Türk Borçlar KanunuTürk Borçlar Kanunu m. 352: Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Tahliye

Türk Borçlar Kanunu Madde 352

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Giriş

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”), 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş ve kira hukukuna ilişkin düzenlemeleri modern bir yaklaşımla yeniden şekillendirmiştir. TBK m. 352, kiracının davranışlarından veya kişisel durumundan kaynaklanan sebeplerle kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından sona erdirilebilmesine ilişkin özel hükümler içermektedir. Bu madde, kiraya verene kiracının tahliyesi için üç farklı imkân tanımakta; kiracının boşaltma taahhüdünde bulunmasına rağmen taşınmazı boşaltmaması, iki haklı ihtara sebep olması veya kiracı ya da eşinin aynı yerde oturabileceği bir konuta sahip olması durumlarında sözleşmenin sona erdirilebilmesini öngörmektedir.

Bu makalede, TBK m. 352’nin sistematik analizi yapılacak, tarihsel gelişimi ve karşılaştırmalı hukuk yönleri incelenecek, hukuki nitelik ve uygulama sorunları ele alınacak, tarafların hak ve borçları değerlendirilecek ve doktrindeki eleştirilere yer verilecektir.

Tarihsel Gelişim ve Karşılaştırmalı Hukuk

Kira hukukunda kiracının korunması ilkesi evrensel bir yaklaşım olsa da, kiraya verenin haklarının da dengelenmesi gerekir. Eski 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda kiracının tahliyesine ilişkin düzenlemeler dağınık haldeydi. Özellikle boşaltma taahhüdü ve iki haklı ihtar kurumları, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’dan miras alınarak TBK’ya aktarılmıştır.

Karşılaştırmalı hukukta da benzer düzenlemeler mevcuttur. Örneğin, İsviçre Borçlar Kanunu’nda (OR) kira sözleşmesinin kiracının davranışları nedeniyle sona erdirilmesi halleri açıkça tanımlanmıştır. Alman Medeni Kanunu’nda (BGB) ise “wichtiger Grund” (önemli sebep) kavramı altında kiracının ciddi ihlallerinde kiraya verenin fesih hakkı tanınmıştır. TBK m. 352, bu örneklerden esinlenerek Türk hukukuna özgü bir denge oluşturmuştur.

Hukuki Nitelik

Madde, özel sona erme halleri düzenlemektedir. Yani genel fesih veya tahliye sebeplerinden bağımsız olarak, kiracının belirli davranışları ya da kişisel durumları kiraya verene dava veya icra yoluyla tahliye imkânı sağlar. Burada önemli olan husus, kiraya verenin bu hakkını süre ile sınırlı olarak kullanabilmesidir.

Unsurlar

Boşaltma (Tahliye) Taahhüdü

Kiracı, kira sözleşmesinden bağımsız olarak, belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağına dair yazılı bir taahhüt verebilir. Bu taahhüt, uygulamada genellikle “tahliye taahhütnamesi” adı altında düzenlenir.

• Şekil şartı: Tahliye taahhüdü mutlaka yazılı şekilde yapılmalıdır. Sözlü taahhütler geçersizdir.
• Zamanlama: Yargıtay içtihatlarına göre taahhüt, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra verilmelidir. Aksi halde kiracı üzerinde baskı yaratabileceği gerekçesiyle geçersiz sayılmaktadır.
• Sonuç: Kiracı, belirlenen tarihte taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icra yoluyla tahliye talebinde bulunabilir veya tahliye davası açabilir.
• Amaç: Kiraya verene, kiracının rızasına dayalı ve açık iradesiyle bağlandığı bir taahhüt üzerinden taşınmazı geri alma imkânı sağlamak.

İki Haklı İhtar

Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi, kiraya vereni en çok zarara uğratan durumlardan biridir. Bu nedenle TBK m. 352/2’de, kiracının kira bedelini ödememesi halinde iki haklı ihtar kurumuna yer verilmiştir.

