Türk Borçlar Kanunu (“TBK”), 6098 sayılı Kanun olarak 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe girmiş ve kira hukukuna ilişkin önemli yenilikler getirmiştir. Kanunun 347. maddesi, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi ve kiracının korunmasına yönelik hükümleriyle uygulamada büyük önem taşır.
Bu düzenleme, konut ihtiyacının toplumsal önemi ve işyeri kullanımının ekonomik hayattaki merkezi rolü nedeniyle, kira ilişkilerinde kiracının zayıf konumunu dengelemeyi amaçlamaktadır. 347. madde, kiraya verenin fesih hakkını sınırlarken, kiracının sözleşmeyi sürdürme imkanını genişletmektedir. Bu bakımdan hüküm, hem kiracı–kiraya veren dengesi hem de barınma hakkının korunması açısından doktrinde ve yargı içtihatlarında sıkça tartışılmaktadır.
Bu makalede, TBK m. 347 hükmü sistematik biçimde incelenecek; tarihsel gelişimi, hukuki niteliği, unsurları, tarafların hak ve borçları, sona erme ve istisna halleri ile Yargıtay uygulaması ve doktrindeki eleştiriler değerlendirilecektir.
Türk Borçlar Kanunu Madde 347
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.
Tarihsel Gelişim ve Karşılaştırmalı Hukuk
Eski Borçlar Kanunu Dönemi
1926 tarihli 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda konut ve çatılı işyeri kiralarının sona ermesine ilişkin özel hükümler mevcut değildi. Genel kira hükümleri uygulanıyor, tarafların serbest iradesi ön planda tutuluyordu. Bu durum, özellikle büyük şehirlerde artan konut talebi ve ekonomik kriz dönemlerinde kiracıların korunmasız kalmasına yol açıyordu.
6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun
1955 tarihli 6570 sayılı Kanun, konut ve işyeri kiralarında kiracı lehine koruyucu hükümler getirdi. Bu kanunla birlikte kiraya verenin fesih hakkı sınırlandırıldı; kira sözleşmeleri belirli süreli olsa dahi kiracı dilediği sürece sözleşmeyi sürdürme imkanına kavuştu. Bu düzenleme, TBK m. 347’nin doğrudan öncülüdür.
Karşılaştırmalı Hukuk
- İsviçre Borçlar Kanunu : Konut ve işyeri kiralarında kiracının korunmasına benzer hükümler öngörülmüş, fesih süreleri düzenlenmiştir. Ancak İsviçre hukukunda kiraya verenin fesih sebepleri daha geniştir.
- Alman Medeni Kanunu : Kiracının korunması güçlüdür. Kiraya veren yalnızca haklı gerekçelerle fesih yapabilir (örneğin kendi kullanım ihtiyacı).
- Fransız Hukuku: Kiracı lehine uzun süreli koruma sağlanmış, sözleşme yenileme hakkı düzenlenmiştir.
TBK m. 347, bu hukuk sistemlerinden esinlenerek kiracıya geniş koruma sağlayan bir yapı oluşturmuştur.
Hukuki Nitelik
Madde 347, emredici nitelikte bir hükümdür. Taraflar sözleşmeyle kiracının aleyhine düzenleme yapamaz; örneğin “sözleşme bitiminde kendiliğinden sona erer” hükmü kiracı bakımından geçersizdir. Bununla birlikte, kiracı lehine hükümler her zaman geçerli olacaktır.
Ayrıca, düzenleme yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanır. Ürün kirası, arsa kiraları veya çatısız işyeri kiraları bu kapsamda değildir.
Unsurlar
- Belirli süreli kira sözleşmesi: Madde, belirli süreli kira sözleşmelerinin bitiminde kiraya verenin fesih hakkını sınırlar.
- Kiracının sessiz kalması: Kiracı süre sonunda sözleşmeye son vermediği sürece sözleşme kendiliğinden uzar.
- Kiraya verenin sınırlı fesih hakkı: Kiraya veren, ancak TBK m. 350 ve 351’de düzenlenen sebeplerle veya dava yoluyla sözleşmeye son verebilir.
