Özet
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 1. maddesi, tamamlanmış yapılar üzerindeki kat mülkiyeti ile inşaat halindeki yapılarda uygulanabilecek kat irtifakı düzenlemelerini içermektedir. Bu makalede, madde kapsamlı bir şekilde ele alınarak hukuki dayanakları, uygulamadaki önemi ve mahkemelerdeki yorumları incelenecektir. Ayrıca, kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki farklar ve uygulamada karşılaşılan sorunlar tartışılacaktır.
Giriş
Günümüzde, kentleşmenin hızla artmasıyla birlikte çok katlı binalar ve toplu konut projeleri yaygınlaşmıştır. Bu yapıların hukuki statüsünü düzenleyen en temel yasal düzenlemelerden biri Kat Mülkiyeti Kanunu’dur (KMK). KMK’nin 1. maddesi, tamamlanmış yapılar üzerindeki bağımsız bölümler için kat mülkiyeti tesis edilmesini ve inşaat halindeki yapıların bağımsız bölümlerine ilişkin olarak kat irtifakı kurulmasını düzenlemektedir.
Bu çalışmada, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının yasal çerçevesi, uygulamadaki yeri ve karşılaşılan hukuki sorunlar ele alınacaktır.
Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 1’in Hukuki Çerçevesi
Kat Mülkiyeti ve Hukuki Dayanağı
Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan ve maliklere mülkiyet hakkı tanıyan bir sistemdir. Türk Medeni Kanunu’na (TMK) göre taşınmaz mülkiyeti kapsamına giren bu sistem, kişilerin belirli bir binadaki bağımsız bölümler üzerinde ayrı ayrı mülkiyet hakkına sahip olmasına olanak tanır.
Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için:
- Bağımsız bölümlerin belirli ve kullanılabilir olması gereklidir.
- Kat mülkiyetine geçiş için tapuya tescil edilmesi şarttır.
- Yapının tüm bölümleri, yasal düzenlemelere uygun olarak tamamlanmış olmalıdır.
Bu noktada, kat mülkiyeti ile adi mülkiyet arasındaki temel fark, kat mülkiyetinin, ortak alanların yönetimini ve maliklerin haklarını belirli kurallar çerçevesinde düzenlemesidir.
Kat İrtifakı ve Geçiş Süreci
Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış yapılar üzerinde tesis edilen bir mülkiyet hakkıdır. Kat mülkiyetinden farklı olarak, kat irtifakı inşaat tamamlanmadan bağımsız bölümlerin mülkiyetini belirleyen bir ön düzenlemedir.
Kat irtifakı kurulabilmesi için:
- Arsa maliki veya ortak maliklerin tapu müdürlüğüne başvurması gerekir.
- İlgili bağımsız bölümler için yapı ruhsatı alınmış olmalıdır.
- Bağımsız bölümlerin kullanım amacının belirlenmesi zorunludur.
İnşaat tamamlandıktan sonra, kat irtifakının kat mülkiyetine dönüşmesi gerekir. Ancak, bu süreçte yaşanan gecikmeler ve hukuki sorunlar, tapu işlemlerinde büyük problemlere yol açabilmektedir.
Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 1’in Uygulamadaki Önemi
Kat Mülkiyeti ve Tapu İşlemleri
Tapu sicilinde kat mülkiyetinin kurulması, taşınmazın hukuki statüsünü netleştirdiği için satış, miras ve ipotek işlemlerinde büyük kolaylık sağlamaktadır.
Kat mülkiyetine sahip bir taşınmaz:
- Bireysel olarak satılabilir veya devredilebilir.
- Bağımsız bölüm üzerinde ipotek tesis edilebilir.
- Miras yoluyla devredilebilir.
Ancak, uygulamada bazı bağımsız bölümler için tapuda kat mülkiyetine geçiş yapılmadan satış işlemlerinin gerçekleştirildiği görülmektedir. Bu durum, ileride tapu iptali veya mülkiyet ihtilaflarına neden olmaktadır.
Kat İrtifakı Uygulamalarında Karşılaşılan Sorunlar
Kat irtifakı, inşaat halindeki projelerde mülkiyet haklarını belirlemek için oluşturulmasına rağmen, genellikle tapuya tescil edilmeden satış işlemleri yapılmaktadır. Bu da hukuki sorunlara yol açmaktadır.
