Kat Mülkiyeti KanunuKat Mülkiyeti Kanunu Madde 4 Ortak Yerler

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 4

Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar.
b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri. Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesi, apartman ve site yaşamında en çok tartışma konusu olan ortak yerlerin kapsamını düzenler. Bu madde, hem sözleşme ile belirlenebilecek ortak alanlara hem de kanun gereği her hâlükârda ortak yer sayılan alanlara açıklık getirir. Böylece bağımsız bölümlerin dışında kalan, korunma, faydalanma veya ortaklaşa kullanım için zorunlu olan yerlerin hukuki statüsü tanımlanır. Temellerden çatılara, merdivenlerden tesisatlara kadar geniş bir alanı kapsayan bu düzenleme, kat maliklerinin hem haklarını hem de yükümlülüklerini doğrudan etkiler.

KMK Madde 4/a Yapının Taşıyıcı Kısımları ve Ortak Kullanım Alanları

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesinin (a) bendi, apartman ve site yaşamında ortak yerler arasında her hâlükârda sayılacak alanları düzenlemektedir. Bu alanlar, yapının ayakta durmasını sağlayan taşıyıcı unsurlar ile tüm maliklerin ortaklaşa kullandığı veya faydalandığı bölümlerden oluşur. Kanun, bu hükümle birlikte maliklerin yalnızca bağımsız bölümleri üzerinde değil, aynı zamanda bu alanlarda da ortak mülkiyet hakkına sahip olduklarını açıkça ortaya koymaktadır.

Yapının Taşıyıcı Unsurları

• Temeller ve ana duvarlar,
• Kiriş, kolon ve perde duvarlar,
• Taşıyıcı sisteme ait diğer elemanlar,
• Bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar

bunların tamamı ortak yer olarak kabul edilir.

Bunun anlamı şudur: Bir malik, kendi dairesinde tadilat yaparken taşıyıcı sisteme müdahale edemez. Örneğin kolon kesmek, taşıyıcı duvarı yıkmak veya tavanı zayıflatacak işlem yapmak yasaktır. Bu tür müdahaleler hem binanın güvenliğini hem de diğer maliklerin hakkını ihlal eder.

Ortak Kullanım Alanları

Kanun ayrıca şu alanları da ortak yer olarak sayar:

• Avlular,
• Genel giriş kapıları ve antreler,
• Merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar,
• Buralarda yer alan genel tuvalet ve lavabolar

Bu alanlar, tüm kat maliklerinin günlük yaşamında kullandığı, erişim sağladığı ve ortak fayda elde ettiği bölgelerdir. Hiçbir malik, bu alanları tek başına sahiplenemez ya da diğer maliklerin kullanımını kısıtlayamaz.

Örnek: Bir malik apartman girişindeki koridora bisikletlerini koyup diğer maliklerin geçişini engelleyemez. Çünkü burası ortak alandır.

Hizmet Alanları

Apartmanların hizmet işlevini yerine getirmesi için ayrılmış bazı bölümler de ortak yer kabul edilmiştir:

• Kapıcı dairesi veya odaları,
• Genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri,
• Genel kömürlükler,
• Ortak garajlar

Bu alanlar, apartmanın ortak ihtiyacını karşılamak için düzenlenmiştir. Bir malik “ben kullanmıyorum” diyerek bunların bakım giderlerinden muaf olamaz. Örneğin, garajı olmayan bir malik dahi garajın genel bakım masraflarına katılmakla yükümlüdür.

Teknik Tesisatlar

• Elektrik, su ve havagazı sayaçlarının yuvaları ve kapalı kısımları,
• Kalorifer daireleri,
• Kuyular, sarnıçlar, su depoları,
• Sığınaklar

da ortak yerlerdendir. Bu alanlar binanın güvenliği, enerji ve su ihtiyacının karşılanması gibi temel gereklilikler için vardır.

Örnek: Bir daire sahibi “ben doğalgaz kullanmıyorum” diyerek tesisat masraflarına katılmaktan kaçınamaz. Çünkü tesisatlar ortak alan kabul edilir.

Uygulamadaki Önemi

Madde 4/a’nın düzenlediği alanlar, çoğu zaman apartmanlarda yaşanan tartışmaların merkezindedir:

• Asansör masrafları → Zemin katta oturan malik dahi bu masraflara katılmak zorundadır.
• Çatı ve kolon tadilatı → Bina güvenliğini ilgilendirdiği için tüm maliklerin sorumluluğundadır.
• Garaj kullanımı → Herkes eşit yararlanmalı, bir malik diğerlerini dışlayamaz.
• Kapıcı dairesi → Tüm maliklerin ortak yararı için tahsis edilmiştir, bir daireye özel tahsis edilemez.

