Türk Borçlar Kanunu (“TBK”), 6098 sayılı Kanun ile 2012 yılında yürürlüğe girmiştir. TBK m. 349, aile konutunun korunmasına ilişkin özel bir düzenleme getirerek, kira sözleşmelerinde eşlerin menfaatlerini güvence altına almayı amaçlamaktadır. Madde, aile birliğinin ekonomik ve sosyal temelini oluşturan konutun, kiracı eşin tek taraflı iradesiyle ortadan kalkmasını engellemektedir.
Bu düzenleme, Anayasa’nın aile kurumunun korunmasına ilişkin hükümleri ve Türk Medeni Kanunu’nun (“TMK”) aile konutuna yönelik düzenlemeleriyle paralel bir nitelik taşır. Çalışmamızda madde metninin içeriği, tarihsel gelişimi, hukuki niteliği, unsurları, tarafların hak ve borçları ile uygulamadaki önemine değinilecek; ayrıca karşılaştırmalı hukuk perspektifi sunulacaktır. Makale, sonuç bölümünde doktrindeki eleştiriler ve genel değerlendirme ile tamamlanacaktır.
Türk Borçlar Kanunu Madde 349
Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.
Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.
Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.
Tarihsel Gelişim ve Karşılaştırmalı Hukuk
Tarihsel Gelişim
TBK m. 349, TMK m. 194 ile benzer bir mantığa dayanmaktadır. TMK’da aile konutunun devri, ipoteği ve kira ilişkileri konusunda eşin rızası şartı getirilmiştir. Ancak TBK m. 349, daha spesifik biçimde aile konutu kiralarına özgülenmiştir.
Eski Borçlar Kanunu’nda (818 sayılı Kanun) bu konuda herhangi bir özel düzenleme bulunmamaktaydı. Bu eksiklik uygulamada ciddi sorunlara yol açmış, aile konutunun korunması için mahkemeler TMK hükümlerini kıyasen uygulamak zorunda kalmıştır. 2012’de yürürlüğe giren TBK ile bu boşluk giderilmiş, aile konutu kavramı açıkça kira ilişkileri bağlamında korunmaya alınmıştır.
Karşılaştırmalı Hukuk
- İsviçre Borçlar Kanunu (OR)
OR m. 266m, aile konutu olarak kullanılan kiralananın diğer eşin açık rızası olmadan feshedilemeyeceğini emredici biçimde düzenler; rızanın haksız yere verilmemesi hâlinde mahkeme izni yolu öngörülmüştür. ZGB m. 169 aile konutu üzerindeki tasarrufları eş rızasına bağlar; OR m. 273a ise bildirim ve itiraz haklarının her iki eşe tanınmasını güvenceye alır. Bu yapı, aile konutuna ilişkin güçlü ve açık bir “eş rızası” standardı kurar. schweizerischer-mieterschutz.ch+2Fedlex+2 - Alman Medeni Kanunu (BGB)
Alman hukukunda aile konutunun feshi bakımından İsviçre’deki gibi tek bir “eş rızası” maddesi yoktur. Ancak ortak kiracılık varsa, sözleşmenin birlikte feshedilmesi zorunludur; tek başına yapılan fesih geçersizdir (BGH, 16.03.2005, VIII ZR 14/04). Evliliğin sona ermesi veya ayrılıkta konutun kime tahsis edileceği ise BGB §1568a (boşanma) ve §1361b (ayrılık) çerçevesinde belirlenir. Şekil bakımından fesih yazılı olmalıdır (§568 BGB). Buna karşılık yalnızca bir eşin kiracı olduğu hallerde, o eşin tek taraflı feshi kural olarak mümkündür; fakat aile hukukundan doğan korumalar ve konut tahsisi kararları pratikte önemli sınırlamalar getirebilir. juris.bundesgerichtshof.de+2Gesetze im Internet+2 - Fransız Hukuku (Code civil)
m. 1751, aile konutu kira hakkını eşlere birlikte tanır (cotitularité). Bu nedenle kira sözleşmesinin feshi gibi temel işlemler her iki eş tarafından yapılmalıdır. Ayrıca m. 215/3, aile konutunu güvence altına alan haklarda eşin rızası olmadan tasarrufu hükümsüz kılar. Resmî idare rehberleri de evli eşlerin birlikte “congé” (fesih bildirimi) vermesi gerektiğini belirtir. Légifrance+2Légifrance+2
Değerlendirme: Türk TBK m. 349, yaklaşım olarak İsviçre modeline en yakın ve açık rıza ekseninde kuruludur. Fransız hukukunda sonuç, cotitularité yoluyla fiilen birlikte rıza gerekliliğine bağlanırken; Alman hukukunda ise sonuç, ortak kiracılık ve aile konutunun tahsisi kurumlarının birleşimiyle elde edilir. Bu tablo, aile konutunun feshe karşı korunmasının Kıta Avrupası’nda ortak bir eğilim olduğunu; fakat kullanılan teknik araçların ülkelere göre farklılaştığını gösterir. schweizerischer-mieterschutz.ch+2Légifrance+2
Bu karşılaştırma, Türk hukukundaki düzenlemenin Avrupa kıta hukukunun ortak eğilimiyle uyumlu olduğunu göstermektedir.
