Türk Borçlar KanunuTürk Borçlar Kanunu m. 350: Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar

Türk Borçlar Kanunu Madde 350

Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Giriş

Türk Borçlar Kanunu (“TBK”), 6098 sayılı Kanun ile 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Kira sözleşmeleri bakımından konut ve çatılı işyeri kiraları için kiraya verenin fesih imkânları, kiracının korunması ilkesi çerçevesinde sınırlı olarak düzenlenmiştir. TBK m. 350, kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirebilmesine ilişkin en önemli hükümlerden biridir. Bu madde ile, konut veya işyeri gereksinimi ya da kiralananın yeniden inşası ve imarı sebeplerine dayalı olarak tahliye davası açılmasına imkân tanınmaktadır.

Bu makalede önce maddenin tarihsel gelişimi ve karşılaştırmalı hukuk boyutu ele alınacak, ardından hukuki nitelik, unsurlar, tarafların hak ve borçları, sona erme ve istisnalar, doktrindeki eleştiriler değerlendirilecek, son bölümde ise genel bir sonuç ortaya konacaktır.

Tarihsel Gelişim ve Karşılaştırmalı Hukuk

Türk hukukunda kiraya verenin tahliye sebepleri, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun döneminde de düzenlenmişti. 6570 sayılı Kanun’un 7. maddesi, kiraya verenin ihtiyacı veya imar–inşa amacıyla tahliye davası açmasına imkân tanıyordu. Ancak yeni TBK m. 350’de daha açık ve sistematik bir düzenleme yapılmış, “gereksinim” ile “yeniden inşa/imar” sebepleri tek bir maddede toplanmıştır.

Karşılaştırmalı hukukta, özellikle İsviçre Borçlar Kanunu’nda (Obligationenrecht, OR) da kiraya verenin “ihtiyaç” sebebiyle fesih imkânı yer almaktadır. Alman Medeni Kanunu’nda (BGB) ise “Eigenbedarfskündigung” olarak bilinen düzenleme, kiraya verenin kendisi veya yakınları için konuta ihtiyaç duyması halinde fesih hakkını öngörür. Türk hukukundaki TBK m. 350, bu düzenlemelerden esinlenerek hazırlanmış olup, aynı zamanda kiracının korunması ilkesini de dengeleyici hükümler içermektedir.

Hukuki Nitelik

TBK m. 350’de öngörülen fesih hakkı, sözleşmeye bağlı olarak ortaya çıkan yenilik doğurucu bir hak niteliğindedir. Kiraya veren, bu hükme dayanarak kira sözleşmesini tek taraflı irade beyanıyla sona erdiremez; mutlaka dava açması gerekir. Bu yönüyle, tahliye sebebi ancak mahkeme kararıyla sonuç doğurur.

Unsurlar

Gereksinim Sebebi

• Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimi bulunmalıdır.
• Bu gereksinim gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır. Geçici, keyfi veya kötü niyetli bir ihtiyaç kabul edilmez.

Yeniden İnşa veya İmar Sebebi

• Kiralananın esaslı şekilde onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi zorunlu olmalıdır.
• Bu işlemler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız hale gelmelidir. Yalnızca küçük tadilatlar tahliye sebebi oluşturmaz.

Süre ve Usul

• Belirli süreli sözleşmelerde: Sözleşmenin bitiminde açılabilir.
• Belirsiz süreli sözleşmelerde: TBK m. 328 vd. hükümleri uyarınca fesih dönemine ve bildirim sürelerine uygun olarak dava açılabilir.
• Dava açma süresi, fesih döneminin veya sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir aydır.

Özellikler

• Sınırlı Sebepler: Kiraya veren, sadece kanunda öngörülen nedenlerle tahliye davası açabilir.
• Kiracının Korunması: Kira hukukunda temel ilke kiracının korunması olduğundan, ihtiyaç veya imar sebebi objektif olarak ispat edilmelidir.
• Zorunlu Dava Yolu: Kiraya verenin ihtar veya tek taraflı fesih beyanı yeterli değildir; mutlaka mahkemeye başvurulmalıdır.
• Yargısal Denetim: Mahkeme, gereksinim iddiasını ve imar planlarının gerçekliğini araştırır.

