır.
• İnşaat tamamlandıktan sonra yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınır.
• Bu belge alındığında, kat irtifakı resen (kendiliğinden) kat mülkiyetine dönüşür.

Burada önemli olan, bu dönüşümün yalnızca maliklerin başvurusu ile değil, aynı zamanda idarenin re’sen yapacağı işlemle de gerçekleşebilmesidir. Yani, arsa maliki veya kat irtifakı sahiplerinden biri talepte bulunsa dahi kat mülkiyeti kurulabilir.

Uygulamadaki Önemi

Madde 3’ün uygulamada büyük önemi vardır:

• Gayrimenkul Satışları: Kat irtifakı tapusu ile alınan bir daire, inşaat tamamlandığında otomatik olarak kat mülkiyetine dönüşür.
• Bankadan Kredi Kullanımı: Kat mülkiyeti tapusu olan daireler daha güvenilir kabul edilir ve krediye daha kolay konu olur.
• Kentsel Dönüşüm: Arsa payları üzerinden hesaplama yapıldığından, yeniden inşada maliklerin payları korunur.
• Mahkeme Başvuruları: Arsa payı yanlış belirlendiyse, maliklerin dava açarak düzelttirme hakkı vardır.

Örnekler

• Örnek 1: Bir sitede 100 m² daire ile 150 m² daire vardır. Büyük dairenin değeri daha fazla olduğu için arsa payı da yüksek belirlenir. Bu malik aidata daha fazla katkı yapar.
• Örnek 2: İnşaat aşamasında daire satın alan bir kişi kat irtifakı tapusu alır. İnşaat tamamlanıp iskan alındığında, tapusu otomatik olarak kat mülkiyetine dönüşür.
• Örnek 3: Aynı değerdeki iki daireye farklı arsa payı verilmişse maliklerden biri dava açarak arsa payının düzeltilmesini sağlayabilir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/9227 E., 2018/6105 K. Kararı

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı … vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

K A R A R

Dava dilekçesinde, davacılar kat mülkiyetine tabi … ilçesi, … mahallesi 23 pafta, 144 ada, 184 parselde bulunan anagayrimenkulde bağımsız bölüm maliki olduklarını, ana taşınmazın bağımsız bölümlerinin arsa paylarının tapuya tescili sırasında bağımsız bölümlerin değerleriyle arsa paylarının oranlı olarak tahsis edilmediğini, bütün bağımsız bölümlere eşit olarak arsa payı verildiğini, 1 ve 2 nolu bölümlere daha az arsa payı verilmesi gerektiğini iddia ederek arsa paylarının yeniden düzenlenmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş ve her bir bağımsız bölümün arsa payını yeniden düzenlemesine karar verilmiş, hüküm davalı … vekili tarafından istinaf edilmiştir. … Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi 12/7/2017 tarihli kararında istinaf başvurusunun reddine karar vermiş, kararı davalı … vekili temyiz etmiştir. Dava, bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının yeniden düzenlenmesi istemine ilişkindir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır. Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz. Somut olayda dava konusu ana taşınmazda tüm bağımsız bölümlere aynı arsa payının (10/100) verilmiş olması nedeniyle arsa paylarının verildiği dönemde gerçekten değerleri ile orantılı olup olmadığının araştırılması gerekmektedir. Ancak mahkemece yapılan araştırma ve inceleme de anataşınmazın hangi tarihte kat irtifakı yahut kat mülkiyetine geçtiği tespiti 2017/9227-2018/6105 yapılmadığı gibi alınan uzman bilirkişi raporunda da yapılan değerlendirme bu tarihlere göre yapılmamıştır. Bu nedenle bağımsız bölümlerin kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu da davacılar tarafından ispatlanmalıdır. Dosya da mevcut bilirkişi raporunda bağımsız bölümlerin kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu açıkca saptanmamış, ayrıca bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüzölçümleri açıkça belirtilmesine karşın her bir bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmamış ve bu bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanmamış, soyut bir biçimde değerlendirme yapılarak arsa payları yeniden belirlenmiştir. Ayrıca bu değerlendirme kat irtifakı tesisi tarihi esas alınarak yapılmamıştır. Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin kat irtifakı kurulduğu tarih itibari ile değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması, arsa paylarının düzenlenmesini gerektirecek bir hususun olup olmadığının araştırılıp, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davalı … vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 01/10/2018 günü oy birliği ile karar verildi.