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 4/a, apartmanların vazgeçilmez ortak yerlerini tanımlar. Bu alanlar üzerinde kat maliklerinin tek başına mülkiyet veya tasarruf hakkı yoktur; tüm maliklerin ortak kullanımına ve sorumluluğuna tabidir.

Bu düzenleme, hem bina güvenliğini korumak hem de maliklerin eşitlik temelinde ortak yaşamı sürdürebilmesini sağlamak için getirilmiştir. Ortak yerler üzerindeki her türlü müdahale, ancak tüm maliklerin rızası ve kanunun öngördüğü usuller çerçevesinde yapılabilir.

KMK Madde 4/b Ortak Tesisatlar ve Şebekeler

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesinin (b) bendi, apartmanlarda bağımsız bölümler dışında kalan teknik tesisat ve şebekelerin ortak alan olduğunu düzenler. Kanalizasyon, çöp kanalları, su, elektrik, doğalgaz ve iletişim hatları gibi temel altyapılar, yalnızca bireysel kullanım değil, tüm maliklerin ortak faydasına hizmet ettiği için kanun gereği ortak kabul edilmiştir.

Bu düzenleme, hem bakım-onarım giderlerinin nasıl paylaşılacağını belirler hem de maliklerin bu alanlar üzerindeki hak ve sorumluluklarını netleştirir.

Ortak Kabul Edilen Tesisatlar

Maddeye göre, her kat malikinin kendi bağımsız bölümü dışında kalan şu tesisatlar ortak yer sayılır:

• Kanalizasyon tesisleri
• Çöp kanalları
• Kalorifer tesisatı
• Su tesisatı
• Havagazı (doğalgaz) tesisatı
• Elektrik tesisatı
• Telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler
• Sıcak ve soğuk hava tesisleri (klima, havalandırma sistemleri)

Bu tesisatlar, apartmanın sağlıklı ve düzenli işleyişi için zorunlu olduğundan, kanun bunları ortak alan kabul etmiştir.

Ortak Tesisatlar Üzerindeki Hak ve Yükümlülükler

1. Eşit Kullanım Hakkı
   Her kat maliki, ortak tesisatlardan eşit şekilde yararlanma hakkına sahiptir. Örneğin bir apartmandaki merkezi kalorifer tesisatı tüm dairelerin kullanımına açıktır.

2. Bakım ve Onarım Masrafları
   Ortak tesisatların bakım ve onarım giderleri, tüm kat maliklerinden arsa payı oranında tahsil edilir. Bir malik bu sistemleri kullanmasa dahi masrafa katılmak zorundadır.

   Örnek: Merkezi ısıtma sistemi olan bir apartmanda, “ben ısınmak için kendi elektrikli sobamı kullanıyorum” diyen malik dahi kalorifer bakım giderine katılmakla yükümlüdür.

3. Müdahale Yasağı
   Hiçbir malik, kendi dairesinde tadilat yaparken ortak tesisata zarar veremez veya tek taraflı değişiklik yapamaz. Örneğin, bir dairenin içinden geçen ana su borusunu kesip yönünü değiştirmek yasaktır.

4. Arızaların Giderilmesi
   Ortak tesisatta meydana gelen bir arıza (örneğin kanalizasyon tıkanıklığı veya elektrik hattı sorunu) tüm maliklerin ortak sorunu kabul edilir ve masrafları birlikte karşılanır.

Uygulamada Sık Görülen Sorunlar

• Asansör gibi kalorifer masrafı da tartışma konusu: Zemin kattaki malik, “ben kullanmıyorum” diyerek aidat ödemek istemez. Ancak Yargıtay’ın yerleşik kararlarına göre kullanmasa bile bu giderlere katılmak zorundadır.
• Ortak anten ve şebekeler: Bazı maliklerin “ben uydu anteni kullanmıyorum” gerekçesiyle ortak anten bakım giderine katılmak istememesi hukuken mümkün değildir.
• Merkezi ısıtma sisteminden ayrılma: Bir malik, yönetim planı ve diğer maliklerin onayı olmadan tek taraflı olarak merkezi sistemden çıkamaz.