• Kira süresine göre uygulama:
  • Bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde: Aynı kira süresi içinde,
  • Bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde: Aynı kira yılı veya bir yılı aşan süre içinde kiracı, kira bedelini ödememek suretiyle iki defa yazılı ihtara sebep olursa, kiraya veren kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir.
• Haklı ihtar ne demek?: İhtarın haklı olabilmesi için, gerçekten ödenmemiş bir kira bedeline dayanması gerekir. Kiracı borcunu zamanında ödemişse veya ödeme emri hukuka aykırıysa, ihtar haklı kabul edilmez.
• Sonuç: Bu hüküm, kiracının düzensiz ödeme alışkanlığını önlemeyi ve kiraya verenin sürekli ihtar çekmek zorunda kalmasını engellemeyi amaçlar.
• Yargıtay uygulaması: Genellikle kiraya verenin ihtarları noter kanalıyla göndermesini arar.

Başka Konuta Sahip Olma

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, kira sözleşmesine konu taşınmazla aynı ilçe veya belde belediyesi sınırları içinde oturmaya elverişli bir konuta sahip olması, kiraya verene tahliye imkânı verir.

• Şartlar:
  • Konut, gerçekten oturmaya elverişli olmalıdır. Harabe, kullanılmaz veya çok küçük bir konut bu kapsamda değerlendirilmez.
  • Konut aynı ilçe veya belediye sınırları içinde bulunmalıdır. Farklı ilçelerdeki taşınmazlar tahliye sebebi oluşturmaz.
  • Kiraya veren, bu durumu sözleşmenin kurulması sırasında bilmiyor olmalıdır. Eğer baştan biliyorsa, sonradan tahliye sebebi ileri süremez.
• Sonuç: Kiraya veren, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
• Amacı: Konut ihtiyacını gerçekten karşılayacak durumda olan kiracının, haksız yere düşük kiralı taşınmazı işgal etmesini engellemektir.

Özellikler

• Yazılı şekil şartı: Boşaltma taahhüdü yazılı şekilde yapılmalıdır.
• Belirli süreli hak: Kiraya verenin dava açma hakkı belirli süreler içinde kullanılmalıdır (örneğin, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay).
• İstisnai hükümler: Genel kira sözleşmesi hükümlerinden farklı olarak kiraya veren lehine özel düzenleme getirir.

Tarafların Hak ve Borçları

• Kiraya Verenin Hakları:
• • Tahliye taahhüdüne aykırılık halinde icra takibi veya dava açabilme,
  • İki haklı ihtar halinde kira sözleşmesini sona erdirebilme,
  • Kiracının veya eşinin başka bir konuta sahip olması durumunda sözleşmeyi sona erdirebilme.
• Kiracının Borçları:
  • Tahliye taahhüdüne sadık kalmak,
  • Kira bedelini zamanında ödemek,
  • İyi niyetle hareket etmek ve kiraya vereni yanıltmamak.

Sona Erme / İstisnalar

TBK m. 352 kapsamında tahliye davası açma veya icra yoluna başvurma hakkı süreye bağlıdır. Örneğin, kiraya veren boşaltma taahhüdüne aykırılık halinde bir ay içinde icra takibi başlatmazsa bu hakkını kaybeder. Ayrıca, kiracının konut sahibi olduğu durumlarda, kiraya veren sözleşmenin başında bunu biliyorsa sonradan tahliye talep edemez.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/1289 E., 2021/1314 K.

