6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”), 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup kira hukukuna ilişkin köklü değişiklikler getirmiştir. Bu değişikliklerden biri de TBK m. 348’dir. Madde, konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin yazılı şekilde yapılmasını geçerlilik şartı olarak düzenlemiştir.
Bu hüküm, kira hukukunun temel ilkelerinden olan kiracının korunması anlayışını güçlendirirken, aynı zamanda tarafların hak ve yükümlülüklerini daha belirgin hale getirir. Yazılı şekil şartı, taraflar arasında çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi ve fesih iradesinin açık, kesin ve ispatlanabilir olmasını amaçlar.
Bu makalede önce maddenin metnine değinilecek, ardından tarihsel gelişim, hukuki nitelik, unsurlar, özellikler, tarafların hak ve borçları, sona erme ve istisnalar, Yargıtay uygulaması, doktrindeki eleştiriler ve sonuç başlıkları altında kapsamlı bir inceleme yapılacaktır.
Türk Borçlar Kanunu Madde 348:
Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.
Tarihsel Gelişim ve Karşılaştırmalı Hukuk
Eski Borçlar Kanunu Dönemi
Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda fesih bildiriminin şekline dair özel bir düzenleme bulunmuyordu. Bu dönemde fesih bildirimi, genel hükümlere göre yapılmakta; sözlü bildirimler dahi geçerli kabul edilmekteydi. Bu durum, uygulamada sıkça uyuşmazlık doğuruyordu.
Yeni TBK’nın Getirdiği Yenilik
TBK ile birlikte, konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin yazılı şekle tabi tutulmasıyla belirsizliklerin önüne geçilmiştir. Bu yenilik, hem kiracının hem de kiraya verenin iradesini açıkça ortaya koymasını sağlar.
Karşılaştırmalı Hukuk
İsviçre Borçlar Kanunu (OR) , fesih bildiriminin yazılı yapılması zorunlu tutulmuştur. Türk hukukundaki düzenleme de buradan esinlenmiştir.
İsviçre’de “Wohn- und Geschäftsräume” (konut ve işyeri kiraları) için fesih bildirimi mutlaka yazılı (schriftlich) yapılmalıdır.
Ev sahibi (vermieter) için ek bir şart olarak fesih bildiriminin, bulunduğu kanton tarafından onaylanmış resmi bir formulary kullanılarak yapılması gereklidir.
Bu biçimsel şartlara uymayan fesih bildirimi “nichtig” (yani hükümsüz) sayılmaktadır.
Alman Medeni Kanunu (BGB)’da da fesih bildiriminin yazılı şekilde yapılması geçerlilik şartı olarak kabul edilmektedir.
Fesih bildirimi yazılı (schriftlich) şekilde yapılmalıdır. Dejure+1
Bildirim yazılı olmalı ve bildirimde bulunan taraf el yazılı imzayı (eigenhändige Unterschrift) kullanmalıdır. Fax, e-posta, mesaj (örneğin WhatsApp, SMS) gibi yollar genellikle geçerli değildir. reitnerkinscher.de+2Haufe.de News und Fachwissen+2
Kiraya verenin ayrıca kiracıya bildirimde form ve sürelere ilişkin hakkını; yani kiracının feshe karşı itiraz hakkı ve benzeri prosedürel bilgilendirme yükü vardır. Dejure+1
Bu karşılaştırmalar, TBK m. 348’in çağdaş kira hukukunun genel eğilimine uygun olduğunu göstermektedir.
Hukuki Nitelik
TBK m. 348, emredici nitelikte bir hükümdür. Tarafların sözleşme ile aksini kararlaştırmaları mümkün değildir. Yani kira sözleşmesine, “fesih bildirimi sözlü olarak da geçerli olur” gibi bir hüküm konulsa dahi bu geçersizdir.
Maddenin getirdiği yazılı şekil şartı, **geçerlilik şartı (şekil şartı)**dır. Yani yazılı olmayan fesih bildirimleri baştan itibaren hükümsüzdür. Bu nedenle fesih iradesi, hukuki sonuç doğurmaz.
Unsurlar
TBK m. 348’in uygulanabilmesi için şu unsurların mevcut olması gerekir:
- Konut veya Çatılı İşyeri Kirası: Madde yalnızca bu sözleşmelere uygulanır. Adi kira veya ürün kirasında geçerli değildir.
