Kat Mülkiyeti Kanunu
Madde 33 – (Değişik birinci fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder. (Değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.
KMK Madde 33’ün Kapsamı ve Önemi
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi, kat malikleri kurulu tarafından alınan kararlara karşı iptal davası açma sürecini ve hakimin müdahalesine ilişkin esasları düzenlemektedir. Kat maliklerinin ortak yaşamdan doğan haklarını koruyabilmeleri ve yönetim kararlarına karşı hukuki yollara başvurabilmeleri açısından büyük önem taşır.
Bu madde, kat malikleri kurulunca alınan kararların iptali ve borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat malikleri veya kiracılar hakkında sulh mahkemesine başvurulması süreçlerini kapsar. Hakim, kat mülkiyeti ile ilgili olarak hukuki denetimi sağlama yetkisine sahiptir ve ilgili tarafları dinleyerek hakkaniyet ilkeleri doğrultusunda karar verir.
Kat Malikleri Kurulu Kararlarına Karşı İptal Davası
Kat malikleri kurulu, apartman veya site yönetimiyle ilgili kararları almakla yetkili organdır. Ancak alınan kararlar her zaman tüm kat maliklerinin lehine olmayabilir. Madde 33, hukuka aykırı veya haksız bulunan bu kararların iptal edilmesi için kat maliklerine mahkemeye başvurma hakkı tanımaktadır.
İptal Davasının Açılabileceği Durumlar
Bir kararın iptali için kat maliklerinin belirlenen süreler içinde sulh hukuk mahkemesine başvurması gerekir. Bu dava aşağıdaki durumlar söz konusu olduğunda açılabilir:
-
Yönetim planına aykırı kararlar
- Örneğin, yönetim planında belirlenen aidat paylaşım düzenine aykırı şekilde bazı kat maliklerinden daha fazla aidat istenmesi
-
Kanuna aykırı kararlar
- Kat Mülkiyeti Kanunu’na aykırı olacak şekilde ortak alanların satılması veya şahsi kullanımına izin verilmesi
-
Hakkaniyete aykırı kararlar
- Apartmandaki bazı kat maliklerinden fahiş aidat talep edilmesi veya bazı maliklere haksız avantaj sağlayan kararlar alınması
-
Ortak alan kullanımında eşitliğin ihlali
- Örneğin, kat maliklerinin ortak kullandığı otoparkın belirli kişilere tahsis edilmesi ve diğer maliklerin kullanımının engellenmesi
-
Usulsüz şekilde alınan kararlar
- Kat malikleri kurulunun toplantısına çağrılmayan veya oy hakkı tanınmayan maliklerin bulunduğu toplantıda karar alınması
İptal Davası Açma Süresi ve Şartları
Kat malikleri kurulunun kararına itiraz etmek isteyen bir kat maliki, toplantıya katılıp aleyhte oy kullandıysa, karar tarihinden itibaren bir ay içinde dava açmalıdır.
Eğer toplantıya katılmadıysa, kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde iptal davası açma hakkı vardır.
Ancak her halükarda, karar tarihinden itibaren en fazla altı ay içinde dava açılmalıdır.
Tek istisna, kararın yok hükmünde veya mutlak butlanla geçersiz olmasıdır. Böyle durumlarda süre sınırı olmadan dava açılabilir.
Örnek Olaylar
Örnek 1: Haksız Aidat Kararı
Bir apartmanda kat malikleri kurulu, asansör bakım ücretlerini yalnızca asansörü kullanan üst kat maliklerine yükleme kararı alır. Ancak, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre asansör bakımı ortak gider sayılır ve tüm maliklerin eşit şekilde katılması gerekir.
Üst kat maliklerinden biri, kararın hukuka aykırı olduğunu belirterek sulh hukuk mahkemesine iptal davası açabilir.
Örnek 2: Ortak Alanın Kişisel Kullanıma Açılması
Bir sitede kat malikleri kurulu, bahçenin bir bölümünü yalnızca belirli bir blokta oturan maliklerin kullanımına ayırma kararı alır. Bu karar, ortak alan kullanımında eşitliği ihlal ettiği için haksızdır.
Diğer bloktaki bir malik, kararın iptali için mahkemeye başvurabilir.
Örnek 3: Usulsüz Toplantı ve Karar Alımı
Bir apartmanda yönetici, kat malikleri kurulu toplantısını usule uygun olarak duyurmadan düzenler ve toplantıya sadece bazı maliklerin katılımıyla kararlar alır.
Toplantıya katılmayan maliklerden biri, kararın hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek iptal davası açabilir.
Hâkimin Müdahalesi ve Yetkileri
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi, yalnızca kat malikleri kurulunun kararlarına karşı iptal davası açma hakkını değil, aynı zamanda apartmanda ortak yaşam kurallarına uymayan malik, kiracı veya bağımsız bölümü kullanan kişilere karşı hâkimin müdahale etme yetkisini de düzenler.