Örneğin, bir inşaat firması, henüz tamamlanmamış bir projede kat irtifakına geçmeden satış yaparsa, alıcılar ileride tapu devriyle ilgili ciddi problemler yaşayabilir.
Kat irtifakına sahip bir taşınmazın riskleri şunlardır:
- İnşaat tamamlanmazsa mülkiyet hakkı belirsiz kalabilir.
- Müteahhit iflas ederse maliklerin hakkı korunamayabilir.
- Kat mülkiyetine dönüşme sürecinde tapu kayıtlarında uyuşmazlık çıkabilir.
Bu nedenlerle, kat irtifakı ile satış yapılan projelerde alıcıların dikkatli olması ve mülkiyet durumunu iyi analiz etmesi gerekmektedir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2021/6665 E. 2022/6043 K. Sayılı Kararı
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının bozma ilamına uyularak yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik verilen hüküm dahili davalılar … ve … vekilince duruşmalı, davalılar …, …, … vekillerince duruşmasız temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. 12.12.2022 tarihinde dahili davalılar … ve … vekili Avukat …, davalı asil … ile davacı vekili Avukat … geldiler. Tebligata rağmen başka gelen olmadığından onların yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
– K A R A R –
Davacı vekili, müvekkili ile davalılardan … ve … arasında imzalanan 24.11.2000 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanıp diğer davalıların sözleşmeye muvafakat ettiklerini, müvekkilinin sözleşmeye konu arsada Meram Belediyesine ait hisseyi satın aldığını, sözleşme gereği arsa üzerine yapılacak inşaatın %50’sinin arsa sahiplerine %50’sinin yüklenici olarak müvekkiline ait olacağının kararlaştırıldığını, bu durumda müvekkilinin payına 237 m² inşaat alanı isabet ettiği halde sadece 136.5 m²’lik kısmın tapusunun ferağının verildiğini ileri sürerek, eksik kalan 101 m²’lik kısmın davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini ve Meram Belediyesinden satın aldığı 32/505 hisseye tekabül eden 67.70 m²’lik kısmın bedelinin davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalılar ayrı ayrı davanın reddini istemiştir.
Mahkemece davanın reddine dair verilen kararın Yargıtay (kapatılan) 23. Hukuk Dairesince bozulması üzerine bozma ilamına uyularak yapılan araştırma ve yargılama neticesinde davanın kısmen kabulü ile davalılar adına kayıtlı olan arsa paylarına ilişkin tapu kayıtlarının ayrı ayrı iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.
Kararı bir kısım davalılar ayrı ayrı temyiz etmiştir.
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklan tapu iptali ve tescil ile bedelin tazmini istemine ilişkindir.
Kat Mülkiyeti Kanununun 1.maddesinde; “Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından bağımsız mülkiyet hakları kurulabileceği, yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, irtifak hakları kurulabileceği hükmü yer almıştır.
Bilindiği üzere, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı haklar ve borçlar yükleyen tam iki taraflı bir sözleşmedir. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahipleri yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir. Binanın inşasından maksat; yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir. Yüklenici bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede aksine hüküm bulunmayan hallerde yapının arsa sahibine tesliminde, sözleşmede ayrık hüküm varsa tesliminden önce ve ancak sözleşme koşullarına uygun oranda arsa payı veya bağımsız bölümün tescilini isteyebilir.
Bütün bu açıklamalar ışığında, arsa sahiplerinin yapıyı tesliminden sonra yüklenicinin inşaatı tamamlayacağı ve kanuna uygun şekilde bağımsız bölümlere ilişkin arsa paylarını belirleyerek arsa sahiplerinin katılımıyla kat irtifakının kurulmasını sağlayacağı tabidir.
Öncelikle dosya kapsamından taraflar arasında 9 No.lu bağımsız bölüm olarak bilinen dubleks dairenin niteliğinin netleştirilmediği anlaşılmaktadır. Evvela mahkemece yapılacak iş, bu dairenin çatı piyesi bölümünün projeye uygun olup olmadığının yani yasal olup olmadığının belirlenmesidir. Her ne kadar dava konusu binanın iskan ruhsatı bulunduğu dosya kapsamından anlaşılmaktaysa da çatı piyesi bölümünün iskandan sonra yasal olarak inşa edilmediği tespit edilirse bu dairenin normal bir bağımsız bölüm gibi nazara alınması ve kat irtifakı kurulurken arsa payının buna göre belirlenmesi gerekir. Aksi takdirde çatı piyesi yasalsa kat irtifakı kurulurken bu bağımsız bölümün arsa payı dubleks bir dairenin emsaline göre belirlenmelidir.
