Ana taşınmazın sorunsuz yönetilebilmesi amacıyla Kat Mülkiyeti Kanunu Md. 34 e göre apartman ve sitelerde yönetici seçimi oldukça önemlidir. Giderek artan kentleşmeyle birlikte günümüzde insanlar tek bir apartman haricinde toplu yapılarla büyük sitelerde yaşamaktadır. Çok fazla bağımsız bölümün olduğu taşınmazlarda veya sitelerde ana gayrimenkulun yönetimi oldukça hassas bir konudur. Kat Mülkiyeti Kanunu da bu konuda hassasiyetle ve önemle ana gayrimenkulün yönetimini düzenlemiştir. Yönetici, ana gayrimenkulü kat malikleri adına yöneten ve onlara karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olan kat mülkiyeti kurulmuş olan bir taşınmazın önemli öğesidir.
Yönetici Seçimi ve Yönetim Kurulu Seçimi Nasıl Yapılır
Kanuna göre kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye bırakabilecekleri gibi üç kişilik bir kurula da verebilirler. Ana taşınmaz kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim biçimi de bu kurul tarafından kararlaştırılır. Ancak ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması mecburidir. Sekizden az bağımsız bölümü olan ana gayrimenkullerde yönetici atanması zorunlu değildir. Aynı zamanda ana taşınmazın tüm bağımsız bölümleri tek bir kişinin mülkiyetinde ise, malik yasal yönetici konumundadır.
Genel kurulun yıllık olağan toplantısında kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile yani çifte çoğunluk ile yönetici seçimi yapılır ve bir yıl için atanır. Görev süresi 1 yıl olup, kat malikleri toplanıp yenisi seçilinceye kadar görevi devam eder. Eski yöneticinin yeniden atanması mümkündür. Yönetici ya da yönetim kurulu atanırken uygulanması gereken hükümler yönetim planında yazılı olan hükümlerdir. Örneğin; yönetim planında tek bir kişinin yönetici seçilebileceği yazılıysa plana aykırı olarak 3 kişilik bir kurul yönetici olarak seçilemez.
Yöneticinin görevinde ölüm, hastalık gibi sebeplerle boşalma olması veya yöneticinin görevden çekilme gibi bir durumda yeni yöneticinin atanması mümkündür. Böyle bir durumda yıllık olağan toplantı süresine uzun zaman varsa, kat malikleri olağanüstü toplantıya çağrılır ve bu toplantıda yönetici belirlenir. Bu şekilde yapılan olağanüstü toplantıda da olağanüstü toplantının çağrılma usulüne uyulmalı ve yine yöneticinin seçimi için çifte çoğunluk sağlanmalıdır. Olağanüstü toplantıda seçilen yöneticinin görev süresi bu kez 1 yıl olmayıp, yıllık olağan toplantıya kadardır. Aynı kişinin yıllık olağan toplantıda yönetici olarak seçilmesinde engel bir durum yoktur.
Yöneticinin Hakim Tarafından Atanması
Anataşınmazın bağımsız bölümü sekizden az ise yönetici seçimi zorunlu değildir. Ancak yönetim planında böyle bir hüküm varsa atanması gerekir. Yönetim planında seçim hususunda hüküm olmasına rağmen kat malikleri uyuşmazlığa düşüp seçim hususunda anlaşamazlarsa hakimin müdahalesi istenebilir. Yine aynı şekilde kat malikleri tarafından yöneticisiz yönetilen taşınmazın yönetiminde uyuşmazlık çıktığında; hakime başvurulabilir ve hakim gerekli görmesi halinde anataşınmaza bir yönetici atayabilir. Hakimin dışarıdan veya kat malikleri arasından bir seçim yapması mümkündür. Yönetici, kat malikleri kurulu tarafından ya da belirttiğimiz gibi bazı durumlarda hakim tarafından atanır.
Kat malikleri, ana taşınmazın yönetiminde anlaşamazsa veya toplanıp da bir yönetici atayamazsa, bu durumda o taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinden atanmasını istenebilir. Mahkeme, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine mümkünse diğer kat maliklerini de dinleyerek birinin atanmasına karar verir. Uygulamada hakim müdahalesi genelde sekizden az bağımsız bölüm bulunan ve bu nedenle yönetici atanması zorunlu olmayan ana gayrimenkullerde karşılaşılmaktadır.
Hakim tarafından atanan kişi de ister kat malikleri arasından olsun isterse dışarıdan olsun, kendisine verilmiş bulunan görevi özenle yürütmekle yükümlü olup, kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur. Hakimin atadığı kişi, kat malikleri tarafından atama kararı üzerinden altı ay geçmedikçe değiştirilemez. Ancak haklı bir nedenin ortaya çıkması halinde pek tabi kat maliklerin hakimden değiştirilmesini isteme hakkı mevcuttur. Hakim tarafından atanmış kişinin değiştirilmesini kat maliklerinden biri isteyebileceği gibi yönetici de isteyebilir. Hakim yönetici veya diğer kat maliklerini dinleyerek kararını verir.
Yöneticinin Huzur Hakkının Belirlenmesi
Yönetici Seçimi sonrası bir sözleşme yapılması zorunlu değildir. Kat malikleri arasından atanması durumunda sözleşme gerekli değilse de bazı durumlarda dışarıdan seçilen kişi ile kat malikleri kurulu arasında yazılı bir sözleşmenin bulunması lehedir. Kat maliklerinden toplanacak avans miktarları düşünüldüğünde yönetici ile böyle bir sözleşmenin yapılması faydalıdır. Hatta ücret ödenecek olan yöneticiden sözleşme gereğince teminat göstermesi de istenebilir. Kat malikleri yöneticiden bir teminat göstermesini isteyeceklerse bu yönde karar almaları gerekmektedir.
Haklı nedenlerle önceden yazılı sözleşme yapılmamış olsa dahi yöneticiden güvence verilmesi istenebilir. Güven ilişkisine dayalı olarak yürütülen yönetimde, yönetici güvence vermek istemiyorsa görevinden ayrılabilir veya kat malikleri tarafından görevine son verilebilir. Tarafların tazminat isteme hakkı saklıdır.
Görevden uzaklaştırılan veya çekilen yöneticinin artık yöneticilik sıfatı kalmaz; ana gayrimenkulün genel yönetimi konusundaki yetkileri ile kat maliklerini temsil yetkisi de sona erer. Kat malikleri kurulunun yöneticiyi görevden uzaklaştırması haklı sebebe dayanmıyorsa, yönetici sözleşme sonuna kadar alacağı ücreti kat maliklerinden tazminat olarak isteyebilir.