Tarafların Hak ve Borçları

Kiraya Verenin Hakları

• İhtiyaç veya imar sebebine dayanarak tahliye davası açabilir.
• Mahkeme kararıyla kiracıyı tahliye ettirebilir.

Kiraya Verenin Borçları

• Gereksinimin gerçek ve samimi olduğunu ispatlamak.
• Tahliye sonrası, TBK m. 355 uyarınca, kiralananı üç yıl geçmeden başkasına kiralamaması gerekir (aksi halde tazminat sorumluluğu doğar).

Kiracının Hakları

• Keyfi veya kötü niyetli tahliye talebine karşı savunma yapabilir.
• Yeniden inşa veya imar sebebiyle tahliye edilirse, öncelikli kiralama hakkına sahiptir (TBK m. 355).

Sona Erme / İstisnalar

• Tahliye davasının reddedilmesi halinde, sözleşme devam eder.
• İhtiyaç sebebi ortadan kalkarsa, kiraya veren dava açamaz.
• Yeniden inşa/imar işlemleri kiralananın kullanımına engel değilse, tahliye kararı verilemez.
• Kiraya verenin tahliye sonrası TBK m. 355’e aykırı davranması, tazminat sorumluluğunu doğurur.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/2396 E., 2025/3576 K.

“İçtihat Metni”

(BÖLGE ADLİYE MAHKEMELERİ KARARLARI ARASINDAKİ UYUŞMAZLIĞIN GİDERİLMESİ İSTEMİNE DAİR)

