Türk Medeni KanunuTMK Madde 1023: Tapu Siciline Güven İlkesi ve İyiniyet

Giriş

Türk Medeni Kanunu (TMK), taşınmaz mülkiyetinin devri ve taşınmazlar üzerindeki ayni hakların tesisi, devri ve sona ermesi gibi işlemlerde tapu sicilini merkezi bir konuma yerleştirmiştir. Tapu sicili, devletin güvencesi altında tutulan, taşınmazlar üzerindeki hak durumunu gösteren resmi bir defterdir. Bu sicilin temel işlevlerinden biri, taşınmazlar üzerindeki ayni hakların aleniyetini sağlamak ve bu sayede hukuki güvenliği temin etmektir. Ancak, tapu sicilindeki her kaydın her zaman gerçeği yansıtmadığı durumlar da ortaya çıkabilmektedir. İşte bu noktada, tapu siciline güvenerek işlem yapan iyi niyetli üçüncü kişilerin haklarının korunması meselesi büyük önem kazanmaktadır. TMK’nın 1023. maddesi, bu hassas dengeyi kuran ve tapu sicilinin güvenilirliği ilkesinin en önemli yansımalarından biri olan bir hükümdür.

Yasal Çerçeve ve Tapu Sicilinin Temel İlkeleri

TMK’nın 1023. maddesi, tapu sicilinin güvenilirliği ilkesinin bir sonucu olarak, tapu sicilindeki bir kayda iyi niyetle dayanarak ayni hak kazanan üçüncü kişilerin bu kazanımlarının korunmasını düzenler. Bu maddeyi anlamak için öncelikle tapu sicilinin temel ilkelerini ve ilgili diğer kanun maddelerini incelemek gerekmektedir.

Tapu sicilinin temel ilkeleri şunlardır:

1. Aleniyet (Açıklık) İlkesi (TMK m. 1020): Tapu sicili herkese açıktır. İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfayı ve belgeleri inceleyebilir. Bu ilke, üçüncü kişilerin tapu sicilindeki kayıtlara güvenerek işlem yapmalarının temelini oluşturur.
2. Tescil İlkesi (TMK m. 1021): Ayni hakların doğumu, devri ve sona ermesi kural olarak tapu siciline tescil ile gerçekleşir. Tescil, ayni hakkın dış dünyaya ilan edilmesidir.
3. Sebebe Bağlılık (İlliyet) İlkesi: Ayni hakların tescili, geçerli bir hukuki sebebe (örneğin, satış sözleşmesi, bağışlama sözleşmesi) dayanmak zorundadır. Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın yapılan tescil yolsuzdur.
4. Mücerretlik (Soyutluk) İlkesinin İstisnası: Türk hukukunda tescil, sebebe bağlıdır. Yani, tescilin dayandığı hukuki işlem geçersiz ise, tescil de yolsuz hale gelir. Ancak TMK 1023, bu sebebe bağlılık ilkesinin iyi niyetli üçüncü kişiler açısından bir istisnasını oluşturur.
5. Tapu Sicilinin Güvenilirliği İlkesi (TMK m. 1023): Bu ilke, tapu sicilindeki kaydın doğru olduğunu varsayarak işlem yapan iyi niyetli üçüncü kişilerin kazanımlarını korur.

TMK 1023. madde, tapu sicilinin güvenilirliği ilkesinin en somut ve önemli yansımasıdır. Bu madde, tapu sicilindeki bir kaydın gerçek durumu yansıtmadığı (yolsuz tescil olduğu) durumlarda, bu kayda güvenerek ayni hak kazanan iyi niyetli üçüncü kişilerin haklarını koruyarak, tapu siciline olan inancı ve hukuki istikrarı sağlamayı amaçlar.

TMK Madde 1023’ün Unsurları

TMK 1023. maddenin uygulanabilmesi için belirli şartların bir arada bulunması gerekmektedir. Bu şartlar, doktrin ve Yargıtay içtihatları ile netleştirilmiştir.