Kararının Özeti

• Davacılar, kat mülkiyetine tabi bir taşınmazda bağımsız bölüm maliki olduklarını, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı tahsis edilmediğini iddia etmişlerdir.
• Özellikle, tüm bağımsız bölümlere eşit arsa payı verilmiş olmasının adaletsizlik doğurduğunu ileri sürmüşlerdir.
• İlk derece mahkemesi davayı kabul etmiş, arsa paylarını yeniden düzenlemiştir.
• Karar istinaf edilmiştir; Bölge Adliye Mahkemesi istinafı reddetmiş, karar Yargıtay önüne gelmiştir.

Yargıtay’ın Değerlendirmesi

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi uyarınca şu ilkeleri hatırlatmıştır:

1. Arsa payı, bağımsız bölümlerin kat irtifakının kurulduğu tarihteki değerleriyle orantılı şekilde belirlenmelidir.
2. Arsa paylarının yeniden düzenlenebilmesi için, başlangıçta yapılan tahsisin değerlerle orantısız olduğunun somut delillerle ispatı gerekir.
3. Değer belirlemesinde dikkate alınacak unsurlar:

• Bağımsız bölümün cinsi (daire, dükkân, ofis vb.),
• Bulunduğu kat,
• Yüzölçümü,
• Isınma sistemi, aydınlatma, mimari özellikler,
• Cephesi, manzarası ve konumu.

1. Sonradan yapılan imar değişiklikleri, bakım/onarım, tadilat veya değer artışları dikkate alınamaz.
2. Mahkemenin verdiği kararda bağımsız bölümlerin kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerinin yeterince araştırılmadığı, bilirkişi raporunun soyut ve yüzeysel olduğu tespit edilmiştir.

Kararın Sonucu

• Yargıtay, eksik inceleme yapıldığı gerekçesiyle yerel mahkeme kararını bozmuştur.
• Dosyanın, bağımsız bölümlerin kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerleri esas alınarak yeniden bilirkişi raporu alınması için mahkemeye gönderilmesine karar verilmiştir.

Kararın Önemi

Bu karar, arsa payı uyuşmazlıklarında bilirkişi raporunun niteliği açısından önemlidir:

• Arsa payı davalarında bilirkişi yalnızca yüzölçümüne bakarak rapor veremez.
• Bağımsız bölümün konumu, manzarası, katı, kullanım kolaylığı gibi tüm özellikler tek tek değerlendirilmeli, objektif kriterlerle değer tespiti yapılmalıdır.
• Eğer bu unsurlar dikkate alınmazsa, karar eksik incelemeye dayalı sayılır ve Yargıtay tarafından bozulur.

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 3 ile Bağlantı

• Madde 3 açıkça, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı tahsis edilmesi gerektiğini söyler.
• Yargıtay, bu kararıyla maddeyi somutlaştırmış; arsa payı davalarında yalnızca soyut bilirkişi değerlendirmelerinin yeterli olmayacağını vurgulamıştır.
• Ayrıca, arsa payının sonradan yapılan değişikliklerle (tadilat, değer artışı) değiştirilemeyeceği kuralı da bu kararla güçlendirilmiştir.

Uygulama Açısından Çıkarımlar

• Daire sahipleri: Eğer dairelerin arsa payları eşit verilmişse ve bu durum adaletsizse, bağımsız bölümlerin değerleri somut raporlarla tespit edilerek dava açılabilir.
• Site yönetimleri: Arsa payı uyuşmazlıkları çoğunlukla aidat ve gider paylaşımında sorun yaratır. Bu nedenle kuruluştaki hatalar zamanında düzeltilmelidir.

Sonuç

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi, kat mülkiyetinin özel bir mülkiyet türü olduğunu vurgular. Bu mülkiyet yalnızca bağımsız bölümlerle sınırlı değildir; aynı zamanda arsa payı ve ortak alanlarla sıkı sıkıya bağlantılıdır.

Arsa payının adil ve doğru şekilde belirlenmesi, apartman ve site yaşamındaki dengelerin korunması açısından hayati öneme sahiptir. Ayrıca kat irtifakının, yapı kullanma izin belgesi alındığında otomatik olarak kat mülkiyetine dönüşmesi, modern şehirleşmenin ihtiyaçlarına uygun pratik bir çözüm getirmektedir.

Kısacası, Madde 3 hem maliklerin haklarını koruyan hem de apartman ve site yaşamının düzenini sağlayan bir temel hükümdür.