Hukuki Nitelik
TBK m. 349, emredici niteliktedir. Tarafların bu düzenlemeye aykırı sözleşme yapmaları mümkün değildir. Madde, aile hukuku ile borçlar hukuku arasında köprü kuran karma bir düzenlemedir.
Hukuki niteliği itibariyle, kiracının fesih hakkını sınırlayan, fakat aile konutunu koruma amacı taşıyan özel bir koruma normudur. Bu nedenle, düzenleme sadece aile konutu niteliğindeki taşınmazlara uygulanır; yazlık, ikinci konut veya ticari kiralamalara uygulanmaz.
Unsurlar
Aile Konutu
Taşınmazın “aile konutu” olarak kullanılması gerekir. Yargıtay, aile konutunu “eşlerin birlikte yaşam faaliyetlerini sürdürdükleri, yaşamsal ihtiyaçlarını karşıladıkları yer” olarak tanımlamaktadır.
Kiracının Evlilik Birliği İçinde Olması
Madde, yalnızca evli olan kiracılar için uygulanır. Bekâr kiracılar bakımından böyle bir koruma söz konusu değildir.
Eşin Açık Rızası
Kiracının kira sözleşmesini feshedebilmesi için eşin açık ve belirli rızası gerekir. Zımni rıza yeterli kabul edilmez.
Haklı Sebep İstisnası
Eşin rızasının alınamaması veya haksız yere verilmemesi hâlinde kiracı, hâkimden izin talep edebilir. Böylece kötüye kullanımın önüne geçilir.
Özellikler
- Emredici Nitelik: Tarafların iradeleriyle bertaraf edilemez.
- Aile Birliğini Koruma Amacı: Madde, sosyal kamu düzeni işlevi görür.
- Şekil Şartı: Rızanın yazılı olması gerektiğine dair açık hüküm yoktur, fakat ispat kolaylığı açısından yazılı şekil tercih edilir.
- Kiraya Verenin Yükümlülüğü: Kiracı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunursa kiraya veren fesih ve ihtarları her iki eşe ayrı ayrı bildirmekle yükümlüdür.
Tarafların Hak ve Borçları
Kiracı
- Kira sözleşmesini feshederken eşinin açık rızasını almak zorundadır.
- Rıza alınamazsa hâkimden karar isteyebilir.
Kiracı Olmayan Eş
- Kiraya verene bildirim yaparak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanabilir.
- Bu durumda kiraya verenden yapılacak fesih ve ihtar bildirimlerini alma hakkına sahiptir.
Kiraya Veren
- Kiracı olmayan eşin taraf sıfatını kazanması hâlinde, bildirim yükümlülüğü doğar.
- Fesih bildirimi veya ödeme ihtarı hem kiracıya hem de eşine ayrı ayrı yapılmalıdır.
Sona Erme / İstisnalar
- Evliliğin Sona Ermesi: Boşanma veya ölüm hâlinde aile konutu niteliği ortadan kalkar, koruma da sona erer.
- Haklı Sebep İstisnası: Eşin haksız olarak rızasını vermekten kaçınması hâlinde hâkim izniyle fesih mümkündür.
- Aile Konutu Niteliğini Kaybetme: Konutun fiilen kullanılmaması, taşınılması veya başka bir amaçla kullanılması durumunda madde uygulanmaz.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2022/10856 E., 2023/3477 K.
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/850 E., 2022/1166 K.
HÜKÜM/KARAR : Esastan Ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 6. İcra Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2020/883 E., 2020/1240 K.
Taraflar arasındaki şikayet dolayısıyla yapılan inceleme sonunda İlk Derece Mahkemesince şikayetin reddine karar verilmiştir.
Kararın şikayetçi 3. kişi tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı şikayetçi tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi … tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü
I. ŞİKAYET
Üçüncü kişinin İcra Mahkemesine başvurusunda; İcra Müdürlüğü kanalıyla tahliye edilen yerin 2014 yılından itibaren çocukları ve torunlarıyla birlikte aile konutu olarak ikamet ettiği taşınmaz olduğunu, borçlunun aile şirketi tarafından tahliye taahhütnamesine dayanılarak muvazaalı olarak takip başlatıldığını, 21.09.2020 tarihinde yapılan memur işleminin hukuka ve usule aykırı olduğunu, rızası olmadan aile konutuna ilişkin sözleşmenin borçlu tarafından fesh edilmesinin kanuna aykırı olduğunu, takip ve tahliye işlemelerinin usulsüz olduğunu, icra memuru tarafından asıl dosya olmadan usulsüz tutanak düzenlendiğini, işlemlerin fotokopi evraklar üzerinden yapıldığını, tutanakta sonradan değişiklikler yapıldığını, bu konuda suç duyurusunda bulunacağını ileri sürerek icra takibinin ve 21.09.2020 tarihli karar ve tutanağın iptali ile tahliye edilen taşınmazın kendisine teslimini talep etmiştir.