Tapu Kütüğünde Yolsuz Bir Tescilin Bulunması

TMK 1023’ün uygulanabilmesi için öncelikle tapu kütüğünde gerçek hak durumunu yansıtmayan, yani “yolsuz” bir tescilin bulunması gerekir. Yolsuz tescil, ayni hakkın tescilinin hukuki sebepten yoksun olması veya hukuki sebebin sonradan ortadan kalkması durumunda ortaya çıkar. Örneğin, sahte vekaletname ile yapılan satış işlemi sonucu tapu kaydının devredilmesi, hukuki sebepten yoksun bir tescildir ve yolsuzdur.

Yolsuz tescil, genellikle aşağıdaki durumlarda ortaya çıkar:

• Geçersiz Hukuki İşlem: Tescilin dayanağı olan sözleşmenin (örneğin, satış, bağışlama) şekil eksikliği, irade bozukluğu (hata, hile, ikrah), ehliyetsizlik veya muvazaa gibi nedenlerle geçersiz olması.
• Hukuki Sebebin Sonradan Ortadan Kalkması: Tescilin dayanağı olan hukuki sebebin sonradan iptal edilmesi, feshedilmesi veya ortadan kalkması.
• Yetkisiz Temsil: Tescil işlemini yapan kişinin, malikin vekili olmadığı veya vekalet yetkisini aştığı durumlarda.
• Sahtecilik: Tapu kayıtlarının veya dayanak belgelerinin sahte olması.

Üçüncü Kişinin Varlığı

Korunacak olan kişi, tapu kütüğündeki yolsuz tescile dayanarak ayni hak kazanan “üçüncü kişi” olmalıdır. Üçüncü kişi, yolsuz tescilin tarafı olmayan, yani yolsuz tescilin yapıldığı işlemde doğrudan yer almayan kişidir. Örneğin, sahte vekaletname ile taşınmazı satan kişi ile alıcı arasındaki işlemde, alıcı üçüncü kişi değildir. Ancak, bu alıcıdan taşınmazı satın alan kişi, iyi niyetli ise üçüncü kişi olarak korunabilir.

Üçüncü Kişinin Ayni Hak Kazanması

Üçüncü kişi, tapu kütüğündeki yolsuz tescile dayanarak bir “ayni hak” kazanmış olmalıdır. Bu ayni hak, mülkiyet hakkı olabileceği gibi, sınırlı ayni haklar (ipotek, intifa hakkı, oturma hakkı, geçit hakkı vb.) da olabilir. Şahsi haklar (örneğin, kira hakkı) TMK 1023 kapsamında korunmaz. Kazanımın gerçekleşmesi için, ayni hakkın tapu siciline tescil edilmiş olması veya tescilsiz kazanım hallerinde (örneğin, miras yoluyla) kazanımın tamamlanmış olması gerekir.

Üçüncü Kişinin İyi Niyetli Olması

TMK 1023’ün en önemli ve tartışmalı unsuru, üçüncü kişinin “iyi niyetli” olmasıdır. İyi niyet, TMK Madde 3 de tanımlandığı üzere, “bir hakkın kazanılmasına veya bir hukuki sonucun doğmasına engel olan bir durumu bilmemek veya bilmesi gerekmemek” halidir. Tapu sicili bağlamında iyi niyet, üçüncü kişinin tapu kütüğündeki tescilin yolsuz olduğunu bilmemesi ve bilebilecek durumda olmaması anlamına gelir.

İyi niyetin tespiti, somut olayın özelliklerine göre yapılır. Yargıtay, iyi niyetin varlığını araştırırken, üçüncü kişiden beklenen “objektif özen”i esas alır. Yani, üçüncü kişi, tapu sicilindeki kaydın doğruluğundan şüphelenmesini gerektirecek bir durum varken gerekli araştırmayı yapmamışsa, iyi niyetli kabul edilmez. Bu durumlar şunlar olabilir:

• Tapu Kaydındaki Şerhler: Tapu kaydında, taşınmazın mülkiyetinin ihtilaflı olduğuna dair bir şerh (örneğin, ihtiyati tedbir, satış vaadi şerhi) bulunması.
• Taşınmazın Zilyetliğinin Farklı Olması: Tapu kaydında malik görünen kişi ile taşınmazın fiili zilyedi olan kişinin farklı olması. Bu durumda üçüncü kişinin zilyetliği araştırma yükümlülüğü doğar.
• Satış Bedelinin Fahiş Derecede Düşük Olması: Taşınmazın piyasa değerinin çok altında bir bedelle satılması, üçüncü kişinin şüphelenmesini gerektiren bir durumdur.
• İşlemin Yapılış Şekli: İşlemin olağan dışı bir hızla veya olağan dışı koşullarda yapılması.
• Vekaletnamenin İncelenmesi: Vekaletname ile işlem yapılıyorsa, vekaletnamenin geçerliliğinin ve kapsamının özenle incelenmesi gerekir. Sahte vekaletname ile yapılan işlemlerde, vekaletnamenin sahteliğinin kolayca anlaşılabilecek durumda olması halinde iyi niyet iddiası dinlenmez.

