Site yönetimi, apartman veya sitelerde düzeni sağlamak, hizmetleri organize etmek ve mali işleyişi yönetmek gibi önemli görevleri kapsayan bir süreçtir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre site yöneticisi, maliklerin ya da kiracıların yaşadığı ortak yaşam alanlarının düzenli bir şekilde yönetilmesini sağlar. Ancak bu görevin yerine getirilmesi için belirli şartlara uyulması gerekmektedir ve herkes site yöneticisi olamaz. Bu makalede, kimlerin site yöneticisi olamayacağına dair hukuki ve etik çerçevede detaylı bilgiler sunulacaktır.
Site Yöneticisi Olma Şartları
Site yöneticisi olabilmek için belirli kriterlere uygunluk gerekmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesine göre yönetici, kat maliklerinden biri olabileceği gibi, dışarıdan bir profesyonel yönetici de olabilir. Yönetici seçilirken güvenilirlik, finansal sorumluluk, yönetsel beceriler ve hukuki yeterlilik gibi faktörler göz önünde bulundurulmalıdır.
Bir kişinin site yöneticisi olabilmesi için genellikle şu şartları sağlaması gerekir:
- Reşit olması ve medeni haklarını kullanabiliyor olması
- Hukuki ehliyete sahip olması
- Mali yeterliliğe sahip olması
- Güvenilir bir kişi olması
- Adli sicil kaydında ağır suçlara ilişkin kayıt bulunmaması
Ancak, bazı kişiler çeşitli nedenlerle site yöneticiliği yapamaz. İşte detaylı bir şekilde site yöneticisi olamayacak kişiler:
Hukuki Ehliyeti Olmayanlar
Site yöneticisi, hukuki işlemleri yürütebilecek ehliyete sahip olmalıdır. Hukuki ehliyeti olmayan kişiler şu şekilde sıralanabilir:
- Reşit Olmayanlar (18 Yaşından Küçükler): 18 yaşını doldurmamış bireyler, hukuki olarak tam ehliyetli sayılmadıkları için site yöneticisi olamazlar.
- Kısıtlılar: Akıl sağlığı sorunları nedeniyle kısıtlanmış bireyler, hukuki yetkinlikleri olmadığı için yöneticilik yapamazlar.
- Vesayet Altında Olanlar: Mahkeme kararı ile vesayet altına alınmış bireyler, kendi adlarına mali veya hukuki kararlar alamadıkları için site yöneticisi olarak atanamazlar.
Adli Sicil Kaydı Olanlar
Site yöneticisinin, finansal ve yönetsel konularla doğrudan ilgilendiği göz önüne alındığında, bazı ağır suçlardan hüküm giymiş kişilerin yöneticilik yapması uygun görülmez. Özellikle şu suçlardan sabıkası olan kişiler site yöneticisi olamaz:
- Hırsızlık, dolandırıcılık ve güveni kötüye kullanma
- Resmi evrakta sahtecilik
- Uyuşturucu ticareti veya kullanımı
- Örgütlü suç faaliyetlerine katılım
- Cinsel suçlar ve şiddet içeren suçlar
- Vergi kaçakçılığı veya mali dolandırıcılık
Site yönetimi, aidat toplanması, mali hesapların düzenlenmesi ve bina giderlerinin yönetilmesi gibi mali sorumlulukları içerdiğinden, dolandırıcılık ve hırsızlık gibi suçlardan hüküm giymiş kişilerin bu görevi üstlenmesi sakıncalıdır.
Mali Yükümlülüklerini Yerine Getiremeyenler
Site yöneticisi, site sakinlerinden toplanan aidatları yönetir ve mali hesapları kontrol eder. Bu yüzden mali disiplini olmayan kişiler yöneticilik yapamaz. Aşağıdaki durumlar yöneticilik için engel teşkil eder:
- İflas etmiş kişiler: Mali yükümlülüklerini yerine getiremeyen ve resmi olarak iflas eden kişiler, başkalarının finansal işlerini yönetmek için güvenilir kabul edilmez.
- Hakkında haciz kararı bulunanlar: Kendi mali durumunu yönetemeyen, borçlarını ödeyemeyen ve hakkında haciz işlemi uygulanan bireyler, site mali işlerini de yönetemez.
- Vergi kaçıran veya mali yükümlülüklerini yerine getirmeyen kişiler: Resmi mali yükümlülüklerini yerine getirmeyen kişilerin, başkalarının mali süreçlerini sağlıklı bir şekilde yönetmesi beklenemez.
Site Sakinleri Tarafından Güvenilmeyen Kişiler
Site yöneticisinin seçilmesi sürecinde, güven faktörü büyük önem taşır. Site sakinlerinin çoğunluğu tarafından güvenilmeyen kişilerin yöneticilik yapması sakıncalıdır. Örneğin:
- Daha önce görevini kötüye kullandığı tespit edilen kişiler,
- Site sakinleriyle sürekli çatışma yaşayan, objektifliğini kaybetmiş kişiler,
- Yönetim sürecinde tarafsız davranamayacağı düşünülen kişiler, yöneticilik görevine uygun değildir.
Çıkar Çatışması İçinde Olanlar
Site yöneticisinin tarafsız ve objektif bir şekilde hareket etmesi gerekmektedir. Ancak bazı kişiler, çıkar çatışması nedeniyle yöneticilik yapamaz:
- Siteye hizmet veren bir şirketin sahibi veya ortağı olanlar, yönetici seçildiğinde, firmasıyla kendi lehine anlaşmalar yapabilir.
- Kendi menfaati doğrultusunda karar alacak kişiler yöneticilik görevini kötüye kullanabilir.
- Yakın akrabaları veya dostlarıyla avantaj sağlama ihtimali olanlar, güvenilir bir yönetim sergileyemez.
Yeterli Teknik ve Yönetim Bilgisine Sahip Olmayanlar
Site yöneticiliği, sadece aidat toplamak veya temizlik işleriyle ilgilenmekten ibaret değildir. Bir site yöneticisinin:
- Finansal yönetim,
- Hukuki süreçler,
- Teknik bakım ve onarım işleri,
- Personel yönetimi gibi konularda bilgi sahibi olması gerekir.
Bu tür bilgileri ve becerileri olmayan kişiler, siteyi etkili bir şekilde yönetemez ve zamanla sakinlerin mağduriyetine sebep olabilir.
Yönetici Seçimi ve Denetimi
Site sakinlerinin yöneticiyi belirlerken aşağıdaki noktalara dikkat etmesi gerekir:
- Adli sicil kaydı ve mali geçmişi kontrol edilmelidir.
- Yöneticinin eğitimi, deneyimi ve referansları incelenmelidir.
- Site yönetim planına uygun hareket edip etmediği takip edilmelidir.
- Düzenli denetimler yapılarak şeffaflık sağlanmalıdır.
Sonuç
Site yönetimi, ciddi sorumluluk gerektiren bir iştir. Hukuki, mali ve etik nedenlerden dolayı herkes bu görevi üstlenemez. Reşit olmayanlar, hukuki ehliyeti olmayanlar, adli sicil kaydı bulunanlar, mali sorumluluklarını yerine getiremeyenler, güvenilir olmayan kişiler ve teknik yeterliliği olmayanlar site yöneticisi olamaz. Site sakinleri, doğru yöneticiyi seçerek, ortak yaşam alanlarının düzenli ve güvenilir bir şekilde yönetilmesini sağlayabilir.