I. BAŞVURU
Avukat … ‘ün 22.01.2025 tarihli başvurusunda; belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sonlandırılması için taraflarca belirli bir süre öncesinden ihtar çekilmesi şartının kararlaştırılmış olmasına karşın, bu süre içerisinde ihtar çekilmemesi halinde, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 350. maddesine göre belirli süreli kira sözleşmelerinden kaynaklanan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında, belirli bir süre öncesinde ihtar çekilmediği için davanın süresinde açılıp açılmadığına yönelik olarak, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi ile Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin kesin nitelikte kararları arasında uyuşmazlık bulunduğunu belirtilerek, söz konusu uyuşmazlığın giderilmesini talep etmiştir.
II. UYUŞMAZLIĞIN GİDERİLMESİ İSTEMİNE KONU KARARLAR
A. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesinin 11.10.2024 tarihli ve 2022/2259 E., 2024/2193 K. sayılı kararı
İstanbul Anadolu 18. Sulh Hukuk Mahkemesinin 24.01.2024 tarihli ve 2023/1685 E., 2024/128 K. sayılı dosyasında; davacı kiraya veren tarafından ihtiyaç sebebiyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi talep edildiği, İlk Derece Mahkemesince, “kira sözleşmesinin özel şartlar 6. maddesi gereğince, davacı kiraya verenin süre sonundaki akdin sona erme iradesini, süre bitiminden 2 ay öncesinde davalıya yazılı olarak bildirmesi gerekirken, davacının 30.07.2020 tebliğ tarihli ihtarnamesinin 31.08.2020 tarihli süre sonundan 2 ay öncesinde davalıya tebliğ edilmediğinin anlaşıldığı, sözleşmenin 01.09.2020 tarihi itibariyle 1 yıl süreli olarak uzadığı ve 24.02.2021 tarihli davanın süresinde olmadığı” gerekçesiyle davanın reddine karar verildiği, taraf vekillerinin istinaf yoluna başvurması üzerine, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; “taraflar arasında 01.09.2017 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli yazılı kira sözleşmesi bulunduğu, davacı kiraya verenin 24.02.2021 tarihinde açmış olduğu dava ile tahliye isteminde bulunduğu, kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 6. maddesinde, kontratın sona ermesinden iki ay evvel taraflar yazılı olarak ihtarda bulunmadıkları sürece kontratın yenilenmiş kabul edileceğinin kararlaştırıldığı, davacı tarafından keşide edilen ihtarname davalıya 30.07.2020 tarihinde tebliğ edilmiş ise de, sözleşmenin 6. maddesine göre iki ay öncesinden tebliğ şartı yerine getirilmediğinden sözleşmenin 01.09.2020 tarihinden itibaren 1 yıl süre ile yenilendiği, bu durumda dava süresinde açılmadığından davanın reddine karar verilmesinin yerinde olduğu” gerekçesiyle, başvuruların esastan reddine kesin olarak karar verilmiştir.
B. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin 24.04.2024 tarihli ve 2024/1157 E., 2024/1036 K. sayılı kararı
Balıkesir 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 24.01.2024 tarihli ve 2023/1685 E., 2024/128 K. sayılı dosyasında; davacı yeni malik tarafından ihtiyaç sebebiyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi talep edildiği, İlk Derece Mahkemesince, “sözleşmenin hususi şartlar başlıklı 19. maddesinde “…kontratın sona ermesinden bir ay önce taraflar yazılı olarak ihtarda bulunmadıkları sürece kontrat yenilenmiş kabul edilir.” kararlaştırıldığı, eldeki davanın ise 28.09.2023 tarihinde yeni kira dönemi başladıktan sonra açıldığı, davacı tarafın dava dilekçesinde açıkça belirttiği ve dilekçe ekinde sunduğu … . Noterliğinin … yevmiye sayılı ihtarnamesinin 14.08.2023 tarihinde keşide edildiği ve davalıya 22.08.2023 tarihinde tebliğ edildiği, bu durumda davalı tarafa yeni kira dönemi başlangıcından 1 ay öncesinde tebliğ edilmiş bir ihtarname bulunmadığı, bu durumda taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesine göre geçerli bir ihtarname çekilmediğinden, davanın süresinde olmadığı” gerekçesiyle davanın reddine karar verildiği, davacının istinaf yoluna başvurması üzerine, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; “kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 19. maddesinde yer alan düzenlemenin, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası yönünden yeni dönem başlamadan bir ay öncesinden ihtar koşulu olarak kabul edilemeyeceğinden, yeni dönem başladıktan sonra bir ay içerisinde açılan davanın süresinde olduğu kabul edilerek, Mahkemece ilk celsede hüküm kurulduğu ve henüz tarafların delillerinin toplanmadığı, tanıkların dinlenmediği” gerekçesiyle başvununun kabulü ile kararın kaldırılmasına, belirtilen eksikliklerin giderilmesi amacıyla davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine kesin olarak karar karar verilmiştir.
