Türk Borçlar Kanunu Madde 351
Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Giriş
Türk Borçlar Kanunu (“TBK”), 6098 sayılı Kanun ile 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının korunması temel ilke olmakla birlikte, kiraya verenin de meşru ihtiyaçları kanun koyucu tarafından göz ardı edilmemiştir. TBK m. 351, bu dengeyi sağlayan hükümlerden biridir. Özellikle taşınmazın sonradan edinilmesi hâlinde yeni malikin, taşınmazı konut veya işyeri gereksinimi için kullanma zorunluluğu bulunduğunda kira sözleşmesini sona erdirme hakkı tanınmıştır.
Bu makalede, öncelikle madde metni ele alınacak, ardından tarihsel gelişim ve karşılaştırmalı hukuk incelenecektir. Daha sonra hukuki nitelik, unsurlar, özellikler ve tarafların hak ve borçları üzerinde durulacaktır. Yargıtay uygulamasına ve doktrindeki eleştirilere de değinilerek kapsamlı bir değerlendirme yapılacaktır.
Tarihsel Gelişim ve Karşılaştırmalı Hukuk
TBK m. 351, 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu’nda doğrudan düzenlenmemiş, ancak 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 7/d maddesinde “ihtiyaç sebebiyle tahliye”ye ilişkin hüküm yer almıştır. Yeni düzenleme ile hem ihtiyaç sebebiyle tahliye kurumu TBK’ya alınmış hem de yeni malik kavramı açıkça hükme bağlanmıştır.
Karşılaştırmalı hukuka bakıldığında;
İsviçre Borçlar Kanunu (OR) kiralananın devrinden sonra yeni malikin fesih hakkını düzenlemektedir.
Alman Medeni Kanunu (BGB) ise kiraya verenin haklı sebeple fesih hakkını öngörür; ihtiyaç hali bunlardan biridir.
Türk hukukunda TBK m. 351, İsviçre hukukundan esinlenmekle birlikte daha ayrıntılı bir koruma dengesine sahiptir.
Hukuki Nitelik
Madde, kiracıyı koruma ilkesi ile mülkiyet hakkı arasındaki dengeyi yansıtan emredici nitelikte bir hükümdür. Kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz; ancak kiracı lehine düzenlemeler mümkündür.
Ayrıca maddenin özünde “gereksinim nedeniyle sözleşmeyi sona erdirme hakkı” tanınmaktadır. Bu, fesih değil, tahliye davası yoluyla sona erdirme niteliği taşır. Dolayısıyla yeni malik tek taraflı irade beyanıyla sözleşmeyi bitiremez.
Unsurlar
TBK m. 351’in uygulanabilmesi için şu unsurlar gerekir:
Kiralananın sonradan edinilmesi
Malik, kira sözleşmesi kurulduktan sonra taşınmazı edinmelidir. Satış, bağış veya miras yoluyla olabilir.
Konut veya işyeri gereksinimi
Yeni malik, taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanma zorunluluğunda olmalıdır.
Gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyaç
İhtiyacın dürüstlük kuralına uygun, makul ve zorunlu olması gerekir. Geçici veya spekülatif gerekçeler kabul edilmez.
Bildirim şartı
Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmalıdır.
Dava açma süresi
Bildirim yapıldıktan sonra en erken altı ay içinde tahliye davası açılabilir.
Alternatif olarak sözleşme süresi sonunu takip eden bir ay içinde dava açma yolu da vardır.
Özellikler
- Zaman sınırlamaları kesin sürelerdir, hak düşürücü niteliktedir.
- Yeni malik için iki farklı yol öngörülmüştür: (i) edinmeden sonra altı aylık tahliye davası, (ii) sözleşme süresi bitiminde açılacak tahliye davası.
- Düzenleme kiracıyı ani ve haksız tahliyelere karşı korurken, yeni malike de adil kullanım hakkı tanır.
Tarafların Hak ve Borçları
- Yeni malik:
- Yazılı bildirim yapmak ve sürelere uymakla yükümlüdür.
- Gereksinimi ispatlamakla yükümlüdür.
- Tahliye gerçekleşmeden önce kira bedeli ve diğer borçlardan sorumludur.
- Kiracı:
- Bildirimi aldığı tarihten itibaren tahliye riskini bilerek hareket eder.
- Kira ödeme borcu devam eder.
- Gereksiz yere direnir ve dava kaybedilirse yargılama gideri ve vekalet ücretine mahkum olabilir. Bu noktada kiracının hukuki destek alması, hak kaybını önleyici bir unsur olabilir.
Sona Erme / İstisnalar
- Sürelerin kaçırılması: Bir aylık bildirim veya dava açma süresi geçirilirse, yeni malik tahliye talebinde bulunamaz.
- İhtiyacın ortadan kalkması: Gereksinim sona ererse dava reddedilir.
- Kötüye kullanım: Tahliye sonrası taşınmazın gerçek ihtiyaca hizmet etmemesi hâlinde kiracı tazminat talep edebilir (TBK m. 355).
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/148 E., 2013/189 K.
“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ : Sulh Hukuk Mahkemesi
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralanın tahliyesi istemidir. Mahkemece, yeni malik olan davacının TBK.nun 351/1 maddesi gereğince iktisaptan tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya bildirimde bulunmadığından, dava şartı yokluğundan davanın reddine karar verilmiş hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Yeni malikin, eski malik ile yapılan sözleşmeye dayanarak sözleşme sonunda dava açması halinde, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya bildirimde bulunması gerekmez. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının da kanıtlanması gerekir.