Yargıtay, iyi niyetin varlığını araştırırken, özellikle sahte vekaletname ile yapılan işlemlerde, vekaletnamenin düzenlendiği noterliğe veya vekalet verene başvurularak teyit alınması gibi objektif özen yükümlülüklerini vurgulamaktadır.

Bu Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararı, iyi niyetin tespitinde objektif özen yükümlülüğünün önemini ve özellikle vekaletname ile yapılan işlemlerde bu özenin nasıl gösterilmesi gerektiğini açıkça ortaya koymaktadır.

TMK Madde 1023’ün Hukuki Sonuçları

TMK 1023’ün şartları gerçekleştiğinde, iyi niyetli üçüncü kişinin ayni hak kazanımı korunur. Bu koruma, yolsuz tescilin gerçek maliki olan kişinin (eski malik) ayni hakkını kaybetmesi anlamına gelir. Eski malik, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını iyi niyetli üçüncü kişiye karşı ileri süremez.

Ancak, eski malikin hakları tamamen ortadan kalkmaz. Eski malik, yolsuz tescile neden olan kişiye karşı (örneğin, sahte vekaletnameyi kullanan veya hileli işlem yapan kişiye karşı) sebepsiz zenginleşme veya haksız fiil hükümlerine dayanarak tazminat davası açabilir. Bu, TMK 1023’ün bir denge mekanizması olarak işlediğini gösterir: bir yandan tapu siciline güveni korurken, diğer yandan mağdur olan eski malikin zararının giderilmesi için başka hukuki yollar sunar.

Tapu Sicilinin Güvenilirliği İlkesinin İstisnaları

TMK 1023, tapu sicilinin güvenilirliği ilkesinin temelini oluşturmakla birlikte, bu ilkenin de bazı istisnaları bulunmaktadır. Bu istisnalar, genellikle tapu sicilinin aleniyet ilkesinin tam olarak uygulanamadığı veya sicilin güvenilirliğinin zayıfladığı durumlarda ortaya çıkar.

1. Tapu Sicili Dışında Kazanılan Haklar (Tescilsiz Kazanım): Miras, cebri icra, kamulaştırma, mahkeme kararı gibi durumlarda ayni haklar tescilden önce kazanılır (TMK m. 705/2). Bu tür durumlarda, tapu sicilindeki kayıt gerçek durumu yansıtmasa bile, iyi niyetli üçüncü kişi TMK 1023 hükmünden yararlanamaz. Çünkü kazanım tapu siciline dayanmamıştır.
2. Tapu Sicilindeki Şerhler: Tapu siciline işlenen şerhler (örneğin, satış vaadi şerhi, aile konutu şerhi, ihtiyati tedbir şerhi), üçüncü kişilerin iyi niyetini ortadan kaldırır. Çünkü bu şerhler, üçüncü kişiye tapu kaydında bir sorun olabileceği konusunda uyarıda bulunur.
3. Tapu Sicilinin Tamamen Yok Hükmünde Olması: Tapu sicilinin tamamen yok hükmünde olduğu (örneğin, tapu kütüğünün hiç açılmamış olması veya tamamen sahte bir tapu kaydı oluşturulması) durumlarda TMK 1023 uygulanmaz. Bu durumlar çok nadir olmakla birlikte, sicilin temelden sakat olduğu hallerde iyi niyetli kazanım korunmaz.
4. Devletin Sorumluluğu (TMK m. 1007): Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan Devlet sorumludur. Eğer tapu sicilinin tutulmasında bir hata veya ihmal varsa ve bu nedenle bir kişi zarar görmüşse, bu zarar Devlet tarafından tazmin edilir. Bu sorumluluk, iyi niyetli üçüncü kişinin kazanımının korunması ilkesinden bağımsız olarak işler ve eski malikin zararının tazmininde önemli bir güvencedir.

