Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 5
Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemiyeceği gibi, miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz.
Anagayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz.
Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar.
Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz.
Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulün kütükteki sayfasına tescil veya şerhedilmiş olan haklar kat mülkiyetini de, kaide olarak arsa payı oranında, kendiliğinden kayıtlar.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 5. maddesi, apartman ve site yaşamının en kritik konularından birini düzenler: bağımsız bölümler ile arsa payı arasındaki bağ. Bir daire veya işyeri satın alındığında, malik yalnızca dört duvarın değil, aynı zamanda bu bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payının da sahibi olur. Arsa payı, bağımsız bölümden ayrı düşünülemez; tek başına satılamaz, devredilemez veya miras yoluyla geçemez.
Maddenin temel amacı, kat mülkiyetinin bütünlüğünü korumak, arsa payının bağımsız bölümden koparılmasını engellemek ve böylece maliklerin haklarını güvence altına almaktır. Bu hüküm, özellikle gayrimenkul devri, miras, ipotek ve kentsel dönüşüm süreçlerinde doğrudan uygulanır.
Kat Mülkiyetinin Devri veya Miras Yoluyla Geçişi
Maddeye göre, kat mülkiyetine tabi bir bağımsız bölümün satılması ya da miras yoluyla intikali halinde, ona bağlı arsa payı da otomatik olarak birlikte geçer.
- Satış (Devir): Bir daireyi satın alan kişi, dairenin tapusuyla birlikte arsa payını da devralır. Arsa payı, bağımsız bölümden ayrı satılamaz.
- Miras: Bir daire mirasçılara geçtiğinde, ona bağlı arsa payı da mirasçılara aynı şekilde intikal eder. Arsa payı bağımsız bölümden koparılamaz.
Örnek: Bir apartmandaki 5 numaralı daireyi satın alan kişi, o daireye tahsis edilmiş arsa payının da otomatik olarak sahibi olur. Bu kişi “dairenin tapusu bende, ama arsa payı satıcıda kalsın” diyemez.
Arsa Payının Bağımsız Bölümden Ayrılamaması
Kanun açıkça belirtmiştir: Arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı devredilemez; miras yoluyla da geçemez ve başka bir hakla kayıtlanamaz.
- Yani bir malik, yalnızca arsa payını satamaz.
- Arsa payı, bağımsız bölümün bir parçasıdır; ondan koparılıp ayrı bir malvarlığı unsuru gibi işlem görmez.
- Ayrıca bir miras paylaşımında, “daire bir mirasçıya, arsa payı diğerine” gibi bir bölünme mümkün değildir.
Bu düzenleme, arsa payının bağımsız bölümlerden koparılıp hukuki kaos yaratmasını önlemek için getirilmiştir.
Kat Mülkiyetine Bağlanmamış Arsa Payı Bırakılamaz
Maddede bir diğer önemli ilke şöyledir:
“Anagayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz.”
Yani bir apartman ya da site içinde boşta kalan, bağımsız bölüme bağlanmamış arsa payı olamaz. Tüm arsa payları mutlaka bağımsız bölümlere tahsis edilmek zorundadır.
Örnek: Bir müteahhit, apartman inşa ederken tüm dairelerin arsa paylarını belirlemek zorundadır. “Bu üç dairenin arsa payını sonra dağıtırım” deme hakkı yoktur.
Kat Mülkiyetini Kayıtlayan Hakların Arsa Payına Etkisi
Madde, kat mülkiyetini kayıtlayan hakların arsa payını da kapsayacağını düzenler:
“Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar.”
Bunun anlamı şudur:
- Bir bağımsız bölüm üzerinde ipotek tesis edilmişse, ipotek arsa payını da kapsar.
- Bir haciz bağımsız bölüme işlendiyse, arsa payına da otomatik olarak yansır.
Örnek: Bankadan krediyle alınan bir daireye ipotek konulduğunda, ipotek yalnızca daireyi değil, aynı zamanda o daireye bağlı arsa payını da güvence altına alır.
Kat İrtifakıyla Bağdaşmayan İrtifakların Kurulamaması
Madde, kat irtifakı kurulan arsa üzerinde başka, bu hakla bağdaşmayan irtifakların tesisini yasaklamıştır.
- Kat irtifakı, bağımsız bölümlere tahsis edilecek mülkiyet hakkının ön aşamasıdır.
- Eğer kat irtifakı kurulmuşsa, arsa üzerinde bu hakla çelişecek başka bir sınırlı ayni hak kurulamaz.
Örnek: Kat irtifakı kurulmuş bir arsa üzerinde üçüncü bir kişiye sınırsız kullanım hakkı tanınamaz.
Önceden Tescil Edilmiş Hakların Durumu
Maddede son olarak, kat mülkiyetinin kurulmasından önce taşınmazın kütüğüne işlenmiş hakların durumuna değinilmiştir:
“Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce tescil edilmiş veya şerhedilmiş haklar, kat mülkiyetini de, arsa payı oranında, kendiliğinden kayıtlar.”
Yani, kat mülkiyeti kurulmadan önce arsa üzerinde mevcut olan ipotek, haciz veya şerhler, kat mülkiyeti kurulduktan sonra da devam eder ve arsa paylarına orantılı şekilde yansır.
Örnek: Bir arsa üzerine apartman inşaatı başlamadan önce ipotek konulmuşsa, apartman tamamlanıp kat mülkiyeti kurulduğunda bu ipotek tüm dairelerin arsa paylarını da kapsar.
Uygulamada Kat Mülkiyeti – Arsa Payı Bağlantısı
- Gayrimenkul Satışları: Kat mülkiyeti tapusu olan daire veya işyerini alan kişi, arsa payını da devralır. Bu güvence, yatırımcılar için çok önemlidir.
- Miras: Dairenin mirasçılara intikali halinde, arsa payı da aynı şekilde geçer. Ayrılamaz.
- Kentsel Dönüşüm: Maliklerin hakları, arsa payı oranında belirlenir. Bu nedenle arsa payı, dönüşüm süreçlerinde kilit rol oynar.
- Bankacılık İşlemleri: İpotek ve hacizler, bağımsız bölümle birlikte arsa payına da otomatik işlenir.
Sonuç
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 5. maddesi, bağımsız bölüm ve arsa payı arasındaki ayrılmaz bağı ortaya koyar.
- Arsa payı, bağımsız bölümden ayrı devredilemez, miras yoluyla intikal etmez.
- Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar arsa payını da kapsar.
- Kat mülkiyetine bağlanmamış arsa payı bırakılamaz.
- Önceden tescil edilmiş haklar, kat mülkiyetinde de arsa paylarına orantılı şekilde geçerli olur.
Bu düzenleme, hem maliklerin haklarını koruyan hem de gayrimenkul hukukunda güvenliği sağlayan temel hükümlerden biridir. Özellikle satış, miras, ipotek ve kentsel dönüşüm süreçlerinde Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 5. maddesi büyük önem taşımaktadır.