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

1. Taraflar arasındaki “iki haklı ihtar nedeniyle tahliye” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Konya 3. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın kabulüne ilişkin karar davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı arasında 24.08.2012 tarihli ve aylık 1.500TL kira bedelli bir yıllık kira sözleşmesi imzalandığını, kira sözleşmesi ile taşınmazın aylık kira bedelinin davalı tarafından her ayın yirmibeşinci günü müvekkilinin banka hesabına yatırılacağının kararlaştırıldığını, davalının 2012 yılının (doğrusu 2013 yılı) Haziran ve Temmuz ayları kira bedellerini ödemediğini ve kendisine iki haklı ihtar çekilmesine sebebiyet verdiğini, Haziran ayına ait kira bedelinin ödenmemesi üzerine 10 Temmuz 2013 tarihinde Konya 6. Noterliğinin 12916 yevmiye numaralı ve Temmuz ayına ait kira bedelinin ödenmemesi üzerine 02 Ağustos 2013 tarihinde Konya 6. Noterliğinin 14147 yevmiye numaralı ihtarname keşide edildiğini, davalının Haziran ayının kira bedelini 14.08.2013 tarihinde, Temmuz ayının kira bedelini ise ancak kira sözleşmesinin bittiği tarihten sonra 26.08.2013 tarihinde ödediğini, davalının kiralanan taşınmazı hâlen kullandığını ileri sürerek 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352/2. maddesi gereğince kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Cevabı:
5. Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacının ihtara konu ettiği kira bedellerinin müvekkili tarafından ödendiğini, davacının dayandığı TBK’nın352/2. maddesinin aynı Kanun’un 315. maddesi ile birlikte değerlendirilmesinin gerektiğini, kiracının kira bedelini belirlenen vadeden sonra fakat otuz günlük mehil süresi içerisinde yatırması hâlinde kiraya verenin kira sözleşmesini feshedemeyeceğini, TBK’nın352. maddesine göre verilen ihtarlar neticesinde kira sözleşmesinin kendiliğinden sona ermeyeceğini, davacı tarafın müvekkilinden kaynaklanan herhangi bir zararı bulunmadığı gibi dava açılmasında hukukî yararın da bulunmadığını, Konya 3. Noterliğinin 09.07.2013 tarihli ve 13454 yevmiye numaralı ihtarnamesinde açıklandığı üzere davacının, müvekkilinin Selçuklu Belediyesinden alacağı ruhsat başvurusunun olumsuz sonuçlanması için verdiği dilekçe nedeniyle müvekkiline ruhsat verilmediğini, müvekkilinin kiralananda mesleki faaliyetini yapmasının davacı tarafından engellendiğini, müvekkilinin işyerini çalıştıramadığından yapmış olduğu masraflar ile davacıya aksatmadan ödediği kiralar nedeniyle mağdur olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkeme Kararı:
6. Konya 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 24.12.2013 tarihli ve 2013/1166 E., 2013/1548 K. sayılı kararı ile; tarafların iddialarının ve ibraz ettikleri delillerin değerlendirildiği, bir kira dönemi içerisinde davalı tarafın iki haklı ihtar çekilmesine sebebiyet verdiği gerekçesiyle davanın kabulü ile davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
8. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 06.03.2014 tarihli ve 2014/2484 E., 2014/2629 K. sayılı kararı ile; “…Dava, iki haklı ihtar sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 346. maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçmişe etkili olma başlıklı 2. maddesinde; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı kanunun görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı 7. maddesinde de; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76’ncı, faize ilişkin 88’nci, temerrüt faizine ilişkin 120’nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138’nci maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.nun 346. maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur. Bununla birlikte 6217 sayılı Yasanın geçici 2. maddesinde değişiklik yapan 6353 sayılı Yasanın 53. maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354’ncü maddelerinin 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.
Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi 24.3.2012 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir. Kiralanan davalı tarafından S.P.A. Terapi Güzellik Şifa Merkezi olarak işyeri amaçlı kullanılmak üzere kiralanmıştır. Kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 3. maddesinde kira ödemelerinden herhangi bir zamanında ödenmediği takdirde o yıla ait kalan kira paralarının tamamının muaccel hale geleceği kararlaştırılmıştır. Dosya içeriğinden kiracının TTK.nu kapsamında tacir olup olmadığı anlaşılamamaktadır. Bu durumda mahkemece kiracının tacir olup olmadığı araştırılarak, tacir olması durumunda hakkında TBK.nun 346. maddesinin 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile uygulanamayacağı gözetilmeli, tacir olmadığının anlaşılması halinde ise; yeni yasal düzenleme karşısında bu koşulun davalı kiracı yönünden geçersiz hale geldiği kabul edilerek değerlendirmenin buna göre yapılması ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, bu husus üzerinde durulmadan yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırıdır.” gerekçesi ile karar bozulmuştur.
Direnme Kararı:
9. Konya 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 05.03.2015 tarihli ve 2015/134 E., 2015/306 K. sayılı kararı ile; Özel Daire, davalının tacir olup olmadığının araştırılması gerektiğini belirtmiş ise de, davalı tarafın dava dilekçesinin tebliğ edilmesinden itibaren yargılama aşamasında kendisinin tacir olduğu yönünde herhangi bir iddia ve savunmada bulunmadığı, kira sözleşmesindeki iki haklı ihtarın kendisi açısından geçerli olmadığı yönünde bir itirazının da bulunmadığı, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na (HMK) göre hukuk mahkemesinin ceza yargılamasında olduğu gibi re’sen araştırma yükümlülüğünün bulunmadığı, ayrıca davalının tacir olup olmadığını araştırmayı gerektirecek kanuni bir zorunluluğun da olmadığı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
10. Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK
11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda mahkemece, davalı kiracının tacir olup olmadığının araştırılmasının gerekip gerekmediği buradan varılacak sonuca göre iki haklı ihtar nedeniyle tahliyeye karar verilip verilemeyeceği noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE
12. Uyuşmazlığın çözümü açısından öncelikle kira sözleşmesinin hukuksal niteliğinin açıklanmasında yarar vardır.
13. Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir.
14. Başka bir anlatımla kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiralayandır.
15. Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelini ödemesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. TBK’nın 301. maddesine göre “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.” Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi tek başına asli edim yükümlülüğünü yerine getirmesi anlamına gelmemekte olup sözleşme süresince de kiralananı kullanıma elverişli bir şekilde bulundurmakla yükümlüdür.
16. Bu aşamada “iki haklı ihtar nedeniyle tahliye” davaları hakkında açıklama yapılmasında fayda bulunmaktadır.
17. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davaları 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un (6570 sayılı Kanun) 7. maddesinin 1. fıkrasının (e) bendinde düzenlenmekte iken TBK’nın352. maddesinin 2. fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre: “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” Görüldüğü üzere TBK’nın352/1. maddesinde “yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olma” kavramına yer verilmiştir.
18. Daha önce de belirtildiği gibi kira sözleşmesinde kiracının esas edimi kiralananın kullanımı karşılığında ödemeyi üstlendiği kira bedelidir. Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür (TBK m. 314). Ödeme günü geçmesine rağmen kira bedelinin ödenmemesi hâlinde, kiraya verene TBK’nın 315. maddesi uyarınca temerrüt ihtarında bulunarak verilecek sürede ödeme yapılmadığı takdirde sözleşmeyi fesih yetkisi tanınmıştır. Kiracının bu temerrüt ihtarıyla verilen sürede ödemeyi yapması hâlinde, TBK’nın 315. maddesi gereğince kiraya verenin kira sözleşmesini fesih yetkisi yoksa da kanun koyucu, TBK’nın352/2. maddesindeki düzenleme ile kiracının kira bedelini her defasında temerrüt ihtarıyla ödemesi durumuna karşı kiraya vereni koruyarak bu “ihtar ile ödeme” nin suistimal edilmesini önlemek istemiştir. Genel itibariyle her iki düzenlemenin (TBK m. 315 ve m. 352/2) kiracının sözleşmeyle ödemeyi üstlendiği kira parasını ödememe ya da (ihtarın tebliğinden sonra olmak üzere) geç ödeme sebebine dayandığını söyleyebiliriz.
19. İhtarın kira bedelinin belirli bir ifa zamanında ödenmemesi nedeniyle gönderilmiş olmasıyla kiraya verenin haklı sayılması gerekir. İki haklı ihtarın aynı kira süresi içinde yapılması bir ön şart olarak sayılmaktadır. Aynı kira süresinden anlaşılması gereken ise, kira sözleşmesi bir yıldan kısa süreli olduğunda taraflarca kararlaştırılmış olan bu süre, kira sözleşmesi bir yıl ise bu ilk bir yıl ve TBK’nın 347/1. maddesi uyarınca birer yıl yenilemelerde uzayan birer yıllarda, bir yıldan daha uzun süreli kiralarda ise kiranın başlangıç tarihine göre hesaplanabilecek olan birer kira yılı veya bir kira yılını aşan sürenin anlaşılması gerekir (Kanık, Hikmet: Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, Ankara 2021, s. 1304-1305).
20. İki haklı ihtar nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için, aynı süre içinde kiracının muaccel olduğu hâlde iki ayın kira bedelini ödememesi, kiraya verenin de ödenmeyen her bir ay kira bedeli için kiracıya ayrı ayrı ödeme ihtarında bulunmuş olması gerekmektedir. İhtarların kira bedellerinin muaccel olması sonrasında yapılması gerekir. Ödenmeyen aylar üst üste gelen iki ay bile olsa kiraya verenin her ay kira bedeli için ayrı ihtar çekmiş olması aranır. İhtar ile hangi ayın kira bedelinin ödenmediği ve kira bedelinin otuz gün içerisinde ödenmesi gerektiği, ödenmediği takdirde tahliye davasının açılacağı ikazlarını içermelidir. İki haklı ihtarın bir kira döneminde ve bir yıl içindeki aylarla ilgili olması ve o yıl içinde kiracıya tebliğ edilmesi zorunludur. İhtar kiracıya tebliğ edildikten sonra ödeme yapılması kiraya verenin haklılığını ortadan kaldırmaz (Kanık, 1306).
21. Yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında 24.08.2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi imzalanmıştır. Kira sözleşmesi ile taşınmazın aylık kira bedelinin davalı tarafından her ayın yirmibeşinci günü davacı kiraya verenin banka hesabına yatırılacağı kararlaştırılmıştır. Davalının 2013 yılının Haziran ve Temmuz ayları kira bedellerini ödememesi üzerine, davacı tarafından Haziran ayına ait kira bedeli için 10.07.2013 tarihinde Konya 6. Noterliğinin 12916 yevmiye numaralı ihtarname, Temmuz ayına ait kira bedeli için ise 02.08.2013 tarihinde Konya 6. Noterliğinin 14147 yevmiye numaralı ihtarname keşide edilmiştir. Davalının, Haziran ayının kira bedelini 14.08.2013 tarihinde, Temmuz ayının kira bedelini ise 26.08.2013 tarihinde ödediği anlaşılmaktadır. Bu durumda kiracının, kira bedellerini sözleşmede kararlaştırılan sürede ödemediği, kendisine iki haklı ihtar keşide edilmesine sebebiyet verdiği ve keşide edilen ihtarların yukarıda belirtilen şartları taşıdığı sonucuna varılmış olup, mahkemece iki haklı ihtar nedeniyle kiracının kiralanandan tahliyesine ilişkin direnme kararı usul ve yasaya uygun olup, yerindedir.
22. Ne var ki, Özel Dairece bozma nedenine göre davanın esasına yönelik diğer temyiz itirazları incelenmediğinden, bu yönde inceleme yapılmak üzere dosyanın Özel Daireye gönderilmesi gerekir.

IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Direnme uygun olup davalı vekilinin sair yönlere ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE,
Ancak karar düzeltme yolunun açık olması sebebiyle öncelikle mahkemesince Hukuk Genel Kurulu kararının taraflara tebliği ile karar düzeltme yoluna başvurulması hâlinde dosyanın Hukuk Genel Kuruluna, başvurulmaması hâlinde ise mahkemesince doğrudan YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE,
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 440. maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 02.11.2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.

Olayın Özeti

Taraflar arasında 24.08.2012 tarihli, aylık 1.500 TL bedelli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi yapılmıştır. Sözleşmeye göre kira bedelleri her ayın 25’inde ödenecektir. Kiracı 2013 yılının Haziran ve Temmuz ayı kira bedellerini zamanında ödememiş, bunun üzerine kiraya veren iki ayrı ihtarname göndermiştir. Kiracı, Haziran ayını 14.08.2013’te, Temmuz ayını ise 26.08.2013’te ödemiştir. Kiraya veren, TBK m. 352/2 uyarınca kiracının tahliyesini talep etmiştir.

Hukuki Sorun

Uyuşmazlık, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye şartlarının oluşup oluşmadığı noktasında toplanmaktadır. Ayrıca, kiracının tacir olup olmadığının araştırılmasının gerekli olup olmadığı da tartışma konusudur.