Yukarıda da açıklandığı üzere, bir binayı inşa eden ve inşaat faaliyeti sırasında tasarruf yetkisine haiz olan bizatihi yüklenicinin kendisidir. Bu itibarla henüz kat irtifakı kurulmamışken yüklenici lehine arsa paylarının eksik olduğundan bahisle metrekare temelli hesaplama yapılarak tapu iptali ve tescil kararı verilmesi doğru görülmemiştir. Bu durumda mahkemece yapılması gereken konusunda uzman bir bilirkişiden yukarıdaki tesbitler çerçevesinde kat irtifakı kurulacakmışçasına bağımsız bölümlere ait tapu hisselerini belirleyen bir rapor alıp sonucuna göre karar vermekten ibarettir. Bu gerekçelerle kararın bozulması uygun görülmüştür.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle bir kısım davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davalılar yararına BOZULMASINA, 8.400,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak Yargıtay duruşmasında vekil ile temsil olunan davalı … ve …’ya verilmesine, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 … içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 26.12.2022 gününde oy birliğiyle karar verildi.
Yargıtay Kararının Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 1 Açısından İncelenmesi
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 1. maddesi, tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş yeri, depo gibi bölümlerinin bağımsız mülkiyet hakkına konu olabileceğini düzenlemektedir. Bu bağımsız bölümlerin tescili sırasında belirtilen kullanım şekli, tapuya ve projeye uygun olarak belirlenmek zorundadır.
Yargıtay kararına konu olan davada, tapuda “depo” olarak tescilli bir bağımsız bölümün malikinin, diğer kat maliklerinin onayı olmaksızın niteliğini “dükkan” olarak değiştirdiği tespit edilmiştir. Bağımsız bölümlerin cins değişikliği, kat mülkiyetine tabi bir taşınmazın ilk tescili sırasında belirlenen kayıtlarla uyumlu olmak zorundadır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 1. maddesine göre:
- Bağımsız bir bölüm, ancak başlı başına kullanılabilir nitelikteyse mülkiyete konu olabilir.
- Bağımsız bölümün niteliği, ilk tescil sırasında belirlenir ve maliklerin onayı olmadan değiştirilemez.
- Bağımsız bölümde yapılacak değişiklikler, yönetim planına ve tapu kayıtlarına uygun olmalıdır.
Bu çerçevede, kat maliklerinden birinin, kendi bağımsız bölümünün kullanım amacını diğer maliklerin onayı olmadan değiştirmesi, hukuka aykırıdır.
Cins Değişikliği İçin Gerekli Prosedürler
Bağımsız bir bölümün kullanım amacının değiştirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 1. maddesinde belirtilen bağımsız mülkiyetin kurulma şartlarına uygun olarak yapılmalıdır.
Yargıtay, bağımsız bir bölümün tapu sicilinde yapılan değişikliğinin geçerli olması için kat mülkiyeti kuruluşunda izlenen prosedüre uyulması gerektiğini belirtmiştir. Bu prosedür gereği, bağımsız bölümün cins değişikliği için tüm kat maliklerinin onay vermesi zorunludur.
Bağımsız bir bölümün cins değişikliği için gerekli şartlar şunlardır:
- Tüm kat maliklerinin yazılı onayı alınmalıdır.
- Tapuda yapılan değişiklik, ana taşınmazın mimari projesine ve yönetim planına uygun olmalıdır.
- Değişiklik, kat mülkiyeti sisteminin genel kurallarına aykırı olmamalıdır.
Yargıtay kararında, kat maliklerinin onayı olmadan yapılan cins değişikliği işleminin hukuka aykırı olduğu vurgulanmış ve tapu kaydının eski haline getirilmesi gerektiğine karar verilmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 1. Maddesine Göre Tapu Sicilindeki Değişiklikler
Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda, tapuda yapılan her türlü değişiklik, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 1. maddesine uygun olmalıdır. Tapu sicilindeki değişiklikler, yalnızca kat maliklerinin ortak rızasıyla ve ilgili hukuki prosedürler izlenerek gerçekleştirilebilir.
