Yönetim Planı Kat Mülkiyeti Kanununun 28. Maddesinde düzenlenmiş olup, bulunmayan yerlerde genel hükümlerin uygulanacağı yer almaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda açıkça tanımı yapılan Yönetim Planı: kat mülkiyeti veya kat irtifakı düzeninde ana taşınmazın yönetimine ilişkin kuralları içeren yazılı belgedir.
Bu planında ana taşınmazın yönetim tarzı, taşınmazın ne amaçla ve nasıl kullanılacağı, kat maliklerinin hakları ve sorumlulukları, yönetici ve denetçi gibi yönetime ait hususlar yer alır. İçeriğinde temel olarak bulunması gereken unsurlar olmakla birlikte maliklerin rızasıyla yönetime ilişkin diğer unsurlar da yer alabilir. Ancak dikkat edilmesi gereken husus kapsamının yasaya uygun olması ve mülkiyet hakkını zedeleyen hükümleri içermemesi gerekir. Aksi halde bu şekilde yasaya uygun olmayan maddeler geçerlilik kazanamayacağı gibi malikleri de bağlamaz.
Yönetim Planı İçeriğinde Neler Yer Alır
Genel olarak ana taşınmazdaki bağımsız bölümlerin hangi amaçla kullanılacağının belirtilmesi gerekir; mesken, iş yeri, dükkan, büro, muayene gibi. Aynı zamanda ortak yerlerin ne şekilde kullanılacağı da gösterilir. Plana, bağımsız bölümlerin yalnız tapu kütüğünde yazılı cinslerine uygun olarak kullanılabileceğine; başka bir amaçla kullanılamayacağına ilişkin hüküm konulabilir ve bu durum yasaya aykırılık teşkil etmez. Yine aynı şekilde ortak yerlerden bazılarının nitelikleri itibariyle kullanımları belli bağımsız bölüm maliklerine özgülenmesinde bir sakınca yokken özel amaca özgülenmiş olan mutlak ortak yerlerin bir veya birkaç bağımsız bölüm malikine bırakılmasına ya da diğer kat makilerinin yararlanmasına mutlak engelleyecek biçimde ortak yerlerin bir veya birkaç kat malikine özgülenmesine ilişkin hükümler yer alamaz. Kanun, yönetim planının yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti düzenleyeceğini belirtmiş olmasına rağmen bu hususların planda gösterilmesi zorunluluk teşkil etmez. Denetçilere ücret verme zorunluluğu olmamakla birlikte bazı hallerde yöneticiye ücret vermek zorunluluk teşkil eder. Ancak yönetici ve denetçilerin alacakları ücretin gösterilmesi zorunlu değildir.
Yönetim Planı Amacı Nedir
Amacı kat maliklerinin huzurlu bir şekilde taşınmazlarında oturmalarına imkan sağlamaktır. Tüm hususların detaylı olarak belirtildiği bir yönetim planı maliklerin birbirlerine olan güvenini artıracağı gibi anlaşmazlıkların en aza indirgenmesi açısından önemlidir. Bu sebeple yönetime ilişkin tüm hususların yer almasında herhangi bir sakınca yoktur. Maliklerin istek ve gereksinimlerine göre yönetime ilişkin hususlar yer alabilir. Yönetim planı, ana taşınmazın kendine özgü durumuna ve kat maliklerinin gereksinimine göre değişiklik ve çeşitlilik arz edebilir. Bu sebeple tek çeşit bir planından söz etmek imkansızdır. Kat maliklerinin özgür iradesiyle gereksinimlerine göre belirlenmelidir. Ancak planın yasaya aykırı olmaması ve maliklerin mülkiyet hakkını engellememesi gerekmektedir.
Tapu Müdürlüğü’ne Sunulması
Yönetim planı oluşturulduğunda tüm kat malikleri tarafından imzalanarak ilgili Tapu Müdürlüğü’ne sunulur. Bir kişi dahi imzalamaz ise geçerli sayılmayacaktır. Henüz taşınmazların inşası tamamlanmadan proje aşamasında ve Kat İrtifakı Kurulduktan sonra hazırlanır ve henüz bağımsız bölümler satılmadığından arsa sahipleri tarafından kolaylıklar imzalanarak tapuya sunulur.
Kuralların Bağlayıcılığı Bağlayıcılığı
Bu belge Kat Mülkiyetinde site yada apartman gibi ana taşınmazların anayasası olarak nitelendirilmektedir. Bu sebeple tüm kat malikleri bağlar. Eğer taşınmaz sonradan satın alınmışsa dahi yeni malik plana uymak zorundadır. Kendisi imzalamasa dahi önceki malikin onayı yeterlidir. Bu sebeple onayından itibaren taşınmaz kaç el değiştirirse değiştirsin belirtilen kurallara uymak zorundadır.