Harici düzenlenen gayrimenkul satış sözleşmeleri bir çok kişi mağdur etmekte, evlerini alamadıkları gibi ödenene bedellerin de iadesi sağlanamamaktadır.
Ülkemizde Gayrimenkul kayıtları Tapu idarelerinde tutulmakta olup, satışlarının da Tapu idaresinde yapılması gerekmektedir. Tapuda yapılmayan satış sözleşmeleri geçerli değildir. Fakat bir çok inşaat firması satışları harici bir sözleşme ile yapmaktadırlar. Yapılan bu sözleşmeler satış sözleşmesinden ziyade içerik olarak satış vaadi sözleşmesine benzemekle birlikte çeşitli taahhütler ve cayma durumunda cezai şart dahi içermektedir. Bu sebeple de sözleşmeden caymak isteyen kişiler karşı tarafa bir de cezai şart ödemektedirler.
Bu sözleşmelerden doğan farklı bir durum da aynı yerin birden fazla kişiye satılmasıdır. Tapuda yapılmadığı için bu konunun tespiti alıcı için zordur ve satıcıya güvenmekten başka çaresi bulunmamaktadır. Kanunun satışı Tapu İdaresinde yapılmasını zorunlu kılmasının bir sebebi de budur. Kayıtlar tek yerde tutulduğu için taşınmaz üzerindeki tüm kayıtlar aleni olarak görülmekte, kayıtlara güvenerek taşınmazı alan kişi kanunlar tarafından korunmaktadır.
Yargı, harici olarak düzenlenen sözleşmelere itimat etmemekle birlikte iyi niyet kuralları çerçevesinde değerlendirmektedir. Örnek vermek gerekirse satış bedelinin tümü ödenmiş ve taşınmazın yapımı da büyük ölçüde tamamlanmış ise tapunun tescili yönünde karar verebilmekte olup istisnadır.
Harici Gayrimenkul Satışı Sorunları
- Yapılan sözleşmelerde belirtilen sürede inşaat tamamlanamadığı taktirde kişiler taşınmaz üzerinde herhangi bir hak iddia edememektirler. Çünkü bir çok müteahhit kat karşılığı olarak inşaat yapmakta olup tapular kendisi adına tescil edilmemektedir. Harici olarak burayı alan kişi ise müteahhit işi tamamlayamaz ise bir hak iddia edememektedir.
- Aynı taşınmaz birden fazla kişiye satılmış ise yine kimse hak iddia edememekle birlikte Satış Vaadi Sözleşmesini noter yolu ile yapmış olan kişi tescili sağlayabilmektedir.
- Taşınmazın tamamlanması geciktiği taktirde yine bir hak iddia edilememektedir.
Yukarıda en çok karşılaşılan sorunlara değinilmiş olup bunun gibi farklı bir çok mağduriyet yaşanmaktadır. Mağduriyetlerin önünde kısmen de geçebilmek için Taşınmaz Satışı yada Satış Vaadi işlemlerinin resmi şekil şartına bağlı olarak, yani tapu yada noter huzurunda yapılması gerekmektedir.
Resmi şekil şartlarına uyulmadan müteahhit ile bir sözleşme yapılmış ise taşınmaz üzerinde bir hak iddia edilemediğinden ödenen paranın geri alınması için işlem yapmak gerekmektedir. Bu şekilde kanunun aradığı şartları taşımayan yapılan bir sözleşmenin geçerliliği olmadığından ve verilen bedel Sebepsiz Zenginleşmeye yol açtığından tarafların aldıklarının geri iade etmeleri gerekmektedir.
Bir diğer konu da sözleşmeden cayan kişilerden cezai şart talep edilmesidir. Geçerli olmayan bir sözleşmeye dayalı olarak cezai şart talep edilemeyeceği gibi bu sözleşmeye bağlı diğer tüm işlemler de geçersizdir.