Özellikler
- Kiracı lehine koruma ilkesi: Hüküm, kiracının sosyal ve ekonomik açıdan korunmasına hizmet eder.
- Otomatik uzama: Kiracı sessiz kaldığında sözleşme aynı koşullarla uzar.
- Kiraya verenin sınırlı fesih yetkisi: Kiraya veren sadece kanunda sayılan sebeplerle sözleşmeye son verebilir.
- Barınma hakkıyla bağlantı: Madde, Anayasa’daki mülkiyet hakkı ile sosyal devlet ilkesi arasında denge kurar.
Tarafların Hak ve Borçları
Kiracının Hakları
- Sözleşmenin kendiliğinden uzaması yoluyla barınma veya işyeri kullanım hakkını sürdürür.
- Kiraya verenin keyfi fesih girişimlerine karşı korunur.
Kiracının Borçları
Kira bedelini ödeme, kiralananı özenle kullanma, sözleşme süresine uymak.
Kiraya Verenin Hakları
- Belirli sebeplerle (ihtiyaç, yeniden inşa veya imar, yeni malikin ihtiyacı) sözleşmeyi sona erdirme.
- Kira bedelinin artırımı için TBK m. 344’e başvurma.
Kiraya Verenin Borçları
- Kiralananı kullanıma elverişli halde bulundurma.
- Haksız yere sözleşmeyi sona erdirmekten kaçınma.
Sona Erme / İstisnalar
- Kiracının feshi: Kiracı, sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimle sözleşmeyi sona erdirebilir.
- Kiraya verenin feshi: Yalnızca TBK m. 350 ve 351’de düzenlenen dava yoluyla mümkündür.
- Tarafların anlaşması: Taraflar diledikleri zaman anlaşarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
- İstisnalar: Kamu düzenine aykırı kullanım, kiracının tahliye taahhüdü (TBK m. 352), kira bedelinin ödenmemesi gibi hallerde kiraya veren tahliye talep edebilir.
Yargıtay Uygulaması
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/11403 E., 2016/4059 K.
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Tahliye
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, TBK 347. maddesine dayalı on yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece, tahliye isteminin reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347/1.maddesi hükmüne göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminde en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşemeye son verebilir.
6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçici 2.maddesi uyarınca, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce TBK.nun 347.maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden 10 yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 2 yıl sonra uygulanacağı öngörülmüştür.
Davacılar vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin 1997 olup, 2014 yılı itibariyle TBK’nu 347.maddesi şartlarının gerçekleştiğini, bu hususta davalı tarafa noter aracılığıyla ihtar gönderildiğini ileri sürerek davalının kiralanandan TBK’nun 347.maddesi uyarınca tahliyesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı şirket vekilince, davacı tarafından gönderilen ihtarın yasanın öngördüğü süre olan yürürlük tarihi öncesinde tebliğ olunmakla geçerli bir fesih beyanı niteliği taşımadığını ileri sürülerek davanın reddi savunulmuştur. Mahkemece, 6101 Sayılı kanunun geçici 2.md. uyarınca TBK’nun 347.maddesinin kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 2 yıl sonra uygulanabileceği, bu durumda TBK’nun 347.maddesinin 01.07.2014 tarihinden önce uygulanmasının mümkün olmadığı, yine kanunun 347.maddesinde “en az 3 ay önce” bildirimde bulunmak koşulundan bahsedildiği, davacı tarafın davalı tarafa yapmış olduğu bildirim tarihinin ise 03.03.2014 olmakla, TBK’nun 347. maddesi hükmü yürürlüğe girmeden gönderildiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
6101 Sayılı TBK’nın Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun geçici 2. maddesi gereğince TBK’nun 347.maddesi 01.07.2014 tarihinden itibaren uygulanmaya başlanacak olup, TBK 347.madde metninde de görüleceği üzere ihtar “…her uzama yılının bitiminden itibaren en az üç ay önce…” yapılmalıdır denilmekle, kanunun düzenlemesinden verilen üç aylık sürenin asgari süre olduğu, bildirimin uzama yılının bitimine üç ay kala kiracının elinde olmasının yeterli olduğu anlaşılmaktadır. 6101 Sayılı Yasanın Geçici 2. maddesi ile TBK.347 maddesinde verilen fesih imkanının konut ve çatılı işyeri kiraları sözleşmeleri bakımından bir defaya mahsus olmak üzere ertelenmesinin gerekçesi; TBK.nun 347/1 maddesinin derhal uygulanması sonucunda kiracıların zarara veya mağduriyete uğramalarının ve doğması muhtemel sorunların önlenmesidir. 6101 Sayılı Yasanın geçici 2. maddesinden dava açma için şart olunan bildirim tarihinin de 01.07.2014 tarihine kadar ertelendiği anlamı çıkarılamaz.