- Fesih Bildirimi: Sözleşmenin sona erdirilmesine yönelik tek taraflı irade açıklaması olmalıdır.
- Yazılı Şekil: Bildirim yazılı yapılmalı; noter, iadeli taahhütlü mektup veya elektronik imza gibi ispat gücü yüksek yollar tercih edilmelidir.
Özellikler
- Emredici Niteliği: Tarafların anlaşmasıyla ortadan kaldırılamaz.
- Geçerlilik Şartı: Yazılı şekle uyulmayan fesih bildirimi geçersizdir.
- İspat Kolaylığı: Yazılı şekil, ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda fesih iradesini kanıtlamayı kolaylaştırır.
- Kiracı Lehine Koruma: Sözlü fesih bildirimleriyle kiracının mağdur olması önlenir.
Tarafların Hak ve Borçları
Kiracının Hakları
- Kiracı, yazılı şekle uyulmayan fesih bildirimine dayanılarak tahliye edilemez.
- Bu sayede barınma hakkı daha güçlü korunur.
Kiracının Borçları
- Kiracı, fesih iradesini ortaya koyarken yazılı şekle uymak zorundadır.
- Aksi takdirde fesih geçerli olmaz ve kira borcu devam eder.
Kiraya Verenin Hakları
- Kiraya veren de yazılı fesih bildirimine dayanarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
- Geçerli fesih bildiriminde bulunmadıkça kira ilişkisi devam eder.
Kiraya Verenin Borçları
- Sözlü beyanlarla kiracıyı tahliye etmeye çalışmamak.
- Yazılı şekil şartına uymak.
Sona Erme / İstisnalar
TBK m. 348 kapsamında, fesih bildiriminin yazılı yapılması zorunludur. Ancak, kira sözleşmesinin sona ermesinin başka yolları da vardır:
- Tarafların Anlaşması (İkale): Taraflar yazılı bir anlaşmayla sözleşmeyi sonlandırabilir.
- Tahliye Taahhüdü ( TBK m. 352 ): Kiracının belirli bir tarihte tahliye etmeyi yazılı olarak taahhüt etmesi.
- İhtiyaç, İmar, Yeniden İnşa Sebepleri: Kiraya verenin bu sebeplere dayanarak dava açması.
- On Yıllık Uzama Süresi: TBK m. 347 uyarınca on yıllık uzama sonunda yazılı fesih bildirimiyle sona erdirme mümkündür.
Bu istisnalar, m. 348’in sınırlarını çizer.
Eleştiriler
TBK m. 348, genellikle isabetli bir düzenleme olarak kabul edilse de bazı eleştiriler mevcuttur:
- Aşırı Şekilcilik: Yazılı şekil şartının mutlak şekilde aranması, bazen hakkın kötüye kullanılmasına yol açabilir. Örneğin, tarafların iradesi açıkça ortadayken yalnızca şekil noksanı nedeniyle fesih geçersiz sayılabilir.
- Uygulamada Katılık: Özellikle aile ilişkileri gibi güven unsurunun ağır bastığı durumlarda sözlü fesihlerin geçersizliği, hakkaniyete aykırı sonuçlar doğurabilir.
- Noter Masrafları: Yazılı fesih bildiriminin çoğu zaman noter aracılığıyla yapılması gerektiğinden, ek masraflar doğurabilir.
Buna karşılık, yazılı şekil şartının fesih iradesini netleştirdiği, ispat kolaylığı sağladığı ve kiracının mağduriyetini engellediği görüşü de ağır basmaktadır.
Sonuç ve Değerlendirme
TBK m. 348, konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliğini yazılı şekle bağlayarak kira hukukuna hukuki güvenlik ve şeffaflık kazandırmıştır.
Bu hüküm sayesinde taraflar arasında sözlü beyanlardan doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçilmiş, kiracının barınma hakkı daha güçlü korunmuştur.
Her ne kadar bazı durumlarda aşırı şekilcilik eleştirilerine yol açsa da, maddenin temel işlevi olan ispat kolaylığı ve kiracının korunması amacı göz önünde bulundurulduğunda, düzenlemenin isabetli olduğu söylenebilir.
Sonuç olarak TBK m. 348, kira hukukunda tarafların hak ve borçlarını dengeleyen, modern ve sosyal devlet anlayışıyla uyumlu bir düzenlemedir.