Hâkimin müdahalesi, özellikle aşağıdaki durumlarda önemlidir:
- Kat maliklerinden birinin veya kiracının ortak yaşam kurallarına aykırı davranması
- Borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle diğer kat maliklerine zarar vermesi
- Apartmanın veya sitenin huzurunu ve düzenini bozması
Bu gibi durumlarda mağdur olan kat maliki veya malikler, sulh hukuk mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini talep edebilir.
Hâkimin Müdahale Yetkisinin Kapsamı
Madde 33 kapsamında hâkim şu yetkilere sahiptir:
- Şikâyet edilen kişiyi ve ilgili tarafları dinlemek
- Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planı ve genel hukuk kurallarına göre bir karar almak
- Kararın belirli bir süre içinde uygulanmasını zorunlu kılmak
Hâkim, adil ve hakkaniyetli bir çözüm sağlamak için hareket eder. Eğer ilgili mevzuatta açık bir hüküm yoksa, genel hukuk kurallarına ve hakkaniyet ilkelerine göre karar verir.
Hâkimin Müdahalesinin Gerektiği Durumlar ve Örnekler
Ortak Alanların Usulsüz Kullanımı
Örnek: Bir apartmanda alt kattaki daire sahibi, binanın giriş kısmını şahsi eşyalarıyla kapatarak diğer maliklerin kullanımını engelliyor.
Hâkim, şikâyet üzerine bu alanın ortak kullanım alanı olduğunu belirterek malik tarafından boşaltılmasına karar verebilir.
Gürültü ve Komşuluk Hukukuna Aykırı Davranışlar
Örnek: Bir dairede sürekli yüksek sesle müzik dinlenmesi ve diğer maliklerin bundan rahatsız olması
Kat malikleri, bu durumun düzeltilmesi için sulh hukuk mahkemesine başvurabilir. Hâkim, ilgili kişiyi uyarır ve belirli bir süre içinde durumu düzeltmesini ister.
Aidat ve Ortak Giderlerin Ödenmemesi
Örnek: Apartmanda yaşayan bir kat maliki, aidatlarını ve ortak giderleri ödemeyerek diğer maliklerin mağdur olmasına sebep oluyor.
Yönetici veya mağdur olan kat malikleri, sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini talep edebilir.
Kiracı veya Bağımsız Bölüm Kullanıcısının Ortak Yaşam Kurallarına Uymaması
Örnek: Bir apartmanda bir dairede yaşayan kiracı, apartman kurallarına uymuyor ve diğer kat maliklerini sürekli rahatsız ediyor.
Hâkim, şikâyet üzerine kiracının davranışlarını düzeltmesi için karar verebilir. Eğer durum devam ederse, tahliye süreci başlayabilir.
Hâkimin Kararına Uyulmaması Durumunda Yaptırımlar
Madde 33’ün üçüncü fıkrası, hâkimin kararına uyulmaması durumunda uygulanacak yaptırımları açıkça belirtmektedir.
- Hâkim, kararın belirlenen süre içinde yerine getirilmesini ilgiliye tebliğ eder.
- Eğer belirlenen sürede karar uygulanmazsa, mahkeme tarafından 250 TL ile 2000 TL arasında idari para cezası verilir.
- Bu yaptırımın amacı, apartman veya site düzenini sağlayacak mahkeme kararlarının ihlal edilmesini önlemektir.
Hâkimin Kararına Uyulmaması Durumunda Yaptırımlar
Hâkimin belirlediği sürede karar yerine getirilmezse, aynı sulh hukuk mahkemesi tarafından para cezası uygulanır.
- İdarî para cezası miktarı 250 TL ile 2000 TL arasında değişmektedir.
- Bu yaptırımın amacı, mahkeme kararlarına uyulmaması halinde caydırıcılığı sağlamaktır.
Bu düzenleme, kat mülkiyeti yönetiminde adaletin sağlanması ve ortak yaşamın düzen içinde devam etmesi açısından önemli bir hukuki güvence sağlar.
Sonuç
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi, kat malikleri kurulunun aldığı kararlara karşı iptal davası açma hakkı ve ortak yaşam kurallarına uymayanlara karşı hâkimin müdahale yetkisini içeren önemli bir düzenlemedir.
- Kat malikleri kurul kararları, belirlenen süreler içinde iptal davasına konu olabilir.
- Yönetim planına aykırı hareket eden malik veya kiracılar hakkında sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir.
- Hakim, hakkaniyet çerçevesinde karar verir ve uygulanmasını zorunlu kılar.
- Mahkeme kararına uymayanlar, belirlenen tutarda idari para cezasına çarptırılır.
Bu hükümler, kat mülkiyetinde adaletin sağlanmasına yönelik hukuki güvence sunar ve ortak yaşam kurallarının korunmasını sağlar.