Binadaki ortak giderlerin düzenli bir şekilde ödenebilmesi amacıyla, ortak gider ve bunu karşılamak için toplanacak avansların kat maliklerince düzenli bir biçimde ödenmesi gerekmektedir. Bu giderlerin kat maliklerince ödenmemesi durumunda; bu giderlerin ödenmesi amacıyla kanun kat maliklerine belli yaptırımlar öngörmüştür. Kat Mülkiyeti Kanunu Md. 20:
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir
Kat maliki genel giderleri ödemiyorsa ve bu konuda ısrarını sürdürüyorsa her bir kat maliki yöneticiden bağımsız olarak giderleri veya avans payını ödemeyen kat maliki aleyhine dava açabilir veya icra takibi yapabilir. Her bir kat malikine verilen bu yetki, yalnız yöneticisi görev başında bulunmayan ya da yasal zorunluluk olmadığı için yönetici atanmamış binalara özgü değildir. Binada dışarıdan veya kat malikleri arasından seçilmiş bir yönetici olsa dahi her bir kat maliki bu dava ve takibi yapmaya yetkilidir. Yönetici de bu yetkisini diğer kat malikleri gibi kanundan alır.
Genel Giderlere Katılmayan Kat Malikine İcra Takibi Yapılması
Genel giderleri ödemeyen kat maliki aleyhine dava açılabileceği gibi aidat alacağı için icra takibi de yapılabilir. Sonuca ulaşmanın daha kolay ve hızlı olması sebebiyle icra takibi yapılması daha faydalıdır. Eğer icra takibi açılmadan doğrudan dava açılacak ise de görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olup yetkili mahkeme ana gayrimenkul bulunduğu yer mahkemesidir. Dava Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre yürütülecek olup eda davası niteliğindedir.
Kat maliki aleyhine doğrudan icra takibi yoluna başvurulacaksa; takip ilamsız takip yolu ile yapılmalıdır. Takip talebine kat malikinin borcunu gösterir bir belge ya da kat malikleri kurulu kararı veya işletme projesi eklenebileceği gibi, hiçbir belge eklenmeden de borcun tutarı ve sebebi belirtilerek borçludan ödemede bulunması istenebilir.
Aleyhine takip yoluna başvurulan kat maliki ödeme emrini tebliğden itibaren 7 gün içinde bu borca itiraz edebilir. Ancak eğer ki kat malikinin borcu varsa ve yalnızca yargılamayı uzatmak maksadıyla bu itirazı yapıyorsa; itirazın iptali sonucunda aleyhine hükmedilen icra inkar tazminatı ile yargılama giderleriyle karşı karşıya kalacağı hususunu unutmamalıdır.
Ayrıca Kat Mülkiyeti Kanun’unun 20. Maddesinin 3.fıkrası gecikme tazminatını da düzenlemiş olup; gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat malikinin ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatını ödemekle yükümlü olacağını hükme bağlamıştır. Gecikme tazminatından sorumluluk, ödeme tarihinin belli olmasında veya yapılacak ihtar ile borçlunun temerrüte düşmüş olması durumunda ortaya çıkar. Ödeme tarihi belli değil veya ihtar yapılmamışsa gecikme tazminatının başlangıç tarihinde ödeme emri veya dava dilekçesinin borçluya tebliğ tarihi esas alınır. Gecikme tazminatı esas olarak asıl alacağın ödenmemesi durumunda bu geç ödemeden dolayı alacaklının gerçekleşeceği kabul edilen zararın karşılığıdır.
Borcunu Ödememeyi Alışkanlık Haline Getirmiş Kat Maliki
Kat malikleri, binanın genel giderlerini ödememeyi kötü niyetli olarak alışkanlık haline getirmişse veya aleyhine dava veya takip yapılmadan bu giderleri ödemiyorsa ve bu durumda diğer kat maliklerinin haklarını ihlal edip, çekilmez hale getiriyorsa bu halde kanunun 25. Maddesine gidilebilir. Kanun, kat maliklerinin üzerine düşen sorumluluklarını yerine getirmemesi halinde bu durum diğer kat malikleri için çekilmez hal oluşturuyorsa diğer kat maliklerinin o kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini isteye bilmesine izin vermiştir. Böyle bir durumda diğer kat malikleri hakimden mülkiyetin kendilerine devrini isteyebilirler.