Öncelikle Satın Alma Hakkı, ortak olunan taşınmazdaki ortaklardan birinin diğer ortaklar dışındaki kişiye kendi payını satmasından doğan bir haktır. Hukuki terim olarak Şufa Hakkı da denilebilmektedir. Ortaklardan biri ortaklar haricinde bir kişiye payını satmış ise diğer ortaklar bu pay için öncelikle satın alma haklarının olduğuna dair alıcıya dava açabilecektir. Bu sebeple paylı yani hisseli olan taşınmazdan pay alan kişilerin bu riski bilmeleri gerekmektedir.
Önalım Hakkı Ne Zaman Doğar
Önalım hakkı, payın satıldığı zaman doğar. Eğer satım haricinde takas, bağış yada icra yolu ile meydana gelen işlemlerde bu hak kullanılamaz. Ancak yapılan takas yada bağışın muvazaalı, yani göstermelik olduğu ispatlanırsa da öncelikle satın alma hakkı doğmaktadır. Yani ortakların önalım hakkını kullanamaması için aslında satın aldığı payı hileli olarak takas gibi gösteren kişi hakkında durumun ispatı varsa öncelikle satın alma istenebilecektir. Eğer alıcı geri vermeye yanaşmaz ise dava açılması şarttır.
Dava Açma Süresi
Önalım Davası Açma süresi satışın öğrenildiği tarihten itibaren 3 aydır. Yani ortaklar payın kime, nasıl ve ne kadara satıldığını öğrendiklerinden itibaren 3 ay içinde dava açmak zorundadır. Aksi halde hak düşürücü olan bu süre geçtiğinde dava açma hakları da kaybolmuş olacaktır. Ayrıca her halükârda 2 yıl içinde süre dolmaktadır. Yani satış işleminin üzerinden 2 yıl geçmişse ortaklar satışı yeni öğrendiklerini ileri sürseler dahi dava açamayacaklarıdır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Önalım, Öncelikle satın alma yada Şufa Hakkı olarak tanımlanan davada Yetkili ve Görevli Mahkeme Taşınmazın Bulunduğu Yer Sulh Hukuk Mahkemesidir. Örneğin Ankara Çankaya ilçesinde yer alan taşınmaz için Ankara Sulh Hukuk Mahkemelerinde dava açılmalıdır.
Dava Süreci
Önalım davası açıldığında mahkeme dava açan kişiden şatış bedelini mahkeme veznesine depo edilmesini isteyebilir. Bunun sebebi de gerçekten dava açan kişinin taşınmazın bedelini gerçekten alma isteğinin olup olmadığını teyidi içindir. Aksi halde payı alacak durumu olmayan ve sadece dava açmak ve kötü amaçla zorluk çıkarma peşinde olanların bu hakkı suiistimal etmeleri gündeme gelecektir. Mahkemeye taşınmaz pay bedeli depo edildikten sonra mahkeme payın satılmaması için tapu kütüğüne tedbir koyacak ve dava sonuna kadar davalı olan alıcı kişi pay üzerinde tasarrufta bulunamayacaktır. Dava sonunda ise davalı olan kişi ödediği bedeli geri alacak, tapu kaydı ise iptal edilerek davacıya geçirilecektir. Dava avukat eşliğinde takip edilebileceği gibi Avukat olmadan da takip edilebilir.
Önalım Hakkında Satış Bedelin Yüksek Gösterilmesi
Önalım hakkının önünde geçmek için tercih edilen yollardan biri de satış bedelinin yüksek gösterilmesidir. Yani gerçek değeri 1 TL olan payın satış bedeli 5 tl gibi gösterilerek diğer ortakların Önalım Hakkı engellenmek istenmektedir. Bu gibi durumlarda da Mahkeme Tarafından taşınmazın gerçek değeri belirlenerek yapılan göstermelik satış bedelin gerçek olmadığı ortaya çıkmaktadır.