Örnek Senaryolar

• Örnek 1: Bir apartmanda kanalizasyon borusu patladı. Bu boru tüm dairelere hizmet ettiği için tamir masrafı tüm maliklerden tahsil edilir.
• Örnek 2: Merkezi sistemli bir apartmanda daire sahiplerinden biri kalorifer tesisatını hiç açmıyor. Buna rağmen aidat ödemekten muaf değildir.
• Örnek 3: Apartman ortak anteni mevcut. Bir malik kendi uydu antenini kursa dahi ortak anten giderine katılmak zorundadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 4/b, apartman yaşamında en temel hizmetleri sağlayan tesisatların ortak yer olduğunu hükme bağlar. Bu tesisatlar üzerindeki hak ve sorumluluklar, yalnızca bir malikin değil, tüm maliklerin ortak faydasına yöneliktir.

Bu nedenle, hiçbir kat maliki bu masraflardan kaçınamaz, ortak tesisata tek taraflı müdahalede bulunamaz ve diğer maliklerin kullanım hakkını engelleyemez. Düzenleme, hem bina güvenliğini hem de maliklerin eşit haklarla ortak yaşamı sürdürmesini sağlamak açısından kritik öneme sahiptir.

KMK Madde 4/c Çatılar, Bacalar, Teraslar ve Yangın Merdivenleri

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesinin (c) bendi, binanın güvenliği, korunması ve ortak yaşamın sürdürülebilmesi için zorunlu olan alanları ortak yer kapsamında düzenlemiştir. Bu hüküm, yalnızca belirli bağımsız bölümlerin değil, tüm maliklerin yararlandığı ve binanın ayakta kalması için gerekli kısımları güvence altına alır. Ayrıca, kanunda açıkça sayılmamış olsa bile ortak kullanım veya korunma için zorunlu olan alanların da ortak yer kapsamına girdiğini belirterek kapsamı genişletmiştir.

Ortak Yer Olarak Sayılan Alanlar

Çatılar

Çatılar, binayı dış etkenlerden koruyan en önemli unsurdur. Kanun gereği ortak yerdir ve:

• Bir daire sahibi çatıya tek başına müdahale edemez.
• Klima, uydu anteni, güneş paneli gibi eklentiler için diğer maliklerin onayı gerekir.
• Çatı bakım ve onarım giderleri tüm maliklere aittir.

Örnek: En üst katta oturan malik, “çatı bana daha yakın” diyerek masrafı tek başına üstlenmek zorunda değildir; tüm maliklerin ortak gideridir.

Bacalar

Isıtma, havalandırma ve güvenlik için kullanılan bacalar, tüm yapıya hizmet eder.

• Bir daire sahibi bacayı tek taraflı kapatamaz veya değiştiremez.
• Bacanın bakım ve onarımı ortak gider sayılır.

Genel Dam Terasları

Teras, binanın en üst kısmında bulunan ortak kullanım alanıdır.

• Terasın yalnızca bir daire tarafından özel kullanılması hukuka aykırıdır.
• Ancak tüm maliklerin oybirliğiyle alınacak kararla belirli bir daireye tahsis edilebilir.

Yağmur Olukları

Yağmur olukları binayı dış etkenlerden koruyan ve tüm bağımsız bölümlerin faydalandığı tesisatlardır.

• Bakım, onarım ve yenilenme giderleri tüm maliklere aittir.
• Bir daire sahibi kendi cephesindeki oluğu tek başına değiştiremez.

Yangın Emniyet Merdivenleri

Yangın merdivenleri, binanın güvenliği açısından zorunludur.

• Tüm maliklerin ve sakinlerin kullanımına açıktır.
• Yangın merdivenini depo yapmak, kapatmak veya kullanıma engel olmak kesinlikle yasaktır.

Kanunda Sayılmayan Ancak Ortak Yer Sayılan Alanlar

Fıkranın son cümlesi, önemli bir ilkeyi getirir:
“Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de ortak yer konusuna girer.”

Buna göre, kanunda tek tek sayılmamış olsa da:

• Site içindeki güvenlik kulübeleri,
• Çocuk oyun parkları,
• Spor sahaları,
• Ortak havuzlar,
• Jeneratörler, su pompaları, hidrofor tesisleri

de ortak yer kabul edilir.

Örnek: Bir sitedeki çocuk parkı, yalnızca çocuklu maliklerin değil, tüm maliklerin ortak yeridir. Aidatlara katılmayan bir malikin “ben çocuğum yok, parkı kullanmıyorum” demesi geçerli değildir.