Yargıtay’ın Gerekçesi

1. Kira sözleşmesinin niteliği: TBK m. 301 uyarınca kiraya veren, kiralananı kullanıma elverişli halde bulundurmakla; kiracı ise TBK m. 314 gereğince kira bedelini süresinde ödemekle yükümlüdür.
2. İki haklı ihtar koşulu: TBK m. 352/2’ye göre kiracı, bir kira yılı içinde iki kez kira bedelini ödemediği için yazılı ihtara maruz kalırsa, kiraya veren sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu ihtarların aynı kira yılına ilişkin olması, kira bedellerinin muaccel hale gelmesinden sonra yapılması ve ayrı ayrı düzenlenmesi gerekir.
3. Tacirlik tartışması: Özel Daire, kiracının tacir olup olmadığının araştırılması gerektiğini, bu durumda TBK m. 346’nın uygulanabilirliğinin tartışılabileceğini belirtmiştir. Ancak HGK, somut olayda davalının tacir olduğunu ileri sürmediğini, mahkemenin de re’sen araştırma yükümlülüğü bulunmadığını, dolayısıyla bu hususun davanın esasına etkili olmadığını kabul etmiştir.
4. Somut olaya uygulama: Kiracı Haziran ve Temmuz 2013 aylarına ait kiraları zamanında ödememiş, kiraya veren de her ay için ayrı ihtar göndermiştir. Bu ihtarlar haklıdır ve TBK m. 352/2’nin şartlarını taşır. Kiracının sonradan ödeme yapması, ihtarların haklılığını ortadan kaldırmaz.

Kararın Önemi

• Uygulamada açıklık: Karar, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davalarında ihtarın geçerlilik şartlarını somut olarak ortaya koymaktadır.
• Re’sen araştırma ilkesi: HGK, tacirlik gibi davalı tarafından ileri sürülmeyen bir iddianın mahkemece kendiliğinden araştırılmasına gerek bulunmadığını vurgulamıştır. Bu, HMK’nın re’sen araştırma yasağına ilişkin önemli bir uygulamadır.
• Kiracıyı koruma–kiraya vereni koruma dengesi: TBK m. 315 ile TBK m. 352/2 arasındaki ilişki açıklığa kavuşturulmuş; kiracının kira borcunu sürekli ihtar sonrası ödemesi durumunun kötüye kullanımını engellemek için TBK m. 352’nin koruyucu işlevi teyit edilmiştir.

Karar Değerlendirmesi

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, kiracının kira bedellerini süresinde ödemeyerek iki haklı ihtara sebebiyet verdiği ve tahliye şartlarının oluştuğu sonucuna varmıştır. Karar, TBK m. 352/2’nin uygulama alanını güçlendiren ve özellikle ihtarların şekil ve zamanlama koşullarını netleştiren bir içtihattır. Bu yönüyle, kira hukukunda kiraya verenin korunmasına ve uygulamada yeknesaklığın sağlanmasına hizmet etmektedir.

Eleştiriler

• Kiracı aleyhine dengesizlik: Doktrinde bazı yazarlar, kiracının korunması ilkesine aykırı şekilde TBK m. 352’nin kiraya vereni fazla güçlendirdiğini ileri sürmektedir.
• İki haklı ihtar uygulaması: Bazı hukukçular, ihtarların formaliteye dönüşebildiğini ve kiraya verenin kiracıyı yıldırmak için bu yolu kötüye kullanabileceğini belirtmektedir.
• Konut sahibi olma kriteri: Özellikle ekonomik kriz koşullarında, kiracının başka bir evinin olması tahliye için yeterli sebep midir sorusu tartışmalıdır.

Sonuç ve Değerlendirme

TBK m. 352, kira hukukunda kiracının kusurlu davranışları veya özel durumları nedeniyle kiraya verene tanınan önemli bir tahliye imkânıdır. Ancak bu hükmün uygulanmasında yargısal denetim büyük önem taşır. Yargıtay kararlarıyla şekillenen içtihatlar, kiracının korunması ile kiraya verenin mülkiyet hakkı arasındaki dengeyi sağlamaya çalışmaktadır.

Hukuki uyuşmazlıklarda hem kiracıların hem de kiraya verenlerin hak kaybına uğramaması için profesyonel destek almaları önerilir. İhtarların doğru düzenlenmesi ve dava sürelerinin kaçırılmaması kritik öneme sahiptir.