III.BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ HUKUK DAİRELERİ BAŞKANLAR KURULU
KARARI
Bursa Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kurulunun 21.04.2025 tarihli ve 2025/4 E., 2025/11 K. sayılı kararıyla, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi; kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünde kararlaştırılan, kontratın sona ermesinden iki ay evvel taraflar yazılı olarak ihtarda bulunmadıkları sürece kontratın yenilenmiş kabul edileceğine ilişkin hükmün geçerli olup, buna göre iki ay öncesinden tebliğ şartı yerine getirilmeyen sözleşmenin 1 yıl süre ile yenilendiği, bu durumda bu bildirim koşuluna uyulmaksızın açılan tahliye davasının süresinde açılmış bir dava olarak kabul edilemeyeceği görüşünde iken, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin; kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünde yer verilen “Kontratın sona ermesinden bir ay evvel taraflar yazılı olarak ihtarda bulunmadıkları sürece kontrat yenilenmiş kabul edilir.” düzenlemesinin yalnızca bildirim yoluyla feshe ilişkin bir düzenleme olup, bu düzenlemenin yorum yolu ile genişletilip tüm tahliye davalarının feshi ihbar koşuluna bağlanmış olduğunun kabul edilemeyeceği, bu durumda yeni dönem başladıktan sonra bir ay içerisinde açılan davanın süresinde olduğu görüşünde olduğu, dolayısıyla her iki daire kararları arasında açık bir çelişki bulunduğu;
Sözleşmenin hususi şartlar bölümünde yer alan feshi ihbar sürelerine ilişkin düzenlemenin yalnızca bildirim yoluyla feshe yönelik ve emredici hukuk kurallarına göre hem kiracı, hem de kiraya veren yönünden geçersiz bir düzenleme olduğu, kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesi hallerinin TBK‘nın 350, 351 ve 352. maddelerinde düzenlenmiş olup, dava süresinin, bu maddelerde sona erdirme sebebine göre ayrı ayrı düzenlendiği, sözleşme serbestisi uyarınca tarafların, kira sözleşmelerinde bildirim yoluyla feshe ilişkin olarak kiracı lehine düzenlemeler yapabileceği ve sözleşmede benimsedikleri koşulların kiracı aleyhine düzenleme yasağı kapsamında olmayacak şekilde geçerli olduğu, kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümündeki feshi ihbar süresindeki düzenlemenin yorum yolu ile genişletilip tüm tahliye davalarının feshi ihbar koşuluna bağlanmış olduğunun kabul edilemeyeceği, nitekim Yargıtay uygulamalarında kira sözleşmelerindeki benzer düzenlemelerin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası dışında, iki haklı ihtar ve diğer tahliye davaları yönünden feshi ihbar koşulu olarak kabul edilmediği, bu nedenle her ne kadar Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 2015/1214 E., 2015/1531 K. sayılı kararı ile Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/3547 E., 2018/9513 K. sayılı ve hatta Dairenin 2018/586 E., 2018/621 K. sayılı kararında, kira sözleşmelerinde bulunan benzer koşulların sözleşmenin dava yoluyla sona erdirilmesi sebepleri içinde yer alan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında feshi ihbar koşulu olarak geçerli olduğu kabul edilmiş ise de, yapılan değerlendirmede bu içtihatlara uymanın mümkün olmadığı belirtilerek, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi ile Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi arasındaki uyuşmazlığın, Bursa 4. Hukuk Dairesi kararı doğrultusunda giderilmesi yönündeki görüşüyle, 5235 sayılı Adli Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile Bölge Adliye Mahkemelerinin Kuruluş Görev ve Yetkileri Hakkında Kanun’un 35. maddesi uyarınca uyuşmazlığın giderilmesi talep edilmiştir.