II. CEVAP
Alacaklı cevap dilekçesinde; takibin usulüne uygun olarak kesinleştiğini, kira sözleşmesinin tarafı olmayan üçüncü kişinin açtığı şikayetin reddi gerektiğini, şikayetçinin sadece beyana dayalı iddialarının dikkate alınamayacağını, taşınmaz kaydında aile konutu şerhi olmadığını, İstanbul 8. Aile Mahkemesinin 2020/347 Esas sayılı dosyasında kendilerine ait olan taşınmazın aile konutu olmadığının hüküm altına alındığını, bir an için aile konutu olduğu kabul edilse dahi bunun yeterli olmadığını, kendilerine yapılmış bir bildirim olmadığını, dolayısıyla üçüncü kişinin sözleşmenin tarafı haline gelmediğini, şikayetçinin iş bu şikayette bulunmaya hakkı olmadığını ileri sürerek şikayetin reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Borçlu cevap dilekçesinde; mecurun aile konutu olmadığını, taraflar arasında görülen boşanma davasında mahkeme tarafından ara karar ile taşınmazın aile konutu olmadığının hüküm altına alındığını belirterek şikayetin reddine karar verilmesini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
A. Gerekçe ve Sonuç
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; şikayetçinin oturduğunu iddia ettiği taşınmaz hakkında, İstanbul 23. İcra Müdürlüğünün 2020/17390 Esas sayılı dosyasında kira sözleşmesinin tarafı olan … hakkında kiralanan taşınmazının tahliyesi istemiyle icra takibi başlatıldığı, takibin usulüne uygun tebliğ edilen ödeme emri ile kesinleştiği, takibe konu kira sözleşmesinin tarafı olmayan şikayetçinin ileri sürdüğü hususların dar yetkili icra mahkemesince dinlenemeyeceği gerekçesiyle şikayetin reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde şikayetçi 3. kişi istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B.İstinaf Sebepleri
Şikayetçi 3. kişi şikayet dilekçesi içeriğini tekrar ederek, kararın kaldırılmasına, muvazaalı ve usulsüz başlatılan takibin iptaline, tahliye edilen taşınmazın kendilerine teslimine karar verilmesini talep etmiştir.
C. Bölge Adliye Mahkemesi Kararı
C.1.Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; TBK’nın 349/3. maddesinde “Kiracı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması halinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır”. TMK’nın 194/4 maddesine göre ise “Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur” denildiği, şikayetçinin taşınmazın aile konutu olduğunu alacaklıya ihtar ettiğine veya sözleşmenin tarafı haline geldiğine yönelik iddialarını delillendiremediği ve ispatlayamadığı, incelenen boşanma davasında, şikayetçinin TMK’nın 194. maddesinin uygulanması yönünden tedbir talep etmesi üzerine, İstanbul 8. Aile Mahkemesince 23.09.2020 tarihli ara kararında “tarafların tahsisi istenilen müşterek konutun maliki olmaması, davanın taraflarının müşterek konut üzerinde tasarruf yetkisi bulunmaması ve müşterek konutun tahliyesi gerçekleşmiş olduğundan talepte hukuki yarar bulunmadığı gerekçesiyle şikayete konu taşınmazın aile konutu yapılması talebinin reddine” karar verildiği bu nedenle şikayetin reddine ilişkin kararı isabetli olduğu gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde şikayetçi 3. kişi temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Şikayetçi 3. kişi şikayet ve istinaf dilekçesi içeriğini tekrar ederek kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, 21.09.2020 tarihli memur işlemi ve takibin iptali istemine ilişkin şikayettir.
2. İlgili Hukuk
İİK’nın 16,17, TBK’nın 349/3
3. Değerlendirme
1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK’nın 364/2. maddesi göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Alınması gereken 179,90 TL temyiz harcından, evvelce alınan harç varsa mahsubu ile eksik harcın temyiz edenden tahsiline,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
17.05.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
Olayın Özeti
Üçüncü kişi, ailesiyle birlikte oturduğu taşınmazın aile konutu olduğunu ileri sürerek icra müdürlüğü aracılığıyla yapılan tahliye işlemlerine karşı şikayette bulunmuştur. Takibin muvazaalı olduğunu, aile konutu niteliği nedeniyle rızası dışında tahliye işlemi yapılamayacağını, tutanakların usulsüz düzenlendiğini iddia etmiştir. İlk derece mahkemesi ve BAM şikayeti reddetmiş; üçüncü kişi kararı temyiz etmiştir.