Yargıtay kararına konu olan olayda, tapu sicilinde “depo” olarak kayıtlı bir bağımsız bölümün “dükkan” olarak değiştirildiği anlaşılmıştır. Bu değişiklik sırasında diğer kat maliklerinin onayı alınmamış ve yapılan işlem hukuka aykırı bulunmuştur.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 1. maddesine göre:
- Bağımsız bölümlerin tapu kaydında yapılan değişiklikler, maliklerin iradesine ve taşınmazın mevcut mimari projesine uygun olmalıdır.
- Kat maliklerinin onayı olmadan yapılan tapu sicili değişiklikleri, iptale tabidir.
- Bağımsız bölümlerin kullanım amacı, maliklerin keyfi değişikliklerine karşı korunmalıdır.
Bu bağlamda, Yargıtay, tapu sicilinde yapılan değişikliğin usulsüz olduğu ve hukuka uygun hale getirilmesi gerektiği sonucuna ulaşmıştır.
2981 Sayılı Yasanın Kat Mülkiyeti Olan Taşınmazlarda Uygulanabilirliği
Yargıtay kararında, davalı taraf 2981 Sayılı İmar Affı Kanunu’na dayanarak cins değişikliği talep ettiğini belirtmiştir. Ancak, Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olan taşınmazlarda 2981 sayılı yasa hükümlerinin uygulanamayacağı açıkça belirtilmiştir.
Kat mülkiyeti bulunan bir taşınmazda, imar affı hükümlerine dayanarak cins değişikliği yapmak mümkün değildir. Yargıtay, 2981 sayılı yasaya dayanılarak yapılan işlemin hukuki geçerliliğinin bulunmadığını belirtmiş ve tapu sicilinin eski haline getirilmesi gerektiğine karar vermiştir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 1. Maddesine Göre Değerlendirme
Yargıtay kararının Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 1. maddesi açısından değerlendirilmesi sonucunda, bağımsız bölümlerin kullanım amacını değiştirmek için belirli şartların yerine getirilmesi gerektiği anlaşılmaktadır.
Bu şartlar şu şekildedir:
- Bağımsız bölümün cins değişikliği için kat maliklerinin tamamının onayı gereklidir.
- Tapu sicilinde yapılan değişiklikler, kat mülkiyeti kurallarına uygun olmalıdır.
- 2981 Sayılı İmar Affı Kanunu, kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda uygulanamaz.
Bu çerçevede, Yargıtay, kat maliklerinin onayı olmadan yapılan cins değişikliğinin hukuka aykırı olduğuna ve tapu kaydının eski haline getirilmesi gerektiğine hükmetmiştir. Karar, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 1. maddesinde belirtilen bağımsız mülkiyet sistemine uygunluğu koruma amacı taşımaktadır.
Sonuç ve Değerlendirme
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 1. maddesi, tamamlanmış binalarda kat mülkiyetinin ve inşaat aşamasındaki projelerde kat irtifakının tesis edilmesini düzenleyerek taşınmaz mülkiyetine ilişkin önemli hukuki çerçeveyi belirlemektedir.
Bu çalışmada, kat mülkiyeti ve kat irtifakı kavramlarının yasal boyutları incelenmiş, tapu işlemlerindeki uygulamalar ve karşılaşılan sorunlar ele alınmıştır.
Sonuç olarak:
- Kat mülkiyeti, bağımsız bölümlerin tapu siciline kayıtlı şekilde mülkiyet hakkını tanımlayan en güvenli mülkiyet modelidir.
- Kat irtifakı, inşaat aşamasındaki projeler için ön mülkiyet hakkı sağlasa da, kat mülkiyetine geçiş sürecinde sıkça hukuki sorunlara yol açmaktadır.
- Uygulamada, tapu kayıtlarının güncellenmesi ve maliklerin haklarının korunması açısından hukuki güvence sağlanmalıdır.
Bu nedenle, kat mülkiyeti ile ilgili düzenlemeler titizlikle uygulanmalı ve taşınmaz sahipleri mülkiyet süreçlerinde dikkatli hareket etmelidir.