IV. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairelerinin yukarıda açıklanan kesin nitelikteki kararları arasındaki uyuşmazlık; ihtiyaç nedeniyle açılan tahliye davalarında, kiraya verenin kira sözleşmesinde kararlaştırılan ihbar şartına uymaması halinde, Kanunda belirlenen sürede açılan davanın süresinde kabul edilip edilemeyeceği noktasında toplanmaktadır.
Daha önce, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. ve 36. Hukuk Dairelerinin kesin kararları arasındaki benzer nitelikteki uyuşmazlığın giderilmesi istemi üzerine Dairemizin 10.03.2025 tarihli ve 2024/2446 E., 2025/1440 K. sayılı kararıyla; “Kira sözleşmesiyle kiracı aleyhine olacak şekilde şart kararlaştırılamazsa da aynı sözleşmede kiracının lehine kiraya verenin aleyhine olacak şekilde tarafların düzenleme yapmaları mümkündür. Belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kirasında kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya verenin kanunda düzenlenmiş fesih ve tahliye sebebi bulunmadığında süre bitimi nedeniyle sözleşmeyi sona erdirmesi (belirsiz süreli sözleşmede 10 yılın tamamlanması, belirli süreli sözleşmelerde 10 yıllık uzama süresinin tamamlanması hariç) mümkün değildir. Ancak kiraya veren sözleşme süresinin veya uzayan yılın bitiminden itibaren bir ay içinde TBK m 350 uyarınca kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için gereksinim sebebiyle kullanma zorunluluğu bulunduğunda dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirilebilir. Sözleşme ile kiraya verenin aleyhine olacak şekilde süre bitiminden belli bir süre öncesinde feshi ihbar şartı getirilmişse, kararlaştırılan bu şart kiracı lehine olmakla geçerlidir. Bu halde kiraya verenin sözleşmede kararlaştırılan fesih ihbar şartına uyması, süre bitiminden itibaren tahliye davasını açması gerekir. Sözleşmede kararlaştırılan fesih ihbar ihtar şartına uyulmamaması halinde; kira sözleşmesi, süre bitiminde kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle kullanma zorunluluğu olsa bile sona ermemekte, kira süresi TBK 347. maddesi uyarınca bir yıl süre ile uzamış olmaktadır. Bu durumda, TBK’nın350. maddesinde öngörülen ihtiyaç sebebiyle tahliye davası bir aylık dava açma süresinde açılmış olsa bile kiraya veren bu dava öncesinde, sözleşmede kararlaştırılan sürede fesih bildirimini yapmaması halinde (kira sözleşmesi bir yıl süre ile uzamış olduğundan) kanundaki sürede dava açılmış olsa bile kiraya verenin kendisi için sözleşmede kararlaştırılan ihbar süresine uymadığından açtığı dava reddedilir.” gerekçesiyle, TBK’nın350. maddesine göre belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında, kiraya veren tarafından sözleşmede kararlaştırılmışsa fesih ihbar şartına uyulması gerektiği, kiraya veren tarafından sözleşmede kararlaştırılan feshi ihbar şartına uyulmaması halinde, süre bitiminde kira sözleşmesinin bir yıl için uzamış olacağına, buna bağlı olarak TBK‘nın 350. maddesinde öngörülen bir aylık sürede açılan davanın, süresinde feshi ihbar şartı yerine getirilmemesi nedeniyle süresinde olmadığına, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. ile 36. Hukuk Dairelerinin kesin nitelikteki kararları arasındaki görüş ve uygulama uyuşmazlığının bu şekilde giderilmesine karar verilmiştir.
Hal böyle olunca; Dairece verilen 10.03.2025 tarihli ve 2024/2446 E., 2025/1440 K. sayılı kararla, TBK’nın350. maddesine göre belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında, kiraya veren tarafından sözleşmede kararlaştırılmışsa fesih ihbar şartına uyulması gerektiği, aksi halde TBK‘nın 350. maddesinde öngörülen bir aylık sürede açılan davanın, süresinde feshi ihbar şartı yerine getirilmemesi nedeniyle süresinde olmadığına şeklinde karar verilmiş olmakla, uyuşmazlığın giderilmesine ilişkin yeniden karar verilmesine yer olmadığına karar verilmek gerekmiştir.
KARAR
Bursa Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kurulunun 21.04.2025 tarihli ve 2025/4 sayılı kararına istinaden iletilen mevcut talep yönünden daha önce karar verildiğinden yeniden uyuşmazlığın giderilmesine ilişkin karar verilmesine yer olmadığına,
25.06.2025 tarihinde oy birliği ile karar verildi.