Hukuki Sorun
Uyuşmazlık, kiracının eşi olmayan üçüncü kişinin, aile konutu iddiasına dayanarak icra takibine ve tahliye işlemine karşı şikayet hakkı olup olmadığı noktasında toplanmaktadır. Burada özellikle TBK m. 349 ve TMK m. 194 hükümlerinin uygulanabilirliği tartışılmıştır.
Yargıtay’ın Gerekçesi
- Yargıtay, TBK m. 349/3 ve TMK m. 194/4 hükümlerine atıf yaparak, kiracı olmayan eşin kiralayana bildirimde bulunması halinde kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanabileceğini, böylece kiraya verenin fesih bildirimini her iki eşe yapmak zorunda kalacağını hatırlatmıştır.
- Ancak somut olayda, şikayetçi eşin bu yönde kiralayana yapılmış herhangi bir bildirimi ispatlayamadığı vurgulanmıştır.
- Ayrıca, boşanma davası kapsamında Aile Mahkemesi de taşınmazın aile konutu olduğuna dair talebi reddetmiştir.
- Bu nedenle Yargıtay, şikayetçinin sözleşmenin tarafı sıfatını kazanmadığını, dolayısıyla şikayet hakkının bulunmadığını belirtmiştir.
Sonuç olarak, Bölge Adliye Mahkemesi’nin “şikayetin reddi” yönündeki kararının usul ve kanuna uygun olduğu kabul edilerek onama kararı verilmiştir.
Kararın Önemi
Bu karar, uygulamada sıkça karşılaşılan “aile konutu – üçüncü kişi şikayeti” ihtilaflarına açıklık getirmektedir. Yargıtay, aile konutu iddiasının tek başına yeterli olmadığını; eşin kira sözleşmesine taraf olabilmesi için TBK m. 349/3 ve TMK m. 194/4 uyarınca kiralayana yapılacak bildirimle hukuki statü kazanması gerektiğini ortaya koymaktadır.
Böylece, aile konutu şerhi bulunmayan taşınmazlarda yalnızca fiilî kullanımın yeterli olmadığı; sözleşmeye taraf olma şartının ispatlanması gerektiği vurgulanmıştır.
Karar Sonuç ve Değerlendirme
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin bu kararı, TBK m. 349 kapsamında kiracı olmayan eşin haklarını sınırlandırıcı niteliktedir. Aile konutu koruması, ancak usulüne uygun bildirim ve taraf olma koşulları yerine getirildiğinde icra takiplerine karşı ileri sürülebilecektir. Bu yönüyle karar, aile konutu korumasının sınırlarını çizmesi bakımından önem taşımaktadır.
Eleştiriler
- Rızanın Şekli: Kanunda rızanın yazılı olup olmayacağı açıkça düzenlenmediği için uygulamada ispat sorunları doğabilmektedir.
- Kiraya Verenin Yükü: Kiraya verenin her iki eşe ayrı ayrı bildirim yapma zorunluluğu, bazı yazarlarca ağır bir yükümlülük olarak değerlendirilmiştir.
- Sınırlı Uygulama Alanı: Madde yalnızca kira sözleşmelerine uygulanmakta, satış veya başka hukuki işlemlerde aynı koruma otomatik olarak doğmamaktadır.
- Eşitlik Sorunu: Kiracı olan eşin korunması sağlanırken, kiraya verenin menfaatleri ikinci planda kalmaktadır.
Sonuç ve Değerlendirme
TBK m. 349, aile konutunun korunmasına yönelik son derece önemli bir düzenlemedir. Kanun koyucu, kira ilişkilerinde aile birliğini güçlendirmeyi ve eşlerden birinin keyfi iradesiyle ailenin barınma hakkının zedelenmesini önlemeyi hedeflemiştir.
Düzenlemenin en önemli katkısı, aile konutunun fesih riskine karşı eşlerin ortak korunmasını sağlamasıdır. Bununla birlikte, doktrinde belirtilen eleştiriler dikkate alınarak özellikle rıza şekline ilişkin daha net hükümler konulması gerektiği söylenebilir.
Sonuç olarak TBK m. 349, aile konutunun sosyal, ekonomik ve hukuki önemini gözeterek, kira ilişkilerine özgü güçlü bir koruma mekanizması getirmiştir. Avukatlar, hâkimler ve uygulayıcılar açısından bu hükmün doğru yorumlanması, hem aile birliğinin devamı hem de kira hukukunun istikrarı bakımından büyük önem taşımaktadır.
