Kat malikleri, bağımsız bölümler üzerinde Kat Mülkiyeti Kanun’unun 15. Maddesi gereği Medeni Kanun’unun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler. Ancak bu kullanımın Kat Mülkiyeti Kanun’unun ilgili hükümlerine aykırı olmaması gerekmektedir.
Kat Maliklerinin Bağımsız Bölümleri Kullanması
Her bir bağımsız bölüm, ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişlidir. Kat malikleri diğer kat maliklerinin haklarına müdahalede bulunmadan bağımsız taşınmazı yasaların izin verdiği ölçüde dileği gibi kullanabilir. Yasaların izin verdiği ölçüde kullanma hakkı aynı zamanda taşınmazın eklentilerini de kapsar. Malik, eklenti kapsamında olan kendine ayrılmış kömürlüğü dilediği gibi kullanma hakkına sahiptir.
Kat maliki veya onun bağımsız bölümünde kira sözleşmesine ya da başka bir nedene dayanarak devamlı oturanlar da bağımsız bölümü ve eklentileri diğer kat maliklerinin haklarını ihlal etmeden dilediği şekilde kullanabilirler. Kat malikleri, yönetim planı hükümlerine uymak zorunda olup, diğer kat maliklerine rahatsız edecek şekilde yüksek sesle müzik dinleme melidirler. Aynı zamanda kat maliki ana yapının mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını bozacak şekilde bağımsız bölümde onarım ve değişiklik yapamaz.
Kat maliki, yasal kurallar içerisinde kendi bağımsız bölümü ile ilgili devretme, kiralama, el atmanın önlenmesi, tapu kaydının düzeltilmesi, intifa hakkının kurulması, zilyetliğin korunması gibi işlemleri yapabilir. Bu işlemleri yapabilmesi için diğer kat maliklerinden izin almasına gerek yoktur.
Kat Maliklerinin Ortak Yerleri Kullanımı
Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 16:
Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.
şeklindedir. Kat maliki, kendi bağımsız bölümü üzerinde bağımsız mülkiyet hakkına sahipken, ortak yerlere diğer kat malikleriyle birlikte bağımsız bölüme özgülenen arsa payı oranında ortak mülkiyete göre maliktir.
Ortak mülkiyet arsa payı ile oranlı olan kömürlük, garaj gibi yerleri kapsarken; duvarları, sıhhi tesisatı ve asansör gibi yerleri ve şeyleri kapsamaz. Kat malikleri bu gibi yerlerin kullanılmasında eşit haklara sahip olup arsa payı oranında kullanım bu yerlerde geçerli değildir.
Kat malikinin bağımsız bölümünde kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir nedene bağlı olarak devamlı bir şekilde oturanlar da ortak yerlerden kat maliki gibi yararlanabilir.
Ortak Yerlerin Kullanımının Kat Maliklerince Değiştirilmesi
Kullanım hakkı arsa payı ile oranlı olan genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane, çamaşır kurutma alanlardaki kullanım ölçüsü tüm kat maliklerinin oy birliği ile değiştirilebilir. Bu hususun yönetim planında yer almasında bir sakınca yoktur.
Ortak yerlerden ne ölçüde ve nasıl yararlanılacağı konusunda yönetim planında bir hüküm bulunmadıkça ve tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınmış bir karar olmadıkça, her kat malikinin KMK md.16 gereği ortak yerin tamamından ortak mülkiyet hükümlerine göre yararlanma hakkı vardır.