Kat malikleri tarafından kat mülkiyeti kurulmadan veya kat irtifakı esnasında oy birliği ile imzalanan yönetim planı tüm kat malikleri için bağlayıcıdır. Bu bağlayıcılık yalnızca kat malikleri ile sınırlı olmayıp maliklerin külli ve cüzi halefleri için de geçerlidir.
Kat mülkiyeti kurulmadan önce düzenlendiğinden çoğunlukla arsa sahipleri, inşaat yüklenici veya müteahhit tarafından hazırlanmaktadır. Bazı durumlarda acele bir şekilde usul ve yasaya aykırı olarak hazırlanan yönetim planları bazen de mülkiyet hakkını kısıtlayıcı nitelikte olabilmektedir. Uygulamada bu şekilde düzenlenen planlar sonraki kat malikleri açısından son derece hak kaybına sebep vermektedir. Bu sebeple de mülkiyet hakkına kısıtlama getiren ve yasaya aykırı olan Yönetim Planının Değiştirilmesi veya İptali gerekmektedir.
Değiştirilmesi veya İptali İçin Neler Yapılmalıdır
Yeni malik kendi aleyhine düzenlemeler bulunan daha önceki maliklerin imzalamış olduğu sözleşmeye uymak zorunda değildir. Yasalara uygun olarak yönetim planının hazırlanması herhangi bir kat malikleri açısından aleyhe hükümleri içeriyorsa kat malikleri bunun değiştirilmesini isteyebileceği gibi iptalini de isteyebilir. Örneğin; içeriğinde önceki kat malikleri tarafından taşınmaz malikine ait olan terasın ortak alana dahil olacağı ve bu şekilde ortak kullanım amacına uygun olarak kullanılacağı hususunda hüküm bulunuyorsa, yeni malik bu hükme karşı çıkıp değiştirilmesini isteyebilir. Belgede imzası bulunmayan yeni malikin hak ve hukuka uygun bir şekilde bu hükmün değiştirilmesini istemesi hukuk düzenine uygundur.
Oy birliği ile imzalanıp sözleşme hükmünde olan yönetim planı, tüm kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu ile değiştirilebilir. Toplu yapılarda bu çoğunluğu sağlamak daha mümkünken tanışıklığın ve yakınlığın hakim olduğu daha az taşınmaz malikinin bulunduğu yapılarda bu çoğunluğu sağlamak mümkün olmayabilir. Peki bu durumda yeni kat maliki veya kat malikleri bu sözleşmeyle bağlı kalmaya devam mı edecektir?
Yeni kat malikinin kendi aleyhine hazırlanmış bir sözleşmeyle devam etmesi kişilik haklarına aykırı olduğu gibi kat maliklerin huzur ve sükununu esas alarak hazırlanmış Kat Mülkiyeti Kanunu da aykırıdır. Kat Mülkiyeti kanununda düzenlenen ve çalışmamızın esasını oluşturan yönetim planının amacı kat malikleriyle şüpheye mahal vermeden huzurlu bir şekilde taşınmazın kullanımını belirlemektir.
Yönetim Planının Değiştirilmesi İçin Kaç Kişinin İmzası Gerekir
Yönetim planı tüm kat maliklerinin 4/5 çoğunluğun oyu ile değiştirilebilmektedir. Bu çoğunluğun sağlanamaması durumunda ise yönetim planında değişiklik isteyen kat malikleri mahkemeye başvurup değişiklik yapılması konusunda hakimden karar verilmesini isteyebilirler. Ancak bu durumda mahkemenin değişikliğe karar verebilmesi için bir sözleşme olan yönetim planının; yasaya aykırı, kişilik haklarını engelleyici, kat maliklerinin haklarını ihlal ediyor olması gerekir. Aksi halde irade serbestliğine uygun olarak hazırlanmış yönetim planı hakimin müdahalesi olsa dahi değiştirilemez.
Yönetim Planının İptali
Yönetim planı yasaya açıkça aykırı olduğu durumlarda diğer kat malikleri ile uzlaşmaya varamayan kat maliki, hakimden yönetim planın iptalini de isteyebilir. Hakim, yasaya aykırı bulduğu kat malikleri kurulunca alınmış bir kararın iptaline karar verebilir. Ancak bu aşamada en çok sorun yaratan unsur açılacak davada tüm tapu sahiplerinin davada taraf olarak gösterilmesi zorunluğudur. Yönetim planın değiştirilmesi veya iptalinde, kat malikleri kurulu kararlarının iptalinde olduğu gibi yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise Kat Mülkiyeti Kanunu’nda açıkça belirtilmiş olup Sulh Mahkemesi’dir. Plan iptal edilmiş olmadıkça veya ana taşınmazda kat mülkiyeti sona ermedikçe, zamanaşımına tabi olmadan bağlayıcılığını ve geçerliliğini sürdürür.