Uygulamada Ortaya Çıkan Sorunlar

• Çatıya müdahale: Bir malikin izinsiz anten veya güneş paneli kurması hukuka aykırıdır.
• Terasın özel kullanımı: Yönetim planında veya oybirliğiyle karar alınmadıkça teras tek bir daireye tahsis edilemez.
• Yangın merdiveni işgali: Depo olarak kullanılması can güvenliğini tehlikeye atar ve kat maliklerinin ortak hakkını ihlal eder.

Yargıtay kararlarında da çatılar, teraslar, yangın merdivenleri gibi yerlerin ortak alan olduğu defalarca vurgulanmış, bu alanların özel mülkiyete geçirilemeyeceği belirtilmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 4/c, apartman ve site yaşamında ortak güvenlik ve korunma alanlarını ortak yer kapsamına dahil ederek, kat maliklerinin hem haklarını hem de yükümlülüklerini netleştirir. Çatılar, bacalar, teraslar, yağmur olukları ve yangın merdivenleri, yalnızca teknik alanlar değil, aynı zamanda binanın güvenliği ve tüm maliklerin ortak yararı için zorunlu alanlardır.

Kanun ayrıca, açıkça sayılmamış olsa bile ortak kullanıma, korunmaya veya faydalanmaya yarayan her alanın ortak yer kabul edileceğini düzenleyerek uygulamadaki olası boşlukları da kapatmıştır.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2018/2732 E., 2018/6243 K.

Taraflar arasındaki ortak yer olan otoparkın, tapudaki davalılara ait bağımsız bölümün eklentisi kaydının iptali ile kat maliklerine tahsisine ve davalıların müdahalesinin önlenmesi davasından dolayı yerel mahkemece verilen yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün; Dairenin 19/02/2018 gün ve 2017/4718 E- 2018/1093 K. sayılı kararıyla onanmasına karar verilmiş, süresi içinde davacı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içindeki tüm belgeler incelenip gereği düşünüldü

K A R A R

Davacı vekili, … … … mahallesi 6158 ada 3 parselde kurulu anataşınmazda zemin kat 22 nolu dükkanın davalılardan … Yapı İnş. Tic. A.Ş.’ye ait olduğu ve apartmanın mimari projeye uygun olarak ayrılan otoparkın eklenti olarak gösterilmiş olduğu ve bu şirket tarafından diğer davalı … İnş. Elektrik Turizm Gıda Oto İhr. İthalat San.Tic. Ltd. Şirketine kiraya verilerek hukuka aykırı olarak işlettirildiği, proje ile bağımsız bölüme tahsis edilen eklentinin hem resmi senette hemde onanmış projede açıkça gösterilmemesi nedeniyle tapudaki otopark kaydının terkini ile otoparkın tüm kat maliklerine tahsisi, ilgili eklentiye o zaman zilyet bulunan davalıların müdahalesinin ve muarazasının önlenmesi istenilmiş, mahkemece; dava konusu 22 nolu bağımsız bölüme eklenti olarak tescil edilen ancak mimari projeye göre otopark alanı olan yer tüm kat maliklerinin kullanımına hasredilmiş ortak yerlerden olmakla birlikte, zikredildiği gibi tapu kayıtlarına göre tescil niteliği dikkate alınarak ve davalının kayıtlara dayanarak herhangi bir tecavüzünün olmadığı, kayıtlar arasındaki tenakuzun ise başka bir davanın konusu olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hükmün temyiz incelemesinde ise Dairece; Kat irtifakına esas listede ve tapu kaydında 6158 ada 3 parsel sayılı taşınmazın 22 nolu bağımsız bölümüne eklenti olarak “ek 2 otopark” olarak tahsis edildiği anlaşılmakla dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile hükmün onanmasına karar verilmiştir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 4. maddesinde “Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır. a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,(1) 2018/2732 – 2018/6243 b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri, c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri. Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (ortak yer) konusuna girer.” hükümleri, Kanunun, bağımsız bölümlerle eklentiler ve ortak yerler arasındaki bağlantı başlıklı 6. maddesinde “Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler, ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek başına maliki olur. Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün (beyanlar) hanesine kaydedilir ve bunlardan anayapının oturduğu zeminin dışında kalanlar kadastro planında veya tapu haritasında ayrıca gösterilir. Bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin haklariyle bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz. Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış vaya kiralanmış olur.” hükümleri, Kanunun, ortak yerler üzerinde kat maliklerinin hakları başlıklı 16. maddesinde ise “Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.” hükümleri, aynı Kanunun Ek 1. maddesinde ise “Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir.”hükmü düzenlenmiştir. Dosya içerisindeki bilgi ve belgeler ile anataşınmaza ait mimari proje ve tapuya tescile esas kat irtifakı listesi ve ilgili belgelerinin incelenmesinde: Anataşınmazda kat irtifakının kurulu olduğu, uyuşmazlık konusu otoparkın mimari projede “ortak mahal”, ”başka amaçla kullanılamaz” şerhinin bulunduğu, kat irtifakı listesinde ise 22 nolu bağımsız bölüme eklenti olarak “ek 2 otopark” tahsis edildiği, dosya içerisinde tadilat projesine ilişkin bir bilginin bulunmadığı, davacının otoparkın eklenti olarak tescilinin iptali ile kat maliklerine tahsisini istediğine göre yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler gereği uyuşmazlığın 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanmakta olduğu anlaşılmakla; mahkemece anataşınmaza ait bütün mimari projelerin tapudan ve belediyeden, yönetim planı ile birlikte getirtilerek tarafların tüm delilleri toplanıp oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, kayıtlar arasındaki tenakuzun başka bir davanın konusu olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacının kararın düzeltilmesi isteminin kabulü ile Dairenin 19/02/2018 gün ve 2017/4718 E. – 2018/1093 K. sayılı onama kararının KALDIRILMASINA, temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 02/10/2018 günü oy birliğiyle karar verildi.