Olayın Özeti

Başvuru, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde tarafların sözleşmeye koydukları “feshi ihbar” şartına uyulmadan açılan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarının süresinde sayılıp sayılamayacağına ilişkindir.

• İstanbul BAM 36. HD, ihtar şartına uyulmadığından davanın süresinde olmadığını kabul etmiştir.

• Bursa BAM 4. HD ise sözleşmedeki ihtar şartının yalnızca bildirimle feshe yönelik olduğunu, ihtiyaç nedeniyle açılan davalarda bağlayıcı olmadığını belirterek davanın süresinde açıldığını kabul etmiştir.
  Bu çelişkinin giderilmesi amacıyla uyuşmazlık Yargıtay önüne taşınmıştır.

Hukuki Sorun

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiraya verenin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilmesi için:

• Kanunda öngörülen bir aylık dava açma süresi dışında, sözleşmede kararlaştırılan feshi ihbar süresine de uyma zorunluluğu bulunup bulunmadığı tartışma konusudur.

Yargıtay’ın Gerekçesi

Yargıtay şu ilkelere dayanmıştır:

• TBK m. 350: Kiraya veren, belirli süreli sözleşmelerde süre bitiminden itibaren bir ay içinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir.
• TBK m. 347: Kiracı, süre bitiminden en az 15 gün önce bildirim yapmadıkça sözleşme bir yıl uzar.
• Sözleşme serbestisi ilkesi: Kiracının lehine olmak üzere kiraya verenin aleyhine feshi ihbar şartı getirilebilir.
• Bu şart geçerli ise, kiraya verenin kanuni bir aylık dava açma süresine ek olarak sözleşmede öngörülen ihbar süresine de uyması gerekir.
• Aksi halde sözleşme otomatik olarak bir yıl uzar ve dava, kanundaki sürede açılsa dahi “süresinde” kabul edilmez.

Yargıtay, daha önce verdiği 10.03.2025 tarihli kararına atıfla aynı doğrultuda değerlendirme yapmış, bu nedenle yeniden uyuşmazlık giderme kararı verilmesine gerek olmadığına hükmetmiştir.

Kararın Önemi

• Uygulamada Etkisi: Bu karar, kira sözleşmelerine konulan feshi ihbar şartlarının yalnızca “bildirim yoluyla fesih” değil, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında da bağlayıcı olabileceğini ortaya koymaktadır.

• İçtihat Birliği: Yargıtay, BAM kararları arasındaki farklılığı gidererek, uygulamada yeknesaklık sağlamıştır.

• Kiracı lehine yorum: Sözleşmede kiracının yararına öngörülen ihbar şartlarının, kiraya vereni bağlayıcı olduğu netleştirilmiştir.

Kararın Değerlendirmesi

Bu karar, TBK m. 350’nin uygulanmasında sözleşme serbestisi ve kiracı lehine yorum ilkelerini pekiştirmektedir. Yargıtay, kiraya verenin kanuni süreyi doğru kullansa bile sözleşmede öngörülen feshi ihbar şartına uymaması halinde dava hakkını kaybedeceğini belirtmiştir. Böylece, kiracıların öngörülebilirlik ve güvenlik beklentisi korunmuş, kiraya verenler açısından ise sözleşmeye bağlılık ilkesi vurgulanmıştır.

Eleştiriler

• Gereksinim Kavramının Belirsizliği: “Samimi ve zorunlu gereksinim” kavramının subjektif yoruma açık olduğu, bu nedenle uygulamada farklı kararların çıkabildiği eleştirilmektedir.
• Bir Aylık Sürenin Kısalığı: Tahliye davası açma süresinin yalnızca bir ay olması, özellikle kiraya veren açısından zorlayıcı bulunmuştur.
• Kiracı Lehine Aşırı Koruma: Bazı yazarlar, kiraya verenin mülkiyet hakkının kiracının korunması amacıyla gereğinden fazla sınırlandığını savunmaktadır.
• İmar Sebebi ile Gereksinim Sebebinin Birleştirilmesi: 6570 sayılı Kanun’da ayrı düzenlenen bu sebeplerin TBK’da tek maddede toplanması, sistematik açıdan eleştirilmektedir.

Sonuç ve Değerlendirme

TBK m. 350, kiracının korunması ile kiraya verenin mülkiyet hakkı arasında denge kurmayı hedefleyen bir düzenlemedir. Kiraya verenin yalnızca gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyaç veya yeniden inşa/imar sebebine dayanarak tahliye davası açabilmesi, kiracının keyfi şekilde evinden veya işyerinden çıkarılmasını engellemektedir.

Bununla birlikte uygulamada, özellikle gereksinim kavramının ispatı ve bir aylık süre sınırlaması ciddi tartışmalara yol açmaktadır. Yargıtay kararları ve doktrin tartışmaları dikkate alındığında, bu hükmün hem kiracılar hem de kiraya verenler için dikkatle incelenmesi gerekmektedir.