Somut olayda; taraflar arasında 01.07.1997 başlangıç tarihli 3 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu durumda 27.02.2014 keşide tarihli ihtarın tebliğ tarihi araştırılarak, sözleşmenin başlangıç tarihine göre 01.07.2013 – 31.06.2014 dönemi için 3 ay öncesinden ihtar tebliğ edilmiş ise davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile tahliye isteminin reddine karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 23.05.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Olayın Özeti
Taraflar arasında 01.07.1997 başlangıç tarihli, üç yıllık süreli kira sözleşmesi yapılmıştır. Kiraya veren, TBK m. 347 kapsamında on yıllık uzama süresinin dolduğu gerekçesiyle tahliye talep etmiş ve 27.02.2014 tarihinde ihtarname göndermiştir. Mahkeme, ihtarın TBK m. 347’nin yürürlüğe giriş tarihi (01.07.2014) öncesinde gönderilmiş olması sebebiyle geçerli olmadığı gerekçesiyle davayı reddetmiştir. Karar davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Hukuki Sorun
Uyuşmazlık, TBK m. 347’de öngörülen on yıllık uzama süresinin dolmasından sonra kiraya verenin fesih hakkını kullanabilmesi için gereken bildirimin hangi tarihte yapılabileceği ve 6101 sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesinin uygulanma biçimi etrafında şekillenmektedir.
Yargıtay’ın Gerekçesi
- TBK m. 347/1: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; ancak on yıllık uzama süresi sonunda, her uzama yılının bitiminde, en az üç ay önceden bildirimde bulunmak şartıyla sözleşmeyi sona erdirebilir.
- 6101 sayılı TBK’nın Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun Geçici 2. madde: Bu düzenlemenin kiracılar açısından mağduriyet doğurmaması için yürürlüğe girişten itibaren belirli sürelerle erteleneceği hükme bağlanmıştır.
Yargıtay, geçici 2. maddenin yalnızca kiracıların korunması amacıyla getirildiğini, bu nedenle ihtar gönderme tarihinin 01.07.2014’ten sonraya ötelenemeyeceğini belirtmiştir. Yani, fesih bildiriminin geçerliliği için üç aylık sürenin dolması yeterlidir. Somut olayda ihtarın 27.02.2014 tarihinde keşide edilmesi dikkate alındığında, sözleşmenin uzama dönemine uygun şekilde üç aylık bildirim süresi sağlanmış ise davanın kabulü gerekirken reddedilmesi doğru bulunmamıştır.
Kararın Önemi
Bu karar, uygulamada önemli bir belirsizliği gidermektedir:
- İhtar bildiriminin geçerliliği için TBK m. 347’nin yürürlük tarihinden sonra yapılması şart değildir.
- Önemli olan, fesih bildiriminin uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapılmış olmasıdır.
- Böylece kiraya verenler, TBK m. 347 uyarınca tahliye hakkını daha etkin biçimde kullanabilir.
Karar, kiracının korunması amacıyla getirilen geçici düzenlemelerin kiraya verenin fesih hakkını mutlak surette ertelemediğini vurgulaması bakımından içtihat değerine sahiptir.
Yargıtay Karar Sonuç
Yargıtay, Sulh Hukuk Mahkemesi’nin davayı reddeden kararını bozmuştur.