Olay

• Davacılar, kat mülkiyetine tabi bir taşınmazda bulunan otoparkın, aslında ortak yer olduğunu ileri sürmüşlerdir.
• Tapuda ise bu otopark, 22 numaralı bağımsız bölüme “ek 2 otopark” şeklinde eklenti olarak kaydedilmiş ve söz konusu bağımsız bölümün maliki şirket bu alanı üçüncü kişiye kiraya vermiştir.
• Davacılar, bu kaydın iptalini, otoparkın tüm kat maliklerine tahsisini ve davalıların müdahalesinin önlenmesini istemişlerdir.
• Yerel mahkeme, davayı reddetmiş; ilk temyizde karar onanmış; ancak karar düzeltme üzerine Yargıtay yeniden inceleme yapmıştır.

Yargıtay’ın Gerekçesi

1. Ortak Yer – Eklenti Ayrımı

• KMK 4. madde: Otopark, mimari projede ortak alan olarak gösterilmişse ortak yerdir.
• KMK 6. madde: Eklenti, bağımsız bölümün dışında ama doğrudan o bölüme tahsis edilen alanlardır (kömürlük, garaj vb.).

1. Somut Olayda Çelişki

• Mimari projede otopark “ortak mahal – başka amaçla kullanılamaz” şerhi ile ortak alan olarak düzenlenmiş.
• Ancak tapuda 22 nolu bağımsız bölüme eklenti olarak kaydedilmiş.
• Yani mimari proje ile tapu kayıtları arasında çelişki var.

1. Yargıtay’ın Vurgusu

• Mahkemenin, bu çelişkiyi görmezden gelmesi doğru değil.
• Tüm mimari projeler, tadilat projeleri, yönetim planı getirtilip incelenmeli; otoparkın niteliği netleştirilmeli.
• Çelişkinin başka bir davaya bırakılması hukuka uygun değil.

Sonuç

• Yargıtay, eksik inceleme yapıldığı gerekçesiyle yerel mahkeme kararını bozmuştur.

• Böylece, otoparkın gerçekten ortak alan mı yoksa eklenti mi olduğunun mimari projeler ve yönetim planı incelenerek belirlenmesi gerektiğini vurgulamıştır.

Önemi

1. Projeye Uygunluk Esası

• Bir alanın ortak mı yoksa eklenti mi olduğuna sadece tapu kaydı değil, mimari proje ve yönetim planı birlikte bakılarak karar verilir.

1. Ortak Alanların Kiralanması Sorunu

• Ortak alanlar tek bir bağımsız bölümün maliki tarafından kiralanamaz veya üçüncü kişilere devredilemez.
• Eklenti olarak kaydedilmişse, o bağımsız bölümle birlikte devredilir ama projeye aykırılık varsa iptal gündeme gelir.

1. Yargıtay’ın Çizdiği İlke

• Tapu kaydı ile mimari proje çelişirse, esas alınacak olan mimari projedir.
• Çünkü KMK’ya göre ortak yerlerin sınırını belirleyen en temel belge projedir.

Bu karar, otopark, depo, kazan dairesi gibi alanların zaman zaman “eklenti” olarak gösterilip aslında “ortak alan” olması gereken yerler” meselesinde çok yol gösterici.