Olayımıza gelince; davacı vekili dilekçesinde müvekkilinin, davalının kiracı olduğu taşınmazı satın aldığını, müvekkilinin tavuk çiftliği olarak kullanmak üzere ihtiyacının olduğunu ve davalının kiracılığına ilişkin sözleşmenin sona erdiğini belirterek TBK‘nun 351/2 maddesi gereğince kiralanın tahliyesini istemiştir. Davacı, davalının eski malik ile yapmış olduğu sözleşmeye istinaden süre sonunda dava açtığını belirtiğine göre, iktisaptan itibaren bir ay içerisinde bildirimde bulunulması şart değildir. Mahkemece davacı tarafından açılan davanın TBK‘nun 351/2 maddesine ve sözleşme hükümlerine uygun olarak süresinde açılıp açılmadığı değerlendirilerek, davanın süresi içerisinde açıldığının anlaşılması halinde, tarafların delilleri toplanarak davanın esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, dava hatalı olarak TBK.nun 351/1 maddesi kapsamında tahliye davası kabul edilerek dava şartı bulunmadığından reddine karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle davacının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 18.06.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Olayın Özeti
Davacı, kiralanan taşınmazı satın aldıktan sonra işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açmıştır. Davacı vekili, müvekkilinin taşınmazı tavuk çiftliği olarak kullanma ihtiyacı bulunduğunu, kiracının eski malik ile yaptığı kira sözleşmesinin sona erdiğini belirterek TBK m. 351/2 uyarınca tahliye talebinde bulunmuştur.
Yerel mahkeme ise davacının iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde bildirimde bulunmadığını gerekçe göstererek davayı dava şartı yokluğu nedeniyle reddetmiştir.
Hukuki Sorun
Uyuşmazlığın merkezinde, yeni malikin TBK m. 351 kapsamında kiralananı ihtiyaç nedeniyle tahliye edebilmesi için bir aylık bildirim şartının hangi durumda aranacağı sorunu yer almaktadır.
Yargıtay’ın Gerekçesi
Yargıtay, TBK m. 351’in iki farklı imkân sunduğunu vurgulamıştır:
351/1 kapsamında: Yeni malik, iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirimde bulunursa, edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir.
351/2 kapsamında: Yeni malik, eski malik ile kiracı arasındaki sözleşmeye dayanarak, kira süresinin sonunda doğrudan tahliye davası açabilir. Bu durumda bir aylık bildirim şartı aranmaz.
Somut olayda davacı, sözleşme süresinin sonunda TBK m. 351/2’ye dayanarak dava açtığını belirtmiştir. Bu nedenle yerel mahkemenin 351/1 hükmü uyarınca bildirim yapılmadığından bahisle davayı reddetmesi hatalı bulunmuştur.
Kararın Önemi
Bu karar, uygulamada yeni maliklerin ihtiyaç nedeniyle tahliye taleplerinde bildirim şartının kapsamını açıklığa kavuşturmaktadır. Yargıtay, TBK m. 351’in farklı fıkralarının birbirinden bağımsız iki yol öngördüğünü açıkça ortaya koymuş; özellikle sözleşme süresine dayalı tahliye davalarında bildirim şartının aranmayacağını vurgulamıştır.
Bu yaklaşım, hem kiraya verenler hem de kiracılar açısından öngörülebilirliği artırmakta ve yerel mahkemelerin yanlış nitelendirmeler yapmasını önlemektedir.
Kararın Değerlendirilmesi
Yargıtay’ın bu içtihadı, Türk Borçlar Kanunu m. 351’in uygulanma alanını sistematik biçimde ayırarak, yeni maliklerin haklarını korumaktadır. Karar, TBK m. 351/1 ile 351/2’nin farklı sonuçlar doğurduğunu vurgulayarak hem doktrin hem de uygulamada önemli bir açıklık sağlamaktadır.
Buna göre:
351/1 → Bildirim + altı ay bekleme şartı.
351/2 → Sözleşme sonunda doğrudan dava, bildirim gerekmez.
Sonuç olarak, bu karar ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında doğru usulün belirlenmesi bakımından içtihat değerine sahiptir ve ileride açılacak davalarda yol gösterici niteliktedir.
Eleştiriler
- Sürelerin katılığı bazı yazarlarca kiraya veren aleyhine, bazılarınca ise kiracı lehine aşırı koruyucu bulunmuştur.
- İhtiyacın samimiyetinin tespitinde yargılamanın uzun sürmesi pratik sorunlara yol açmaktadır.
- Ayrıca, kiralananı devralan yeni malik ile kiracı arasındaki dengenin her somut olayda aynı şekilde korunamadığı ileri sürülmektedir.
Sonuç ve Değerlendirme
TBK m. 351, yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkını düzenleyen önemli bir hükümdür. Kanun koyucu, kiracıyı ani tahliyelere karşı korurken, yeni malikin mülkiyet hakkını da gözetmiştir.
Uygulamada, sürelere riayet edilmesi ve gereksinimin gerçekliğinin ispatı en kritik noktadır. Bu nedenle hem kiracılar hem de yeni malikler açısından hak kaybını önlemek adına dikkatli hareket edilmelidir. Kiracının da malikin de süreçte hukuki danışmanlık alması, özellikle tahliye davalarında uzman desteği, usul hatalarını önleyici işlev görmektedir.
Sonuç olarak, TBK m. 351, kiracının barınma hakkı ile malikin mülkiyet hakkı arasındaki hassas dengeyi yansıtır. Hem uygulamada hem doktrinde tartışmalı noktaları bulunmakla birlikte, düzenlemenin özü itibarıyla adil bir çözüm sunduğu söylenebilir.