Karar, TBK m. 347’nin uygulanması ile 6101 sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesinin yorumlanmasına açıklık getirmiştir. Sonuç itibariyle, kiraya verenin fesih bildiriminin geçerliliği için esas alınacak kriter, “uzama yılının bitimine üç ay kala ihtarın kiracıya ulaşmış olması”dır.
Bu bağlamda karar, TBK m. 347 uygulamasında hem akademik hem de pratik açıdan yol gösterici niteliktedir.
Doktrindeki Eleştiriler
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde TBK m. 347 uyarınca kiracının sözleşmeyi sona erdirebilmesi için öngörülen en az 15 günlük bildirim süresi hakkında farklı görüşler ileri sürülmektedir. Bir görüşe göre bu süre mutlak emredici niteliktedir ve tarafların ne kısaltması ne de uzatması mümkündür. Buna karşılık başka bir görüş, düzenlemenin nispi emredici olduğunu, kiracı lehine olacak şekilde sürenin kısaltılabileceğini ancak aleyhine olacak şekilde uzatılamayacağını savunmaktadır. Daha esnek yaklaşan bazı yazarlar ise hükmün kamu düzenine ilişkin olmadığını, dolayısıyla tarafların serbest iradeleriyle değişiklik yapabileceğini belirtmektedir (Özay, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Tarafların Tahliyeye Yönelik Kararlaştırdıkları Bildirimlerin Hükmü, 2023).
Ayrıca TBK m. 348’de öngörülen yazılı şekil şartının niteliği de tartışmalıdır. Bazı yazarlar, noterden yapılması gibi daha ağır şekil şartları öngören anlaşmaların geçersiz olduğunu, çünkü kanunun mutlak emredici olduğunu ileri sürmektedir. Diğerleri ise yazılı şeklin asgari koşul olduğunu, fesih hakkının kullanılmasını imkânsız hale getirmediği sürece ek şekil şartlarının geçerli sayılabileceğini savunmaktadır (Özay, 2023).
Kiraya veren bakımından ise, on yıllık uzama süresi sonrasında sözleşmenin feshi hakkındaki düzenlemenin değiştirilip değiştirilemeyeceği tartışmalıdır. Bir görüş, sürenin uzatılamayacağını ve bunun kiraya verenin mülkiyet hakkını aşırı şekilde sınırladığını ileri sürmektedir. Diğer bir görüş ise kişilik hakkına aykırılık oluşturmadığı sürece, kiracı lehine bu sürenin uzatılabileceğini kabul etmektedir (Özay, 2023).
- Kiraya verenin mülkiyet hakkı kısıtlanıyor mu?: Bazı yazarlar, kiracının aşırı korunmasının mülkiyet hakkına ölçüsüz müdahale oluşturduğunu savunur.
- Ekonomik denge sorunu: Özellikle büyük şehirlerde kira artışlarının sınırlanması, yatırımcıların gayrimenkul piyasasına ilgisini azaltabilir.
- Kiracı kötüye kullanımı: Uzama hakkını kötüye kullanan kiracılar karşısında kiraya verenin yeterince korunmadığı ileri sürülmektedir.
- Alternatif modeller: Alman ve İsviçre hukukunda olduğu gibi daha dengeli fesih sebeplerinin benimsenmesi gerektiği yönünde görüşler vardır.
Sonuç ve Değerlendirme
TBK m. 347, kira hukukunun en kritik düzenlemelerinden biridir. Hüküm, kiracının korunması ve sözleşmenin sürekliliğini esas alır. Bu yaklaşım, sosyal devlet ilkesinin bir yansımasıdır. Ancak mülkiyet hakkı ile barınma hakkı arasındaki denge her zaman hassastır.
Uygulamada Yargıtay kararları, maddeye açıklık kazandırmakta ve taraflar arasındaki güç dengesini yargısal denetimle sağlamaktadır. Doktrindeki eleştiriler dikkate alınarak ileride maddeye ilişkin reformlar gündeme gelebilir.
Sonuç olarak, TBK m. 347, kira hukukunun hem teorik hem pratik boyutlarıyla önemli bir konusudur. Avukatlar, kiracılar ve kiraya verenler açısından hükmün doğru anlaşılması ve uygulanması, hukuki uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından büyük önem taşımaktadır.