TMK Madde 1007 tapu sicilinin güvenilirliği ilkesinin bir tamamlayıcısıdır. İyi niyetli üçüncü kişinin kazanımı korunurken, gerçek malikin uğradığı zararın tazmini için Devlete karşı dava açma imkanı sunar.

Doktrindeki Tartışmalar ve Güncel Yaklaşımlar

TMK 1023, doktrinde ve uygulamada sıkça tartışılan bir maddedir. Tartışmaların odak noktası genellikle “iyi niyet” kavramının kapsamı ve üçüncü kişiden beklenen özen yükümlülüğünün sınırlarıdır. Özellikle sahte vekaletname ile yapılan işlemlerde, Yargıtay’ın son dönem kararlarında iyi niyetin daha sıkı koşullara bağlandığı gözlemlenmektedir. Bu durum, tapu sicilinin güvenilirliği ile gerçek malikin korunması arasındaki dengeyi yeniden kurma çabasının bir sonucudur.

Bazı yazarlar, tapu sicilinin güvenilirliği ilkesinin, özellikle sahtecilik gibi durumlarda, gerçek malikin aleyhine aşırı derecede genişletildiğini savunmaktadır. Bu görüşe göre, tapu sicilinin güvenilirliği, sicilin doğru tutulması ve devletin bu konuda sorumluluğunu yerine getirmesiyle sağlanmalıdır. Sahtecilik gibi durumlarda, gerçek malikin mülkiyet hakkının korunması, iyi niyetli üçüncü kişinin kazanımından daha öncelikli olmalıdır. Ancak, mevcut yasal düzenleme ve Yargıtay içtihatları, iyi niyetli üçüncü kişinin kazanımını koruma eğilimindedir.

Güncel yaklaşımlar, özellikle dijitalleşen dünyada tapu işlemlerinin güvenliğini artırmaya yönelik çabaları da içermektedir. Elektronik ortamda yapılan işlemlerin ve vekaletnamelerin güvenilirliğinin sağlanması, TMK 1023’ün uygulama alanını ve iyi niyetin tespitini doğrudan etkileyecektir.

Sonuç

Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi, tapu sicilinin güvenilirliği ilkesinin temelini oluşturan ve taşınmaz hukukunda büyük öneme sahip bir hükümdür. Bu madde, tapu kütüğündeki yolsuz bir tescile iyi niyetle dayanarak ayni hak kazanan üçüncü kişilerin kazanımlarını koruyarak, hukuki istikrarı ve tapu siciline olan inancı sağlamayı amaçlar.

Maddenin uygulanabilmesi için tapu kütüğünde yolsuz bir tescilin bulunması, üçüncü kişinin varlığı, üçüncü kişinin ayni hak kazanması ve en önemlisi üçüncü kişinin iyi niyetli olması gerekmektedir. İyi niyetin tespitinde, üçüncü kişiden beklenen objektif özen yükümlülüğü kritik bir rol oynar. Özellikle sahte vekaletname ile yapılan işlemlerde, Yargıtay, üçüncü kişiden vekaletnamenin geçerliliğini araştırma gibi daha sıkı bir özen beklemektedir.

TMK 1023, bir yandan iyi niyetli üçüncü kişiyi korurken, diğer yandan gerçek malikin zararının tazmini için yolsuz tescile neden olan kişiye karşı tazminat davası açma ve tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlar için Devlete karşı sorumluluk davası açma imkanı sunarak bir denge mekanizması oluşturur. Bu denge, taşınmaz hukukunun karmaşık yapısında hem bireysel hakları hem de toplumsal güvenliği sağlamaya yönelik önemli bir adımdır.

Kaynakça

1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu.
2. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/1-1000 K. 2017/1225, T. 28.06.2017.
3. Oğuzman, M. K. & Seliçi, Ö. & Oktay-Özdemir, S. (2020). Eşya Hukuku. Filiz Kitabevi.
4. Dural, M. & Öğüz, T. (2021). Türk Özel Hukuku, Cilt III: Eşya Hukuku. Filiz Kitabevi.
5. Kılıçoğlu, A. (2020). Eşya Hukuku. Turhan Kitabevi.
6. Sirmen, A. (2019). Eşya Hukuku. Yetkin Yayınları.